Wimbledon pražských developerů. Britský realitní trh čelí druhé vlně přílivu českého kapitálu
- KKCG Karla Komárka, Penta Marka Dospivy i další velká jména českého byznysu. Čeští investoři míří do londýnských realit s novou ambicí.
- Už nejde jen o prestižní adresy, ale o budování dlouhodobé pozice na jednom z nejnáročnějších trhů světa.
- Britská metropole se stává testem sebevědomí českého kapitálu.
Londýnský realitní trh byl pro český kapitál dlouho spíše vzdáleným symbolem než skutečným teritoriem. Vstupovalo se na něj spíš příležitostně kvůli konkrétní situaci, výhodnému načasování nebo prestižní adrese. Jednotlivé nákupy působily jako výjimky, nikoli jako strategie. Dnes se obraz mění. Český kapitál se do britské metropole vrací systematičtěji jako druhá vlna, jež už nehledá náhodný obchod, ale dlouhodobou pozici na jednom z nejlikvidnějších realitních trhů světa. Česká jména nyní figurují mezi vlastníky nemovitostí v Mayfair, Knightsbridge nebo v okolí Oxford Street.
Česká jména rezonují Londýnem
Tento posun se neodehrává ve vzduchoprázdnu. Kapitál českého původu už v Británii dávno není neznámý. Daniel Křetínský převzal kontrolu nad Royal Mail prostřednictvím své investiční skupiny EP Group a stal se jedním z nejviditelnějších zahraničních investorů ve Spojeném království. Karel Komárek buduje v Londýně globální centrum své skupiny Allwyn poté, co získal britskou národní loterii. Česká jména v londýnském byznysu ztrácejí exotičnost.
„To, že je český kapitál dnes v Londýně viditelný, otevírá dveře i dalším projektům,“ říká Pavel Streblov, který dostal od spoluvlastníka skupiny Penta Marka Dospivy nelehký úkol. Poslední měsíce pendluje mezi Prahou a Londýnem coby první výkonný ředitel společnosti Penta Real Estate pro britský trh. Jeho zadání je jasné: vybudovat místní tým a postupně se zařadit mezi výrazné hráče londýnského developmentu.
Penta vstoupila do Londýna loni na podzim prostřednictvím společného podniku s irským developerem Ballymore. V Canary Wharf připravuje 52patrovou rezidenční věž s více než čtyřmi stovkami bytů, v oblasti Nine Elms další stovky jednotek a nejnověji oznámila zahájení druhé fáze projektu The Brentford Project v západní části města. Projekty s hodnotou okolo miliardy liber mají být dokončeny v příštích několika letech. Do budoucna skupina zvažuje vstup i do kancelářských projektů či retailu a nevylučuje ani akvizici místního developera.
Proč ne Berlín? Expanze českých developerů za hranice je logický tah. Domácí trh je kapacitně omezený, povolovací procesy patří k nejpomalejším v Evropě a v posledních letech se expanze odehrávala především v Polsku nebo Německu. Londýn je však jiná liga.
„Český kapitál je dnes dostatečně silný a zkušený, aby mohl vstupovat i na ty nejvyspělejší světové trhy,“ upozorňuje Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a šéfka poradenské společnosti Knight Frank. Investoři podle ní nehledají jen diverzifikaci, ale hlubší a likvidnější prostředí, než jaké dokáže střední Evropa nabídnout. Navíc Londýn jako globální finanční centrum patří k nejtransparentnějším realitním trhům na světě.
Penta podle Streblova analyzovala více trhů, a to včetně Berlína. „Pro developera je klíčové, jak město přemýšlí o svém rozvoji,“ zdůrazňuje. V Německu podle něj vnímali prostředí, kde má silnější roli veřejný sektor a politická reprezentace se k developmentu staví rezervovaněji. „Když je vedení města přesvědčeno, že hybatelem má být primárně město, a ne soukromý kapitál, je pro developera složitější dlouhodobě plánovat,“ dodává.
