Pokud dokážu vydělat na měsíční splátku, jdu do vlastního. Je Čechům jedno, kolik stojí byt?

Pan Jiří začal zvažovat koupi bytu v obdobném okamžiku jako spousta jeho známých – v prvních letech pandemie v roce 2021. Jenže byl nejen liknavý, ale navíc sázel na to, že v příštích letech přijde citelnější cenová korekce a dokáže tak nakoupit levněji. Byty skutečně v roce 2023 mírně zlevnily, pan Jiří ale čekal dále – na zásadnější otřes trhu. Stal se však pravý opak a jen za poslední dva roky byty v Praze podražily o zhruba 24 procent. Tváří v tvář surreálné hře s miliony pan Jiří, který mezitím založil rodinu, začal uvažovat jinak. Samotnou cenu bytu tak trochu hodil za hlavu a soustředil se na jediné: aby dokázal pokrýt měsíční splátku hypotéky. 

„Jelikož naprostá většina bytů, kolem 60 až 65 procent všeho, co prodáme, se u nás kupuje přes hypotéku, nejdůležitějším a rozhodujícím parametrem pro mladé rodiny je momentálně to, aby finančně dosáhly na pravidelnou měsíční splátku,“ uvádí šéf realitní sítě Re/Max Jan Hrubý. Z čistě chladného investičního pohledu je podle něj sice kupní cena tou naprosto klíčovou proměnnou, v řadě případů ale začal hrát prim pragmatismus hotovostních toků. „V Praze, Brně i krajských městech platí pragmatická úvaha: pokud vydělávám, mám na splátku vyhlédnutého bytu, jsem schopen dát dohromady nutné vlastní zdroje a dosáhnu na hypotéku, tak si ji prostě vezmu,“ říká hypoteční expert firmy Broker Trust Libor Vojta Ostatek.  

Část trhu tak fakticky rezignovala na analýzu, zda je cenovka bytu adekvátní. „Pro většinu kupujících není primární otázkou, kolik byt stojí, ale zda projdou bankovním sítem,“ připomíná Jakub Veverka z realitního portálu Videobydleni.cz. Posloupnost úvahy je tedy mnohdy opačná. Na počátku rozhodování zájemců o bydlení není cena bytu, ale maximální možná splátka hypotéky, z níž bezprostředně vyplyne cenový strop bytu. „Ta myšlenka je v podstatě logická a může se dotýkat významné části zájemců o byt,“ soudí ekonom Banky Creditas Petr Dufek. 

Podle loňského Deloitte Property Indexu odpovídal průměrný byt v Praze patnáctinásobku hrubého ročního příjmu Pražanů, což českou metropoli staví na třetí místo v žebříčku nejméně dostupných hlavních měst Evropy. Ceny bytů navíc rostou rychleji než příjmy. Zatímco v závěru loňského roku ukázaly pražské výplatnice podle statistiků meziroční růst o 7,8 procenta, ceny pražských bytů ve stejném období poskočily podle stejného zdroje o 13,3 procenta. 

Jak přitom uvádějí statistiky portálu Reality Mix, průměrná cena pražského bytu činila k začátku dubna 11,6 milionu korun. V korunovém vyjádření tak zájemce o průměrný byt v metropoli musel oproti loňsku zaplatit o bezmála půldruhého milionu korun více. Obdobné trendy, byť s nižšími cenovkami, platí i mimo hlavní město. Podle expertů se takový růst cen bytů stává pro zájemce obtížně uchopitelným. 

„Celková kupní cena pro běžného zájemce se stala natolik abstraktním číslem, že se rozhodování přesunulo k udržitelnosti měsíčního rozpočtu,“ dodává Veverka. Zvýšila se tím i citlivost trhu na výši hypotečních sazeb, jejichž výše se bezprostředně propisuje do měsíčních splátek kupované nemovitosti. „I malý pokles úrokových sazeb má na trh větší psychologický dopad než mírný pohyb cen nemovitostí, protože přímo snižuje měsíční zátěž a otevírá cestu k hypotéce širšímu okruhu lidí,“ dodává Veverka. 

Data jsou jasná

Za pravdu mu dávají čísla České bankovní asociace. Zatímco podle jejího posledního Hypomonitoru, mapujícího vývoj hypotečního trhu, poskytly loni v březnu banky při průměrném faktickém úroku 4,68 procenta nové půjčky v objemu 27,2 miliardy korun, letošní březen pak při nižší reálné sazbě 4,43 procenta vygeneroval nové hypotéky za 40,3 miliardy korun. I když letošní březen znamenal poslední měsíc s relativně volnějšími pravidly pro investiční hypotéky, nebylo předzásobení mírnějšími půjčkami rozhodujícím faktorem oživení trhu. „Do silných březnových čísel se pravděpodobně promítl především faktor předzásobení nižší úrokovou sazbou,“ domnívá se ekonom České bankovní asociace Jaromír Šindel. 

Podle expertů nicméně rezignace na cenu bydlení neplatí plošně napříč regiony ani napříč typy kupců. „Dobře připravené byty ve kvalitních domech generují velmi silnou poptávku a prodávají se bez výrazného tlaku na cenu. Naopak u nemovitostí před rekonstrukcí nebo v horším stavu zůstává kupní cena klíčovým faktorem. Tam kupující kalkulují, dávají nižší nabídky a jsou ochotni z obchodu odejít,“ zdůrazňuje realitní makléř společnosti Century 21 Bonus Brno David Gablas. Obdobně zůstává kupní cena zcela zásadní pro realitní investory, pro které je klíčovou veličinou pro výpočet výnosu nemovitosti.