Bydlení v Praze z vlastních úspor. Většina bytů v metropoli se prodá bez hypotéky, kupci zbohatli
Pražský realitní trh se oproti loňsku v jedné zásadní věci proměnil. Ačkoli byty téměř o pětinu podražily a hypoteční sazby klesly, půjčovat si na nákup nemovitosti peníze není tak docela v kurzu.
Hypotéka na byt v Praze? Přežitek, chtělo by se říci při pohledu na statistiky půjček na byt v hlavním městě. Kupci totiž letos obvykle dokážou byt zaplatit ze svého, což poměrně ostře kontrastuje s loňským rokem. Zatímco loni zvládlo poplatit nemovitost ze svých vlastních peněz i méně než 47 procent kupujících, letos je to suverénní většina. Jedním z vysvětlení mohou být masivnější nákupy silných hráčů disponujících vlastními prostředky.
„Pozorujeme nárůst hotovostních nákupů, zejména ze strany investorů a klientů, kteří disponují vlastními úsporami a nechtějí se vázat na drahé úvěrové financování,“ uvádí šéf rezidenčních projektů developerské společnosti PSN Jaroslav Macháč. V některých segmentech pražského trhu je podle něho aktuálně podíl transakcí bez hypotéky výrazně vyšší, než bývalo zvykem. „Tato skupina často cílí na nemovitosti k rekonstrukci nebo na atraktivní investiční lokality, kde hraje rychlost a flexibilita klíčovou roli,“ dodává Macháč.
Jak uvádí poslední Zpráva o finanční stabilitě České národní banky ze závěru června, necelých 56 procent kupujících v prvních měsících letošního roku kupovalo pražský byt bez využití hypotečního úvěru. To v posledním roce nebylo zdaleka běžné a ač statistiky centrální banky prozrazují v tomto ohledu kolísavý vývoj, využití hypotečních úvěrů při nákupu bytu bylo běžnější. Podle expertů jde o důsledek proměny struktury zájemců o byty. Přibylo movitých individuálních kupců, stejně jako hráčů z řad firem.
„V Praze jde zhruba u čtyřiceti procent transakcí o investory nebo movitější domácnosti, často s jinou nemovitostí k prodeji, dědictvím nebo cizími zdroji od rodičů nebo ze zahraničních úspor,“ vysvětluje typologii pražské poptávky po bytech šéf služby Ownest Martin Machala. Tito lidé hypotéku zpravidla vůbec nepotřebují. „Zejména v projektech zaměřených na prémiový segment a lokalitu se významně častěji setkáváme s tím, že kupující hradí nemovitost z vlastních zdrojů, oproti běžným projektům s průměrnou pražskou cenou,“ říká Radoslav Rachač, ředitel a jednatel Geosan Development.
K zámožnějším individuálům se přidávají se svou hotovostí velcí hráči. „Na realitním trhu je vidět zvýšená aktivita institucionálních investorů, kteří se zaměřují na nájemní bydlení,“ zdůrazňuje ekonom Banky Creditas Petr Dufek s tím, že své strategické investice řeší ze svých vlastních zdrojů. „Tyto transakce jsou jednak čím dál častější a jednak nejsou financovány hypotékou, takže automaticky jejich podíl na trhu narůstá,“ dodává Dufek.
V posledních letech se podíl kupců financujících nákup nemovitosti hypotékou značně měnil. Maxima dosáhl podíl „hypotékařů“ v metropoli v roce 2021. Tehdy si v období podstatně nižších hypotečních sazeb půjčovalo na nemovitost až bezmála osmdesát procent kupců. Totální minimum zájemců naopak nakupovalo s vypůjčenými penězi na počátku roku 2023. Hypotéku tehdy při nákupu nemovitosti volilo pouhých sedmnáct procent kupců.
Toto klima částečně přetrvává. „I přes postupné snižování základních sazeb ČNB zůstávají komerční úrokové sazby hypoték stále relativně vysoké, zejména v porovnání s obdobím let 2016–2021,“ připomíná Macháč. Klienti jsou podle něho opatrní, často čekají na hlubší pokles sazeb a financování odkládají.
Celkem v celém Česku během prvních tří měsíců letošního roku změnilo majitele více než patnáct tisíc bytů. Osmapadesát procent z nich financovali kupci bez využití hypotéky. To na republikové scéně trhu s byty patří v posledních letech k normálu. Naposledy byla nadpoloviční většina bytových transakcí financována půjčkou v roce 2022.
