„Cihla je jistota“ už nestačí. Pestrý svět nemovitostí zprostředkují fondy

Češi přesouvají peníze z účtů do investic a nemovitosti zůstávají jedním z hlavních pilířů dlouhodobého majetku. Kdo nechce kupovat byt, může trh sledovat přes fondy. Je ale nutné vybrat takový, který jde investorovi blízkou cestou.

Ještě před pár lety stačilo velké části Čechů držet peníze na účtu a mít pocit, že tím se o ně dobře starají. Jenže období vysoké inflace ukázalo, že samotné spoření přestává stačit. Peníze, které neleží v žádném aktivu, sice formálně nezmizejí, ale jejich kupní síla se může během několika let výrazně ztenčit.

Češi se proto posouvají od spoření k investování. Podle Asociace pro kapitálový trh dosáhl celkový objem majetku investovaného do nemovitostních fondů rekordních téměř 137 miliard korun a připsal si také další rekord. Tím je meziroční přírůstek investic do nemovitostních fondů na úrovni 38 procent.

Rizika jediné adresy

Právě nemovitosti mají v tom celém investičním příběhu zvláštní postavení. Pro Čechy nejsou jen investiční třídou, ale také symbolem jistoty. Podle Filipa Emmera, portfolio manažera Efekta Investiční společnosti, za silnou pozicí nemovitostních fondů nestojí jeden důvod, ale souběh faktorů. Fondy podle něj prošly růstovými roky i krizemi, ve kterých solidně obstály. Český realitní trh se ovšem za poslední dekádu zásadně proměnil. Rezidenční nemovitosti ve velkých městech výrazně zdražily, hypotéky přestaly být levné a dostupnost bydlení se zhoršila. ČNB upozornila, že reálné ceny bytů po poklesu v roce 2023 znovu strmě rostly, překonaly maxima z roku 2022 a rychlejší růst cen oproti příjmům zhoršil dostupnost bydlení.

Vzniká tím paradox. Nemovitosti jsou pro Čechy stále atraktivní, ale přímá cesta k nim je pro mnoho domácností složitější než dříve. Koupě investičního bytu vyžaduje vysoký vlastní kapitál, schopnost získat úvěr, náklady na správu, opravy, pojištění, daně i riziko neobsazenosti. Výnos z nájmu navíc nelze posuzovat jen po­dle měsíční platby od nájemníka, ale je potřeba započítat pořizovací cenu, financování, fond oprav, rekonstrukce, čas i právní rizika.

V Praze a dalších velkých městech se tak z investičního bytu stává aktivum, které může dobře uchovávat hodnotu, ale nemusí nutně přinášet vysoký průběžný výnos. Investice do jedné nemovitosti je navíc koncentrovaná sázka. Investor kupuje konkrétní lokalitu, určitý technický stav, roli hraje stav nájemního trhu a často také konkrétní úroková sazba. Pomyslným rizikovým bonusem je fakt, že vybírá nájemné od jednoho nájemníka. Pokud jeho morálka upadne, cash flow investora může dostat nepříjemný zásah.

Od bytů ke komerčním nemovitostem

Právě tady začíná být zajímavá fondová cesta. Jiří Hrbáček z Wood & Company Real Estate upozorňuje, že zájem českých investorů o „cihly a beton“ nepolevuje, mění se ale způsob, jakým do nich vstupují: „Fyzické osoby stále více volí cestu od investičních bytů k fondovým strukturám. Ty jim mohou nabídnout i investování do komerčních nemovitostí, na které by jinak samy neměly dostatečné prostředky.“

Vedle rezidenčního trhu existuje ještě druhý svět: komerční nemovitosti. Kanceláře, logistické parky, retailové parky, obchodní centra, hotely, průmyslové areály nebo zdravotnická zařízení. Právě tady se odehrává velká část institucionálního realitního investování. Koupit byt zvládne movitější domácnost. Koupit ale takový logistický areál s nájemní smlouvou na deset let, to už vyžaduje jiný kapitál, tým i zkušenost.

