Novela stavebního zákona může změnit ekonomiku výstavby. Sama o sobě ale levnější Prahu nepřinese

Debata o bydlení se v Česku většinou točí kolem stále stejných slov: drahé byty, nedostupné hypotéky, silná poptávka a slabá nabídka. Všichni vidíme výsledek. Méně už se ale mluví o tom, co se odehrává v pozadí a co ceny nemovitostí ve skutečnosti formuje dřív, než se vůbec začne stavět.

Jedním z hlavních důvodů, proč jsou byty v Česku tak drahé, totiž není jen cena pozemků, práce nebo materiálů. Je jím také čas. Respektive to, jak dlouho trvá dostat projekt od prvotního záměru k realizaci a jak málo předvídatelný tento proces v praxi je. Právě tady se totiž rodí významná část nákladů, které se pak do cen promítají.

Novela stavebního zákona se proto nevede jen jako spor právníků, politiků a úředníků o podobu procesu. Ve skutečnosti jde o mnohem širší otázku, a to, jestli bude český trh s bydlením fungovat ekonomicky zdravěji než dnes. Jinak řečeno, zda budeme schopni připravovat a povolovat projekty v čase, kdy ještě dávají ekonomický smysl, anebo budeme dál sledovat, jak se kvůli průtahům prodražuje výstavba, omezuje nabídka a tlak na ceny se dál přelévá na kupující i nájemníky.

Právě v tom je jádro celé debaty. Novela stavebního zákona není jen právní téma, ale především ekonomické.

Nejdražší položka? Nejistota

Ve chvíli, kdy koupíte pozemek nebo vstoupíte do projektu, začíná běžet čas. A s ním se rozbíhá financování, inflace stavebních nákladů, tlak na rozpočty i nejistota, co všechno se během přípravy ještě změní. Nejhorší na dnešním systému přitom není jen jeho pomalé tempo, ale zejména jeho nepředvídatelnost.

Když nevíte, jestli bude projekt povolen za tři roky, nebo za deset, velmi špatně se plánuje, jedná s partnery a počítá ekonomika celého záměru. Zvenčí to někdy může vypadat jednoduše: developer koupí pozemek, chvíli čeká a pak staví. Ve skutečnosti je ale povolovací proces obdobím, kdy už jsou v projektu vázané peníze, ale stále nemáte jistotu času ani konečných nákladů.

A právě nejistota umí být mimořádně drahá. U některých projektů se bavíme o desítkách milionů korun, u větších záměrů i o stovkách milionů. Nejde o hypotetické částky, ale o reálné peníze, které v projektu leží navíc jen proto, že se věci posouvají v čase o roky místo měsíců.

A ano, část těchto výdajů se nakonec promítá do konečné ceny. Jinými slovy, čekání na razítko skutečně v určitém rozsahu platí zákazník. Je ale potřeba dodat i druhou polovinu pravdy. Nejde jen o to, že se zdražuje. Některé projekty se po letech průtahů dostanou do bodu, kdy už ekonomicky přestanou vycházet úplně. Náklady na stavbu mezitím narostou natolik, že projekt, který by při normálním tempu přípravy dával smysl, se nakonec vůbec nepostaví. A to je pro trh ještě horší zpráva než samotné zdražení, protože se dál prohlubuje nedostatek nabídky.

Praha levnější nebude

Právě na Praze je dobře vidět, proč samotná novela stavebního zákona ani nový metropolitní plán automaticky nepřinesou levnější byty. Dokument stanovuje dlouhodobý rámec, kde a za jakých podmínek se může město dál rozvíjet a kde může vznikat nová bytová výstavba. Je to tedy potřebný předpoklad budoucího růstu nabídky, ne nástroj, který by sám o sobě rychle obrátil cenový vývoj.

Praha zůstává městem, do kterého se lidé budou dál stěhovat za prací, službami, školami i celkovou kvalitou života. U kvalitních projektů a dobrých adres proto není důvod čekat pokles cen. Realističtější je počítat s tím, že ceny budou v dlouhém období dál růst, podobně jako v dalších silných evropských metropolích.

Praha se navíc už dnes nedá srovnávat jen s městy na východ od nás. Cenově i ekonomicky se stále víc přibližuje západním metropolím. To neznamená, že je situace zdravá nebo sociálně komfortní, ale znamená to, že tlak na cenu má hlubší strukturální příčiny než jen momentální výkyv trhu.

