Město není nikdy hotové. A je to tak správně, říká šéf IPR Ondřej Boháč

Chyby se v Česku neodpouštějí, spíš trestají. To je hlavní z limitů, které ovlivňují celou společnost a promítají se i do rozvoje měst. „Jsme posedlí kontrolou, tím se připravujeme o potenciál,“ říká v rozhovoru Ondřej Boháč, ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy. V mnoha dalších ohledech však vidí velký posun.

Staví se v Praze opravdu tak málo, jak často slýcháme?

Naopak, staví se poměrně dost, všude jsou vidět jeřáby. Časté změny stavebního zákona a komplikované územní plánování ovšem způsobily, že nové projekty přicházejí ve vlnách. Dnes se stavějí budovy schválené před pěti nebo i více lety, na další období zatím tolik povolených věcí nemáme. Vedení metropole to přirozeně vnímá a snaží se spolupráci lépe nastavit, vnést stabilitu a předvídatelnost. Jen vždy chvíli trvá, než se kurz obrátí.

Jakou roli sehraje Metropolitní plán?

Je to nesmírně důležitý dokument, který by měl být schválený a vydaný už teď v květnu. Sám o sobě ale nic nepostaví, stavět jen umožní. V plánu je spousta věcí, které potřebujeme, včetně veškeré infrastruktury. Jsou tam školy, parky, lesy, tratě a také prostor pro přibližně 350 tisíc bytů. To je obrovské číslo, když vezmeme v potaz 700 tisíc bytů, které Praha má dnes. Plán je digitální, takže zmizí spousta nesmyslné byrokracie, a v kombinaci s novelou stavebního zákona dojde ke zjednodušení řady procesů.

Věříte, že se plán podaří schválit už v květnu?

Děláme pro to maximum a věřím, že to dobře dopadne. S účinností se potom počítá od srpna nebo září, zkrátka co nejdřív.

Je něco, čím výstavbu brzdí i sami developeři, když až dnes stavějí projekty schválené před pěti lety?

Vstupuje do toho řada faktorů jako cena a dostupnost surovin, vývoj materiálů nebo architektonické návrhy. To jsou věci, které město nemůže ovlivnit, jeho úloha je jiná. Spočívá v přípravě územního plánu a stavebních předpisů, které Praha už několik let má. Vznikly plánovací smlouvy nebo dohody s investory, díky nimž se lépe plánuje výstavba, získává povolení a snáz se reaguje na potřeby a vývoj trhu.

Když vzniká nová zástavba, mělo by se počítat i s infrastrukturou, což většinou musí ovlivnit právě město. Jak to funguje?

Čím dál víc se pracuje s koncepty jako město krátkých vzdáleností nebo čtvrthodinové město. To je obrovský posun, v uplynulých dekádách se v rámci povolovacích procesů řešily hlavně technické normy a parametry. Tím pádem se sice postavila spousta dobrých domů, ale nevznikaly dobré čtvrti, protože kvalitu života dělá něco jiného než typy klik nebo rozměr schodiště. Dnes se to mění, investoři pracují s veřejným prostranstvím, službami, obecně s urbanismem. Ze strany úřadů se pečlivě hlídá, aby u velkých projektů vznikaly dohody ohledně škol a další veřejné vybavenosti. Začíná se to projevovat na prvních projektech, jako je Smíchov, Rohan nebo Žižkov City. Nebylo to ale jednoduché, musely se vybojovat právní a legislativní podmínky.

V jakém smyslu?

Když povolujete projekt, musíte se dohodnout se státními orgány, které hájí různé veřejné zájmy jako památkovou péči nebo ochranu životního prostředí. Jakkoli jsou to důležitá témata, musíme je vyvážit, protože všichni chceme nejen bydlet, ale také dát děti do školy nebo mít kde trávit volný čas. Proto jsme usilovali o změnu předpisů, aby víc akcentovaly čtvrtě, umožnily blokovou zástavbu, zjednodušily podmínky pro byty i veřejnou vybavenost. To se povedlo, pražské stavební předpisy platí od roku 2014, aplikují se asi deset let. A například projekt Smíchov City by bez nich vypadal podstatně hůř.

Přesto u nás vznikají projekty jako Kolbenka ve Vysočanech, jež čelí kritice kvůli nedostatku služeb a míst pro setkávání. V některých nových čtvrtích prý chybí to, co v zahraničí přirozeně vytváří živý veřejný prostor. Proč to pořád neumíme tak dobře jako třeba Vídeň?