Podle společnosti Cush­man & Wakefield dosáhl loni objem investic do komerčních nemovitostí v Česku rekordních 4,2 miliardy eur, více než dvojnásobku roku 2024. Do­mácí kapitál tvořil 86 procent celoročního objemu, a ve čtvrtém čtvrtletí dokonce 97 procent. Není tak už jen pasivním účastníkem trhu, stále častěji sám určuje cenu, strukturu transakcí i strategii portfolia.

Pro retailového investora z toho plyne důležitá změna. Nemovitostní fondy už nejsou okrajovým produktem pro několik konzervativních klientů. Staly se cestou, jak se podílet na výnosech profesionálně spravovaných realitních portfolií bez toho, aby člověk musel sám kupovat byt, vyjednávat s bankou nebo řešit nájemníky.

Výhoda fondu je především v přístupu. Místo jedné garsonky může investor nepřímo vlastnit podíl na portfoliu kancelářských budov, retailových parků, průmyslových areálů nebo logistických hal. Místo jednoho nájemníka má expozici vůči desítkám až stovkám nájemních smluv. Emmer rozdíl popisuje jednoduše: každá koruna vložená do fondu se rozkládá mezi více nemovitostí. Vlastní nemovitost takovou míru diverzifikace samozřejmě není schopna poskytnout.

Kvalitní správce je základ

To ale neznamená, že nemovitostní fond je bezrizikový produkt. Investor musí rozumět tomu, co fond skutečně vlastní, jak oceňuje majetek, jakou používá míru zadlužení, jak likvidní je jeho portfolio a jak rychle lze z fondu vystoupit. Nemovitosti jsou ze své podstaty méně likvidní než akcie nebo státní dluhopisy. Budovu nelze prodat během jednoho obchodního dne kliknutím v aplikaci, to je proces leckdy na měsíce.

Proto by investor neměl sledovat jen historický výnos. Důležité je, z čeho vzniká. Je tažen hlavně příjmem z nájmů, přeceněním nemovitostí, měnovým efektem, developerským rizikem, nebo jednorázovou transakcí? Fond zaměřený na stabilní pronajaté budovy má jiný rizikový profil než fond, který větší část výnosu hledá v developmentu nebo v aktivním přestavování nemovitostí.

Hrbáček z Wood & Company Real Estate za důležité ukazatele vedle výnosu považuje renomé správce, zkušenost investičního týmu, schopnost zvládat krizová období, míru zadlužení, poplatkovou strukturu i přístup k řízení rizik. „Kvalitní správce aktivně řídí likviditu, pečuje o každou nemovitost, dobře informuje investory a dokáže reagovat na geopolitické i ekonomické změny. To odlišuje ty nejlepší od těch dobrých,“ vysvětluje Hrbáček.

Podobně mluví i Emmer z Efekta Investiční společnosti. Vedle historického výnosu by podle něj investor neměl přehlédnout volatilitu připisovaného zhodnocení, způsob oceňování aktiv, strukturu portfolia ani zbytkovou dobu nájemních smluv (WAULT). Ta by podle něj měla odpovídat investičnímu horizontu střadatele. Zvláštní pozornost si zaslouží také zadlužení. Úvěr může výnos fondu zvyšovat, ale při růstu sazeb, poklesu obsazenosti nebo dražším refinancování zvyšuje i tlak na portfolio.

Udržitelný nájemní vztah

Dalším tématem je sektorové složení. Kanceláře, logistika, retail, hotely nebo zdravotnické nemovitosti se nechovají stejně. Hrbáček upozorňuje, že kancelářský segment si dnes vede velmi slušně. Výstavba nových administrativních budov podle něj dlouhodobě stagnuje, zatímco poptávka zůstává stabilní a neobsazenost nízká. Tato nerovnováha vytváří tlak na růst nájemného a hraje do karet aktuálním majitelům.

Retail, tedy segment maloobchodu, prošel reputační změnou. Po letech debat o e-commerce se znovu ukazuje, že kvalitní retailová nemovitost není jen místo pro nákup. Je to mix služeb, gastronomie, volného času, kanceláří, bydlení a každodenního pohybu lidí. „Už nejde jen o prémiovou adresu, ale o schopnost nabídnout lidem na jednom místě kombinaci funkcí. Velký potenciál vidíme i v regionálních městech,“ říká Tomáš Salajka, fund director fondu MAX Realitní.

