Dostupné bydlení? Řešení vidím v kvalitních městech za hranicí Prahy, říká developer berounského projektu MOSAIQ

Michal Nečesánek prošel českou realitní branží od agenta nadnárodní poradenské firmy přes korporátní developery až k vlastní firmě. Nyní v Berouně buduje rezidenční čtvrť MOSAIQ na místě bývalého průmyslového areálu. V rozhovoru mluví o čtyřleté bitvě s úřady, o tom, proč v Česku bydlení mimo Prahu stále více lidem dává smysl, a o svém snu - čtvrti, skrze jejíž stromy nebude vidět na sousední domy.

Jak jste se dostal k developmentu? Bylo to něco, co jste chtěl vždycky dělat, nebo jste měl původně úplně jiný plán?

Záleží na tom, jak hluboko do historie se vydáme. Asi každý měl v dětství nějaké sny. No a tady to na kosmonauta nestačilo. S nadsázkou řečeno, development v českém prostředí je také velmi adrenalinová činnost, takže byl hned druhý na řadě.

Pokud se ale máme bavit vážně, vše mělo postupný vývoj. Nemovitosti mě vždy bavily a prošel jsem si v naší branži relativně běžnou cestou, od agenta mezinárodní poradenské společnosti přes korporátní developery až po vlastní firmu. Dá se říct, že když jsem v oboru před dvaceti lety začínal, rád bych se viděl tam, kde jsem dnes.

Pracoval jste pro velké developerské firmy. Co vás přimělo k tomu založit si vlastní a zříct se určité „jistoty“?

Je to svoboda vlastního rozhodnutí, samozřejmě doprovázená naprostou odpovědností za výsledek. A také jednoduchost a rychlost vnitřních procesů. Jsme firma personálně menších rozměrů.

Jak jste se dostal k projektu v Berouně?

Na jednu stranu tento projekt přesně odpovídal naší strategii, hledali jsme větší pozemky s rozvojovým potenciálem za hranicí Prahy, napojené na železnici. Dlužno ovšem říci, že v tomto případě hrála roli i šťastná náhoda; o prodeji se mi zmínil kamarád. Původní majitel, který provozoval areál jako průmyslový pro výrobu a skladování, nemohl pokračovat v jeho rozvoji, protože územní plán už toto území definoval jako obytné.

Máte nějaké investory, nebo jste v tom sám?

Na akcionářské úrovni jsme s mým partnerem dva. Používáme vlastní zdroje k financování akvizic a standardní bankovní financování pro realizaci stavby.

Jak moc vaše nadšení do příprav projektu Mosaiq změnily střety s úřady, legislativou nebo veřejností? Byla chvíle, kdy jste měl chuť celý projekt vzdát?

Po těch letech v branži by se dalo říci, že člověk má poměrně jasná očekávání. V případě projektu Mosaiq se nám podařilo zajistit stavební povolení na první etapu za čtyři roky od začátku projektování, což je v celorepublikovém srovnání výrazně podprůměrná doba pro velkokapacitní projekty.

Řešení takto velkých území je velmi komplexní proces - od kreativy v podobě urbanistických a architektonických studií přes ukotvení vztahů s městem plánovací smlouvou, dohody se sousedy a samotná veřejnoprávní rozhodnutí až po komerční strategii postupného rozvoje území.

Nedá se říci, že bych během tohoto projektu procházel nějakou osobní krizí. Považuji se za velmi trpělivého a vytrvalého člověka. Dlužno ale zdůraznit, že projekt není prací jednotlivce, ale celého týmu lidí, kteří se na něm od jeho zrodu podíleli a kterým bych tímto rád poděkoval. Když vás trápí úřady, vždycky je fajn si někomu postěžovat.

Český development bývá často kritizovaný — drahé bydlení, betonování měst, dlouhé povolovací procesy. Co vás na českém systému nejvíc frustruje?

Toto téma je už vlastně trochu ohrané tím, jak často se o něm mluví a píše. To ale nijak nemění fakt, že stav, ve kterém se development v Česku nachází, není dobrý. Zákonný rámec pokulhává a prostředí přípravy projektů je velmi nepředvídatelné. Mám za to, že si v české kotlině rádi věci zbytečně komplikujeme.