Je pravda, že pár věcí se ve Vysočanech nepovedlo, ale to, co se nyní dostavuje, je na mnohem lepší úrovni. Zase je to o velkém množství subjektů a dotčených orgánů. Státní správa u nás zasahuje do rozvoje i každého rozhodnutí města. Vídeň a další evropské metropole mají daleko silnější postavení vůči investorům, vlastníkům i státu. V Česku k takovému poznání teprve směřujeme, prostředí se postupně čistí, jen je to o spoustě legislativních kroků. Prvním byly městské předpisy, což byl asi tříletý boj, totéž je s Metropolitním plánem. Ale jsem optimista, vnímám velký posun. I v debatách k novému stavebnímu zákonu už mají municipality větší slovo.

Vraťme se ještě k infrastruktuře. Hodně se řešily kontribuce, tedy poplatky, jimiž developeři přispívají na rozvoj. Nemělo by se postarat spíš město?

Problém je, že v Česku máme nízké zdanění nemovitostí a pozemků a vysoké zdanění práce. Z toho vyplývá, že rozpočtové určení daní, které u nás tvoří základní příjem obcí a měst, není vázané na rozvoj, peníze jsou pořád stejné. Ovšem když na Smíchově stavíte blok domů s třemi sty byty, Praha musí nainvestovat přes sto milionů korun, aby vznikla kanalizace, chodníky nebo tramvajové koleje. Tím pádem je v minusu, zatímco stát jen na dani z přidané hodnoty a zisku developera vybere přes miliardu korun. Teprve po pěti letech je město na nule, stát ale už má víc než 1,5 miliardy. Za každý rok, kdy tam lidé žijí a pracují, má i po odečtení nákladů stát přes sto milionů, Praha asi dvacet. Je to ale právě městský politik, který musí řešit plné tramvaje, školy a ani si to nemůže obhájit tím, že noví sousedé přinesou příjem, ze kterého se postaví škola. Vzniká tam obrovská nerovnost, kterou mají částečně kompenzovat právě kontribuce.

Jak by měla v ideálním případě vypadat spolupráce se státem?

Rozpočtové určení daní je nástroj, ze kterého se má platit běžný provoz municipalit. Investice typu rozšíření metra nebo vybudování dálničního okruhu už ale jsou strategické věci a měl by pomoci stát. Děje se to i v sousedním Německu. Když se dělá metro v Mnichově, město zaplatí čtvrtinu, druhou čtvrtinu Bavorsko a polovinu stát, protože to ekonomicky dává smysl. Nejsou to peníze pro Mnichovany, ale pro státní kasu. Totéž by šlo i v Praze, kdybychom měli správně nastavené daně. Metro využívá mnohem více lidí, než žije v hlavním městě, ale především přes ekonomický výkon je to obrovský příjem státu.

Jakým způsobem počítá Metropolitní plán s rozvojem infrastruktury, když mohou v Praze vzniknout statisíce nových bytů?

V první řadě to není o tom, že by Praha chtěla dva miliony obyvatel, jen musí reagovat na aktuální vývoj. Každoročně sem za prací nebo školou přijde deset až patnáct tisíc lidí. Za stávajících podmínek je výhodnější, aby tady tito lidé žili, než aby dojížděli. Větší koncentrace ve městech paradoxně snižuje automobilovou dopravu, zvlášť když máte vše po ruce. Součástí Metropolitního plánu je propracovaný dopravní model, který říká, co a kde je třeba stavět. Nejde jen o velké městské okruhy, ale i tramvajové tratě nebo dostavbu metra. Je tam plno investic a někde jimi bude podmíněná výstavba. Například dokud na území nepovede tramvaj, nesmí se stavět. Máme tady části jako severovýchod Prahy, kde je infrastruktura dlouhodobě podfinancovaná a musíme tam investovat přednostně. S tím plán počítá.

Pozornost se v poslední době upíná k obnově brownfieldů a pražských náměstí. Jak dlouho bude trvat, než dojde k výraznější proměně Prahy?

Město není nikdy hotové, postupně se skládá, dostavuje a doplňuje. Nejviditelnější proměnou prošlo náměstí Jiřího z Poděbrad, nyní probíhá revitalizace Václavského náměstí, která rovněž souvisí s nastartováním většího důrazu na veřejná prostranství. A budou následovat další místa.