Podle Salajky kvalitní projekt poznáte podle toho, že obstojí i v době, kdy trh zpomalí nebo se změní chování zákazníků. Nestačí dobrá lokalita ani obecný růst trhu. Rozhodující je dlouhodobá práce se skladbou nájemců, potřebami návštěvníků a nájemců i aktivní správa. Moderní retailová, kancelářská nebo různé funkce kombinující nemovitost není statický produkt, který stačí koupit a držet.

Samostatnou kategorií jsou průmyslové a výrobní areály. Ty jsou sice pro běžného investora méně viditelné než byty nebo obchodní centra, ale jsou přímo napojené na reálnou ekonomiku. Radek Londýn, CFO Jet Investmentu, říká, že investoři oceňují stabilitu nájemců, dlouhodobé nájemní smlouvy, růst hodnoty industriálních nemovitostí v čase i dobrou likviditu trhu: „Ta pravá hodnota se neskrývá jen v cihle, ale v dobrém a udržitelném nájemním vztahu, který přináší udržitelný výnos z nemovitosti.“

Stejně důležitá jako sektor je geografie. Fond investující pouze v Česku může být srozumitelnější, tedy pracuje s vyšší koncentrací jednoho trhu. Fond s expozicí v Polsku, Německu, Rakousku nebo na Slovensku může lépe rozkládat riziko, ale zároveň přidává měnové, právní a tržní odlišnosti. Podle Hrbáčka by bylo krátkozraké uvažovat jen v mantinelech jednoho segmentu nebo jedné země. Diverzifikace napříč sektory i několika trhy je podle něj klíčová.

Kdo vybírá, potřebuje kvalifikovaný přehled

proto by pro aktivního investora nemovitostní fondy neměly být jedinou složkou jeho portfolia. Pro toho konzervativnějšího mohou plnit roli stabilizační části, která nestojí na každodenním pohybu burzovních cen. Pro zkušenějšího investora mohou být prostředkem, jak do portfolia přidat reálná aktiva a pravidelný nájemní výnos. V obou případech platí, že dobré portfolio stojí na kombinaci výnosu, rizika a likvidity.

Výnosy retailových nemovitostních fondů se v posledních letech často pohybovaly v pásmu atraktivním pro konzervativní investory. Analýza e15 a její index nemovitostních fondů za rok 2025 uvádějí, že většina sledovaných retailových nemovitostních fondů vydělala přibližně pět až sedm procent. Jednotlivé fondy se ale liší strategií, portfoliem i rizikem a minulý výnos není zárukou budoucího výsledku.

Právě proto má smysl přehled, který pomáhá trhu rozumět v širším vidění, než je jedno číslo, často výnos. A takový je e15 Přehled nemovitostních fondů, který chce nabídnout orientaci v segmentu, jenž rychle roste, ale je složitější, než se může zdát. Cílem není říct, který fond je nejlepší pro všechny, ale ukázat, jak se produkty liší, co sledují, co drží, kde investují a jaká rizika nesou. Pro investora je takový přehled praktický ze tří důvodů: šetří čas, pomáhá klást lepší otázky a vrací investiční rozhodování do kontextu. Nejde jen o to, kolik fond vydělal, ale také z čeho výnos vznikl, jak je fond zadlužený, jaká aktiva skutečně vlastní a jak rychle se investor dostane k penězům.

Nemovitosti budou v českých portfoliích pravděpodobně dál hrát významnou roli. Jsou reálným aktivem, reagují na inflaci, přinášejí nájemní příjem a v kvalitních lokalitách mohou dlouhodobě uchovávat hodnotu. Zároveň už ale nestačí si opakovat jen to, že „cihla je jistota“. Jistota neplyne z materiálu, ale z ceny, lokality, nájemců, financování, správy a schopnosti investora rozumět tomu, co kupuje.