Koupit byt a pronajímat, nebo vložit peníze do fondu? Nemovitosti se dají vlastnit i jinak, říká Martina Jůzová z Wood Real Estate

Zdražování bytů v Praze by konečně mohlo zpomalit, rozvoj města ale dál brzdí začarovaný kruh přísných předpisů. „Trh by možná dokázal nabídnout levnější a dostupnější byty, byť za cenu o něco nižšího standardu, než vyžadují aktuální české technické normy a stavební předpisy,“ upozorňuje investiční řediteka ve Wood Real Estate Martina Jůzová. Dodává, že čeští developeři si zaslouží pochvalu za urbanismus i technickou připravenost bytů.

Objem investic do komerčních nemovitostí překročil loni v Česku hranici sta miliard korun. To je ohromné číslo.

Ano, o nemovitosti je u nás velký zájem, likvidita trhu je vysoká a českých investorů na nemovitostním trhu stále přibývá. Místními zdroji tak dokážeme nahradit zahraniční fondy, které kvůli geopolitické situaci z některých trhů odcházejí. Česká republika je jednou z mála zemí v regionu, která se s jejich odlivem zvládá vypořádat.

Vysoký byl i zájem o rezidenční výstavbu. Čím si ji vysvětlujete?

Pokud jde o byty, loňský rok byl rekordní, prodalo se jich téměř osm tisíc. To je dosud nejvyšší číslo a je zajímavé porovnat ho s vývojem cen, které jsou také na historických maximech. Dané je to jednak odloženou poptávkou z předchozích let. Lidé si už ale zvykli na vyšší úrokové sazby a přijali fakt, že peníze zkrátka nejsou „zadarmo“. Současně u nás není tolik alternativních investičních příležitostí. A Češi stále investičně tíhnou k cihle a vlastnickému bydlení.

Přesto se v posledních letech učí investovat i do akcií a dalších investičních produktů. Projevuje se i v tomto segmentu jejich zájem o nemovitosti?

Ano, a to jak ve fondech kvalifikovaných investorů, tak u těch retailových. V našich nemovitostních podfondech umožňujeme investovat odděleně do různých typů nemovitostních aktiv, rozlišujeme zaměření na výnosové nemovitosti od developerských podfondů a podobně. To se týká zejména kvalifikovaných investorů, často s vyšším věkovým průměrem. Mladší generace preferuje spíš technologické segmenty, ETF a další retailové produkty, kde se dá investovat od nižších částek, jak potvrzuje i naše platforma Portu. Neklesající obliba nemovitostních fondů ukazuje, že lidé si stále více uvědomují, že nabízejí jednodušší a efektivnější formu vlastnictví nemovitostí, mnohdy s podstatně menší potřebou vstupního kapitálu.

Jak hodnotíte rezidenční projekty, které dnes v Praze vznikají?

Developeři si zaslouží pochvalu za to, co dokážou na trh dodat, z hlediska urbanismu i technické stránky a vybavenosti bytů jsme na tom velmi dobře. To se ovšem na druhou stranu odráží ve zvýšené cenové hladině. Souvisí to ale i se zdejšími přísnými normami. Trh by možná dokázal nabídnout levnější a dostupnější byty, byť za cenu o něco nižšího standardu, než vyžadují aktuální české technické normy a stavební předpisy.

Co by se dalo dělat jinak?

V tuto chvíli už se zmenšují výměry bytů, řádově za posledních pět až sedm let asi o deset metrů čtverečních. To je přímá reakce na to, že lidé raději koupí menší byt, aby si vůbec mohli dovolit bydlet ve vlastním a splácet hypotéku. Nicméně standardem se stávají věci jako rekuperace nebo venkovní žaluzie, na kterých by možná někteří kupující raději ušetřili výměnou za nižší prodejní cenu.

Není to také problém developerů, že stavějí ve vysokém standardu a na dostupné bydlení se nezaměřují?

Nemyslím si, jde spíš o zmíněné předpisy a nastavení společnosti, která reguluje a předepisuje kdeco, často bez ohledu na ekonomickou a časovou stránku věci. Máme například nařízené poměry parkovacích míst nebo garáží vůči počtu bytů či metrům čtverečním komerčních ploch, přitom nákladově je to velmi drahá záležitost. Pokud vím, třeba v Hamburku už developeři dostávají prémie, když garážová stání vůbec nevybudují. Město se rozhodlo, že chce primárně podporovat veřejnou dopravu, a development není třeba zbytečně zatěžovat dalšími náklady a zahušťovat dopravu v centru. U nás se tak trochu točíme v kruhu předpisů a vyhlášek, které celý developerský proces prodlužují, zdražují a výsledkem je neustále se zhoršující dostupnost bydlení nejen pro mladé, ale i pro střední třídu. Myslím, že je čas tento kruh rozseknout nebo minimálně nabídnout alternativní možnosti.