Stále viditelnější je také další trend: vlastnické bydlení je dostupné pro užší okruh lidí než dřív. Roste podíl kupujících se silnějším kapitálovým zázemím a podíl střední třídy na trhu nového bydlení se postupně snižuje. I to je důvod, proč je potřeba vnímat stavební zákon nejen jako technickou změnu procesu, ale jako součást širší debaty o tom, jak bude český rezidenční trh fungovat v dalších letech.

Metropolitní plán i novela jsou podmínkou, ne zázrakem

To ale neznamená, že metropolitní plán nebo novela stavebního zákona nejsou důležité. Jsou. Jen je potřeba je chápat správně. Ne jako rychlou cestu k levným bytům, ale jako podmínku budoucí stabilizace. Pokud se podaří skutečně zvednout objem výstavby a dostat na trh více projektů v normálním čase, může se v delším horizontu začít snižovat extrémní nepoměr mezi poptávkou a nabídkou.

To je realistický cíl. Ne prudká korekce cen během několika let, ale postupné narovnání trhu. Cílem totiž není levná Praha, ale taková, kde nabídka nebude chronicky zaostávat za počtem lidí, kteří v ní chtějí žít.

Vedle metropole je ale potřeba vidět i druhou stranu trhu. Mimo velká města může být vývoj opravdu jiný. V méně atraktivních lokalitách, kde chybí pracovní příležitosti, kvalitní služby, školy nebo dobrá dopravní dostupnost, mohou ceny stagnovat nebo i klesat. Český rezidenční trh tedy nebude mít jeden jednotný příběh. Velká města a kvalitní adresy budou dál držet cenu, zatímco slabší lokality se mohou vyvíjet podstatně hůř. Právě to je důvod, proč se stále více rozevírají nůžky mezi jednotlivými částmi trhu.

Kde je skutečný přínos novely

Hlavní ekonomický přínos novely stavebního zákona tedy nevidím v tom, že by přes noc zlevnila byty. Může ale snížit náklad zdržení, zlepšit předvídatelnost a pomoci tomu, aby se na trh dostávalo více projektů v reálnějším čase.

Dnes máme v řadě míst převis poptávky nad nabídkou, zejména v bydlení. Pokud se podaří povolovací proces dostat do srozumitelnějších mantinelů, omezit vracení věcí stále dokola, zmenšit počet zbytečných procesních kroků a dát systému větší předvídatelnost, trh se může začít postupně narovnávat. A jakmile to nastane, zmenší se i tlak na tak prudký růst cen.

Pro developera, investora i financující banku je to zásadní změna. Ne proto, že by novela sama vytvořila nové byty, ale proto, že může zlepšit ekonomické prostředí, ve kterém se o výstavbě rozhoduje. Méně neefektivní trh je prostě levnější a zdravější.

Rozhodne praxe

Podstatné je ale slovo postupně. Novela stavebního zákona není kouzelné tlačítko. Sama o sobě neznamená, že se uvolní všechny stojící projekty a že během několika let zaplaví trh nové byty. Každá podobná změna má své porodní bolesti. Přijde zavádění nových pravidel, adaptace úřadů, práce s digitalizací i potřeba, aby novým pravidlům rozuměli lidé, kteří je mají v praxi používat.

A právě zde bude celý výsledek stát nebo padat. Pokud by totiž zákon na papíře vypadal dobře, ale v realitě ho neměl kdo vykonávat nebo by se zavádění nových pravidel zadrhlo, žádný velký ekonomický efekt se nedostaví. To je podle mě zásadní upozornění. U dobré reformy nestačí správný směr, musí fungovat i provedení.

České bydlení dnes netrpí jen nedostatkem bytů. Chybí mu i čas, jistota a schopnost dostávat smysluplné projekty na trh ve chvíli, kdy ještě dávají ekonomický smysl. Pokud novela stavebního zákona pomůže právě s tímto, nepůjde jen o úpravu paragrafů. Může zlepšit samotnou ekonomiku výstavby. A to je v dnešní situaci možná její největší přínos.

Autor je finanční ředitel skupiny Redstone Jiří Medřický.