Poptávka pohání výstavbu, ale dobrých lokalit pro retail parky není neomezeně, říká Kamila Lohniská

Chování zákazníků se v posledních letech mění, lidé chtějí vyřešit co nejvíc věcí na jednom místě. Stále populárnějším konceptem se stávají retail parky. „Už loni dominovaly nové výstavbě a tento trend by měl pokračovat i letos. Developeři mají v plánu postavit víc než 220 tisíc metrů čtverečních nových ploch,“ říká v rozhovoru pro e15 obchodní ředitelka ZDR Investment Kamila Lohniská.

Jak se dnes proměňuje skladba a zaměření retail parků?

Napříč Evropou jsou jedním z nejrychleji rostoucích maloobchodních segmentů. Zákaznické preference se sice v posledních letech mírně mění, základ ale zůstává stejný. Retail parky stojí především na zboží denní potřeby. Zároveň vidíme jasný posun směrem k prodejnám, které propojují klasický obchod s výdejnou e-shopu nebo takzvaným „click and collect“ konceptem. Výrazně roste také zájem o služby, ze strany zákazníků, ale i nájemců. Prostory dnes stále častěji poptávají například fitness centra, kadeřnické služby, dětské skupiny, lokální servisní provozovny, zdravotní nebo volnočasové služby a mnozí další.

Čemu přisuzujete tak rychlý růst?

Lidé chtějí vyřešit rychle co nejvíc věcí na jednom místě a v blízkosti bydliště. Preferují přehledný formát, pohodlné parkování a možnost propojit nákup s vyzvednutím on-line objednávek. Retail parky tomuto modelu velmi dobře odpovídají.

Mohou do budoucna v retail parcích zcela převážit služby a food zóny, zatímco obchody se budou přesouvat spíš do obchodních center?

To si nemyslím, služby jsou jen logickým a funkčním rozšířením nabídky. Zboží denní potřeby zůstává pomyslnou páteří poptávky. Dokonce dnes vidíme silný zájem o retailové parky i ze strany módních a doplňkových kategorií, pro které byly dříve typickým prostředím spíš obchodní centra.

Čím to je?

Důvod je především ekonomický. Retail parky nabízejí výrazně nižší provozní náklady, protože odpadají poplatky za rozsáhlé společné prostory nebo nákladná parkoviště, což dělá provoz dlouhodobě udržitelnějším. Právě proto sledujeme zajímavý posun, kdy značky mění své strategie a volné plochy v retail parcích aktivně vyhledávají.

Jak se v souvislosti s požadavky zákazníků mění nabídka obchodů? 

Úplné změny konceptů na trhu příliš často nevídáme. Mnohem typičtější je postupná evoluce, tedy rozšiřování sortimentu, přidávání doprovodných služeb nebo propojování kamenné prodejny s e-shopem. Trendem je právě i to, že jedna jednotka plní více funkcí, tedy funguje jako obchod, sklad, výdejna i servisní místo. Jde spíš o modernizaci a adaptaci existujících konceptů než o jejich kompletní nahrazení.

Které obchody podobnými změnami prošly?

Jedním z příkladů je Ikea, která začala otevírat menší výdejní sklady ve vybraných regionech. Zákazník si nevyzvedává objednávku v anonymním boxu, ale v plnohodnotné, obrandované prodejně, kde mu personál pomůže s dotazy i doplňkovými službami. Pro zákazníky je to pohodlnější a pro značku je to způsob, jak být blíž regionům bez nutnosti budovat velká obchodní centra. Dalším příkladem jsou specializované prodejny, které rozšiřují nabídku o služby. Třeba Super zoo v některých lokalitách doplnilo provoz o veterinární péči.

Je to ze strany řetězců dobrý krok?

Data ukazují, že propojení nákupu a služeb funguje dobře. Jednoznačně zvyšuje návštěvnost a prodlužuje dobu strávenou v lokalitě.

Působíte také na Slovensku, v Německu, Rakousku, Slovinsku nebo Chorvatsku. Je tam vývoj podobný, nebo vidíte výraznější odlišnosti?