Drahé bydlení je obrovské politické téma. Bohužel jsme stále historicky poznamenaní čtyřiceti lety totality a zcela netržním prostředím. Důsledky cítíme dodnes. Na rozdíl od západní Evropy u nás stále dominuje vlastnické bydlení. Když se podíváme do Německa nebo Rakouska, vlastnictví bytu v metropoli či regionálním městě je poměrně luxusní výsadou. Naprosto běžné je bydlení v nájmu, pokud člověk potřebuje nebo chce zůstat ve městě.

Vlastnické bydlení má pak těžiště spíše v předměstích, která bývají kvalitně napojena na centra měst. Když se podíváme na poslední roky vývoje u nás, přesně tohle se začíná dít. Údiv tedy není na místě. Nájemní bydlení se navíc stává obrovským trendem a dnes už existuje řada institucionálních pronajímatelů celých bytových komplexů. Před deseti lety by tomu většina lidí nevěřila.

Měl jste během přípravy projektu nějakou opravdu nepříjemnou nebo krizovou zkušenost, o které se běžně nemluví?

MOSAIQ měl standardní porodní bolesti projektu takového rozsahu. Postup byl poměrně obvyklý. Od tvůrčí, bezstarostné činnosti v podobě studií a plánů se plynule přejde k neustálému řešení problémů. Je to ale přirozené. Čím více jdete do detailu, tím více věcí je potřeba dotáhnout.

Každý developerský projekt je dlouhodobá a komplikovaná záležitost, ale každý drobný úspěch po cestě vás vždy nakopne a doplní energii pro další práci.

Beroun se rychle mění z „města za Prahou“ na plnohodnotné místo pro život. Plánuje se i zrychlení dopravy na trase Praha–Beroun. Šel byste sám do Berouna bydlet?

Ano, upřímně. Beroun je hezké a funkční město s fantastickou přírodou v okolí. V tom je jedinečný.

Co jste musel udělat jinak, abyste postavil čtvrť, kterou budou lidé vnímat jako místo pro život, a ne primárně pro investici?

Jestli to lidé budou takto vnímat, ukáže až budoucnost. Je to ale mým velkým přáním. MOSAIQ svým umístěním ani není primárně určen pro malé investiční byty. Naopak je velmi atraktivní pro vlastní rodinné bydlení. Jednak cenou bytů, která je výrazně pod úrovní Prahy, ale také kompletní vybaveností, kterou Beroun nabízí — školy, školky, sportovní areály i obchody. Navíc chceme podpořit komunitního ducha kavárnou v parku.

V našem projektu naleznete poměrně velké množství tří- a čtyřpokojových bytů s prostornými místnostmi a příjemnými exteriéry. Rovněž prostor mezi domy a množství zeleně jsou velmi velkorysé.

Co dnes podle vás nejvíc rozhoduje o přesunu rodin mimo Prahu? Jsou to opravdu finance, nebo i touha po klidu?

Mám za to, že primárně finance. A nelze se tomu divit. Při současných cenách v metropoli, byť i na jejím okraji, je financování vlastního bydlení hypotékou pro většinu lidí naprosto nedostupné.

Co jste se během budování projektu dozvěděl sám o sobě? Překvapil jste sám sebe v něčem?

Každý nový projekt je další lekcí trpělivosti, vytrvalosti a sebekontroly. MOSAIQ nebyl výjimkou.

Kdybyste měl možnost změnit jednu jedinou věc na českém stavebním prostředí, co by to bylo?

Vrátit se do minulosti a vymazat čtyřicetileté období totality. A nebylo by to jen kvůli stavebnímu prostředí.

Až bude jednou projekt hotový a vy se tam projdete bez pracovních povinností — co byste chtěl, aby si lidé o té čtvrti říkali?

Rád bych, aby se divili, že skrze stromy není vidět na sousední domy. To sice chvíli zabere a moje chůze v té době už možná nebude tak jistá, ale vážně -  to je záměr. Je to přece parková čtvrť.

Jaká mimopražská města byste Berounu připodobnil?

Pro naše klienty je často druhou volbou Kladno, které bude mít rychlodráhu. My ovšem budeme mít rozšířenou dálnici a snad jednou i nový železniční koridor. Nadto jen zopakuji: Berounsko má fantastické přírodní bohatství. Velmi živá morfologie terénu navíc omezuje územní rozvoj města, takže prostor pro mnoho nových projektů zde není.