Jak si vybíráte rezidenční projekty, do kterých investujete?

Cílíme na spolupráci s developery, kteří znají trh a mají pokrytý celý proces včetně akvizice, povolování, projektového managementu a vlastního prodeje bytů. Jsme klasický equity investor, takže potřebujeme partnera, který je garantem realizační části investice. Současně chceme spolupracovat s vícero společnostmi a mít v portfoliu různé segmenty trhu, abychom našim investorům zajistili nabídku projektů, která je dostatečně diverzifikovaná, a tudíž odolná vůči tržním výkyvům. Hodnotíme velmi pečlivě i výnosovou stránku, kde hledáme rozumný balanc s rizikovou složkou každého developmentu. Tu typicky představuje stav povolovacího procesu, protože do projektu s ekvitou vstupujeme dříve než banka s úvěrem.

Daří se vám to?

V tuto chvíli jsme na začátku, máme za sebou rok a půl existence rezidenčního podfondu. A věřím, že jsme vybrali velmi kvalitní projekty. Například u rekonstrukce činžovního domu Polská 7 na Vinohradech, který jsme zainvestovali začátkem roku 2025, očekáváme kolaudaci už letos v létě. S Cresco Real Estate spolupracujeme na proměně rozsáhlé části bývalého nákladového nádraží Žižkov, kde v sedmi etapách postavíme kolem 1100 bytů. A aktuálně finalizujeme akvizici projektu Šárka ve Vokovicích se stavebním povolením na 250 bytových jednotek. Jde o projekty v různé fázi developmentu, v různých pražských lokalitách a segmentech rezidenčního trhu, u nichž cílíme na čistý výnos pro naše investory mezi 12 a 15 procenty. Za rok 2025 jsme tento výnos splnili a věříme, že trh je natolik zdravý a naše investiční strategie dobře zacílená, abychom podobná čísla doručovali i v budoucnu.

S novým stavebním zákonem a metropolitním plánem by se měla výstavba zrychlit. Nebojíte se, že větší nabídka sníží výnosy?

Ne, potřeba bydlení je věčná a demografické křivky mluví jasně. Zvyšuje se počet domácností, lidé se stěhují do měst a v kvalitních aglomeracích typu Prahy a Brna poptávka zkrátka bude. Pravděpodobně se ale změní způsob prodeje.

Jak?

Projekty se budou prodávat trochu déle, klidně rok či rok a půl po kolaudaci, jak je to běžné v jiných zemích. Lidé už nebudou nakupovat před zahájením projektu, ale v klidu si vyberou byt, který se jim skutečně líbí. Developeři a investoři budou muset počítat s dostatečnou časovou rezervou na uskutečnění prodeje, jinak nedosáhnou plánovaných výnosů.

Růst cen nemovitostí by se ale zpomalit mohl, ne?

To ano. Myslím si, že už nebude možné, aby ceny rostly tak výrazně jako v minulosti. Očekávám růstovou křivku lehce nad inflací, v Praze někde mezi pěti až 10 procenty. A jen připomenu, že vliv na ni vedle nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou mají také rostoucí ceny materiálů, stavebních prací a energií.

V posledních letech vznikla řada realitních fondů. Nemáte pocit, že už je trh přesycený?

Fondů je opravdu hodně, což umožňuje jak propracovaná a dobře fungující legislativa, tak i to, že lidé konečně pomalu, ale jistě přesouvají prostředky ze spořicích účtů do investic. Díky oblibě nemovitostí jsou na ně zaměřené fondy přirozenou první investiční volbou. Řadu fondů ale zakládají i sami developeři, kteří si takto zajišťují finance pro další expanzi a projekty si de facto přeprodávají v rámci skupiny.

Je to podle vás správná cesta?

Otázkou zůstává, zda v takových případech akvizice probíhá za skutečně férové tržní ceny a zda na realizaci projektů dohlíží nezávislá kontrola, zohledňující i zájem investorů. Teprve čas ukáže, jaké výnosy tyto fondy reálně doručí a jak odpovědně jsou řízeny. Náš WOOD & Company rezidenční podfond vstupuje do projektů jako nezávislý investor s jasně definovaným výnosovým cílem, každou nemovitost proto nejdříve detailně prověříme a hlídáme si rozumnou cenu při vstupu do projektu. Celý proces navíc stavíme tak, abychom finanční zdroje od investorů získávali až ve chvíli, kdy pro ně máme připravené konkrétní projekty.