Soumrak fenoménu vinných sklípků? Prodávají se v rekordním počtu, investice se může vymstít

Pavel byl odjakživa vášnivým vinařem. Naplnit sklípek čerstvou várkou vína z jeho malé vinice na Břeclavsku bylo pro něj nejen každoroční rodinnou tradicí a milým přivýdělkem, ale hlavně kouzelným rituálem, při kterém pociťoval až téměř fyziologický poryv radosti. Poslední léta se ale leccos změnilo.

Nejenže sklípek už v trendově rostoucích teplotách nestačil uskladněné víno uchladit, ale návštěvníci navíc jaksi i méně popíjeli. V tu chvíli Pavel jako víno dozrál k přelomovému kroku. Je načase sklípek prodat.

Pavel nebyl zdaleka jediným vinařem, který k tomuto kroku v uplynulých pár letech došel. Od roku 2024 totiž skokově roste počet vinných sklípků, které jsou v Česku na prodej. „Ještě v letech 2022 a 2023 byla nabídka inzerovaných vinných sklepů na portálu Sreality.cz stabilní. Změna ale nastala v roce 2024, kdy se v nabídce v meziročním srovnání objevilo zhruba o pětinu více inzerátů a ke stejnému jevu došlo i loni,“ uvádí za portál Sreality Kristýna Hořovská. Aktuálně je v nabídce portálu 105 vinných sklípků vesměs z tradičních jihomoravských vinařských oblastí v celkové částce přesahující 330 milionů korun. 

Cetelně více sklepů v nabídce

„Z naší zkušenosti bych řekl, že vinných sklepů se na trhu objevuje o něco více než dříve. Viděl bych v tom primárně přirozenou proměnu jejich využití,“ uvádí majitel realitní kanceláře REMAX Delta Tomáš Frýdek. Vinaři podle něho dnes často přesouvají výrobu do modernějších provozů nad zemí, protože technologie umí zajistit stabilní podmínky i bez klasického sklepa. „Zároveň se mohou vracet na trh i sklepy koupené během covidu jako rekreační zázemí, které majitelé dnes už tolik nevyužívají,“ dodává Frýdek. Částečně se rozplynula i pandemická teze o vinném sklípku jako investičním aktivu. 

„Po covidovém boomu rekreačních nemovitostí řada vlastníků zjistila, že provoz vinného sklepa není pasivní investice. Pokud má vydělávat, vyžaduje čas, pravidelné investice i aktivní správu,“ zdůrazňuje partner poradenské skupiny fortis.group Vlastimil Bijota. Právě v kombinaci s dražším provozem či financováním se podle něho někteří majitelé v poslední době rozhodli pro prodej. „Samotný vinný sklep dnes není investicí. Investicí je de facto až funkční koncept kolem něj,“ připomíná specifika hypotetické vinné investice Bijota. 

Mladým se do toho moc nechce

Svou roli hraje podle expertů i generační obměna, kdy mladší generace často nemá zájem převzít sklep po rodičích nebo prarodičích, protože jeho vlastnictví znamená pravidelnou údržbu, investice i čas. „Zatímco pro starší generace byl vinný sklep přirozenou součástí života, pro dnešní kupující jde spíše o nemovitost, která musí dávat ekonomický i praktický smysl,“ dodává Bijota. 

Do roku 2024 se v nabídce stabilně objevovalo v průměru kolem šesti až sedmi desítek vinných sklepů ročně. Rozhodující většina vinných sklepů v aktuální nabídce se s cenovkou vejde do tří milionů korun. Koupě sklípku na následný pronájem přitom není běžným investičním modelem. Nabídka sklípků k pronájmu totiž aktuálně na portálu Sreality čítá jen jednotky specifických nemovitostí, což prakticky nenabízí prostor k modelovému určení byť i přibližného výnosu z takové investice. Spekulace na růst ceny je podle expertů rovněž lichá. 

„Nákup sklepa s vizí, že jej po pěti letech prodáte o polovinu dráž, je bláhový. Likvidita vinných sklepů je nízká a najít kupce pro specifickou nemovitost v památkové zóně nebo sklepní kolonii trvá měsíce, někdy i roky,“ připomíná ekonom realitního portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka. Ceny podle expertů stagnují či naopak dokonce klesají v případě jednoduchých sklepů bez ubytování zahrnujících jen sklípek samotný a lisovnu vína. Určitou záruku stability ceny pak podle odborníků nabízejí sklepy s nadstavbou a obytným patrem v atraktivní lokalitě jako jsou jihomoravské vinařské legendy Pavlov, Mutěnice, Velké Bílovice či Valtice. Tento segment sklepů pak prakticky konkuruje klasickým rekreačním chalupám.