Ondřej Boháč, ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy | Zdroj: IPR

Jak hodnotíte situaci u brownfieldů?

Smíchov dopadl velmi dobře, povedla se i Waltrovka a podobný výsledek očekáváme u nákladového nádraží Žižkov. Velkou pozornost teď věnujeme Bubnům, což je největší pražský brownfield, kde má vzniknout budova Vltavské filharmonie. Už jen to, že tam Praha nasměrovala tak významnou stavbu, vypovídá o změně uvažování. Postavit ji na zelené louce by bylo mnohem jednodušší, ale tady přispěje k proměně celé oblasti. Přinese do ní život a řadu návazných služeb.

Potřebuje Praha další budovy tohoto typu?

Pokud ji nechceme zakonzervovat, pak ano. Na Praze je unikátní právě její pestrost, lidé sem jezdí obdivovat několik set let vrstvení. Máme gotické, barokní i modernistické stavby, je to mix všech dob, v tom právě spočívá její hodnota, že se jednotlivé vrstvy přirozeně doplňují a vzniká z nich živý organismus. A to je něco, v čem bychom měli pokračovat. Nové stavby, jako je například Vltavská filharmonie, tak nejsou narušením, ale přirozeným rozvíjením této tradice.

Měla by Praha růst i do výšky? V Metropolitním plánu ovšem zůstalo zastropování na sto metrech.

Zůstalo, ale není to nezměnitelný zákon, jen aktuální rozhodnutí. V Praze zatím není ani mnoho stometrových budov, takže potenciál tu je. Výškovými budovami říkáte světu, že chcete být moderní metropolí s kulturní hodnotou, která vypráví příběh a nebojí se nových vrstev. Zároveň ale neplatí, že by měly vznikat kdekoliv. Patří na jasně definovaná místa, typicky k dopravním uzlům, jako jsou nádraží nebo stanice metra, kde dávají smysl i urbanisticky a pomáhají vytvářet přirozená centra města. V takových bodech fungují i jako orientační a ekonomické „signály“, že jde o živé a atraktivní lokality. Současně to ale nemá nic společného s dostupným bydlením. U bytových domů si vystačíte s osmi až deseti patry, což pro kompaktní a fungující město stačí. Výškové budovy jsou naopak spíš otázkou ekonomiky a image města: lákají firmy, investory a ukazují, že je město otevřené rozvoji.

Když už jste zmínil dostupné bydlení, Praha potřebuje zapracovat na jeho rozvoji. Staví se? Počítají městské části, potažmo Praha s investicemi?

Praha je poměrně drahá a asi vždy bude. Současně ale musí mít možnosti pro každého, kdo sem bude chtít přijít. Potřebujeme si udržet střední vrstvu obyvatelstva, která je zásadní pro fungování města. Jsou to učitelé, hasiči a mnoho dalších profesí, bez kterých se neobejdeme. I proto vznikla Pražská developerská společnost, jejímž prostřednictvím se metropole snaží zhodnotit všechny pozemky, které jí zůstaly. Cílem je mít větší množství bytů, které budou k dispozici třeba právě pro potřebné profese. Segment nájemního bydlení je v Praze stále poměrně malý, takže už jen jeho další rozvoj pomůže k lepší dostupnosti bydlení.

Je něco, co vám na Praze vadí a rád byste to změnil?

Praha je skvělé město, ve kterém se dobře žije a které se neustále vyvíjí. Mezery vidím spíš ve fungování naší společnosti. Měli bychom být velkorysejší a také akceschopnější. Často jsme přehnaně rigidní, nejsme tolik otevření změnám. Proto se v Praze tolik nedaří startupovému prostředí. Jsme posedlí kontrolou, tím se připravujeme o potenciál. Na chyby musíme reagovat, vyhodnocovat je, ale ne trestat. A neplatí to jen pro podnikání, ale i pro fungování města. Měli bychom si dovolit věci víc testovat v praxi, třeba dočasně oživit nevyužité prostory, pustit do nich na pár měsíců kulturní nebo komunitní projekty a zjistit, jestli fungují. Když ne, tak se prostě ukončí a zkusí se něco jiného. Přesně tenhle princip „zkusit a vyhodnotit“ nám ale často chybí. V pravidly svázaném prostředí úředníci nic neodpustí, aby se náhodou sami nedopustili chyby. To je jeden z největších limitů nejen Prahy, ale potažmo celé společnosti.