Trendy jsou napříč celou Evropou velmi podobné. Jednu výraznou odlišnost ale přece jen vnímáme, ve většině těchto zemí je hustota retail parků na počet obyvatel oproti Česku téměř dvojnásobná. Trhy jako Rakousko nebo Německo jsou v tomto směru výrazně saturovanější, což ukazuje, že český trh má stále prostor k rozvoji. Tomu odpovídá i velký zájem nájemců o expanzi do Česka. Jedná se mimo jiné o potravinářské řetězce, diskonty nebo mezinárodní značky z oblasti domácnosti a textilu.

Takže k nám budou přicházet další zahraniční hráči?

V loňském roce vstoupil do Česka například Woolworth, který plánuje otevřít desítky prodejen a aktivně vyhledává lokality právě v retail parcích. Podle dostupných informací by měl letos následovat řetězec Müller, což je tradiční evropský hráč v segmentu drogerie a domácích potřeb. Česko je pro mezinárodní řetězce atraktivní, a to zejména díky své velikosti, kupní síle a stále ne zcela zaplněnému trhu. Zároveň ale platí, že v tomto vysoce konkurenčním prostředí není jednoduché dlouhodobě uspět.

Takež retail parků bude přibývat? 

Dnes tvoří přibližně třetinu moderních maloobchodních ploch v Česku a jejich podíl dál roste. Už v minulém roce dominovaly nové výstavbě a tento trend by měl pokračovat i letos, kdy se na trhu očekává realizace desítek nových projektů. Zároveň je ale patrná větší obezřetnost.

V jakém smyslu?

Přestože je na českém trhu kam růst, developeři i investoři dnes mnohem pečlivěji zvažují jednotlivé lokality. Řeší se reálná spádová oblast, kupní síla a penetrace prodejních ploch na počet obyvatel. Tyto faktory dnes při rozhodování o nové výstavbě hrají klíčovou roli. Do budoucna tedy očekáváme další rozšiřování trhu, ale zároveň bude docházet i k větší selekci. Úspěšné budou kvalitně umístěné retail parky s dobrou dopravní dostupností, silnou spádovostí, atraktivním nájemním mixem a moderním provozem. Limitujícím faktorem může být dostupnost vhodných pozemků a kapacity developerů, nicméně tržní fundamenty jsou silné.

Jak jste na tom v tuto chvíli s obsazeností retail parků?

Obsazenost našich retail parků se dlouhodobě drží téměř na sto procentech. Poptávka po kvalitních a dobře umístěných jednotkách roste, v některých lokalitách je dokonce vyšší než aktuální nabídka. Tento tlak je jedním z hlavních důvodů, proč se plánuje výstavba nových retail parků a proč očekáváme další růst tohoto segmentu. Silná poptávka ze strany nájemců se potom přímo promítá do prodlužování nájemních smluv. Roste průměrná doba do konce jejich platnosti, která je klíčovým parametrem pro hodnotu nemovitostí, a tedy pro investory. Znamená totiž vyšší jistotu budoucích příjmů a stabilnější výnosy fondů.

Promítá se velký zájem i do ceny nájemného?

Dá se předpokládat, že nájemné za metr čtvereční bude v delším období mírně růst. Přece jen náklady na výstavbu i provoz rostou a dobrých lokalit není neomezeně. Zároveň ale vidíme, že po letech 2022 a 2023, kdy byla vysoká inflace, se v některých případech nájemné dostalo na úroveň, která ne vždy odpovídá dlouhodobému tržnímu standardu. U těchto smluv tak může docházet k určité normalizaci a návratu blíže k tržním hodnotám.

Co podle vás rozhoduje o tom, jestli je retail park úspěšný?

Každá země má svá specifika. Obecně ale můžeme říct, že úspěšnost se vždy odvíjí od lokální poptávky, konkurence a kupní síly. Nejlépe fungují projekty ve větších spádových oblastech s dobrou dopravní dostupností a silným mixem nájemců. Jedním z takových příkladů je náš retail park Pula v Chorvatsku, který dlouhodobě generuje nejvyšší nájemné z celého našeho portfolia. Pro představu je to více než 140 milionů korun ročně. Pula tvoří přirozené lokální centrum nákupů, má vysokou návštěvnost a těží z pevného složení nájemců. Je to ukázka toho, jak správně zvolená lokalita a relevantní nabídka vedou k nadprůměrné výkonnosti.