Londýn není Berlín, žije z byznysu
Londýn má jiný přístup. Není jednoduchý ani deregulovaný, ale pravidla jsou čitelná a trh je nastaven tak, aby soukromý kapitál zůstával součástí hry.
Trh po otřesech. Ani britská metropole však není bez rizika. Brexit zkomplikoval mobilitu pracovní síly i pohyb kapitálu. Změny daňového režimu pro zahraniční rezidenty včetně omezení takzvaného non-dom statusu ochladily část zahraniční poptávky. Výstavba kolísá, náklady na financování i stavební práce vzrostly a návratnost projektů se počítá opatrněji než před deseti lety. Město navíc stanovilo developerům přísné požadavky, například vysoký podíl dostupných bytů v jednotlivých projektech, což ochladilo výstavbu. Londýn tak už není bezrizikovým přístavem, ale trhem, kde je třeba pečlivě vybírat načasování i strukturu kapitálu.
Tento přístup teď volí například PPF. Skupina je v britské metropoli aktivní dlouhodobě prostřednictvím své realitní divize, jež pracuje na přestavbě kancelářské budovy Seal House v centru Londýna. Další expanzní plány však komentovat nechce. „Situaci na londýnském trhu průběžně vyhodnocujeme, k dalším krokům se nyní nebudeme vyjadřovat,“ uvedl mluvčí skupiny Leoš Rousek.
Podle lidí obeznámených s uvažováním firmy dnes PPF vidí větší růstový potenciál ve Spojených státech, kde rozšiřuje své realitní aktivity a kde je regulatorní prostředí v některých ohledech předvídatelnější. Londýn sice zůstává součástí portfolia, nikoli však aktuálním těžištěm expanze. Podle listu Financial Times momentálně PPF v Londýně finišuje s prodejem kancelářského komplexu One Westferry Circus, který od ní kupuje investiční skupina Blackstone.
Vítek pod tlakem dluhu
Jinou strategii v Londýně uplatňuje CPI Property Group Radovana Vítka. Skupina zde vystupovala především v roli příležitostného investora a teď svá aktiva spíš redukuje v rámci snižování zadlužení. Nedávno prodala například nemovitost St Mark’s Court ve čtvrti St. John’s Wood s 24 apartmány a pozemkem pro další výstavbu.
Vítek přitom patří mezi české miliardáře, kteří si v Londýně pořídili soukromé sídlo, a patří mu i vila, již dříve vlastnil Ringo Starr z Beatles. Nemovitosti zde podle informací e15 drží i další, jejich vlastnictví ale nelze většinou snadno dohledat. Naopak dohledatelnou výjimkou je třeba Daniel Křetínský.
Londýnské reality přilákaly Karla Komárka
Jedním z těch, kdo mohou svou zatím „nenápadnou přítomnost v realitách“ proměnit v další kapitolu, je Karel Komárek. Jeho skupina KKCG už dnes patří mezi výrazné hráče britského byznysu díky Allwynu. Londýn se stal přirozeným centrem jeho globálních aktivit. KKCG přitom v Česku působí i v realitách prostřednictvím své developerské odnože.
Vedení skupiny potvrdilo e15, že plánuje výrazně vstoupit do britského realitního byznysu. Komárek loni na podzim koupil budovu na Bond Street a letos v únoru přitáhl do své londýnské divize manažerské eso Petera Holdena, který dosud řídil globální realitní investice ve skupině Partners Group. Holden má za úkol nastartovat Komárkův realitní byznys, konkrétně se zaměřit na nejkvalitnější nové kancelářské projekty v centrálních částech města – ve West Endu, v Midtownu a City.
Křetínský s Royal Mail získal i rozsáhlé realitní portfolio
Příležitost expandovat do britských realit má i Daniel Křetínský. Díky Royal Mail nepřímo patří k výrazným vlastníkům nemovitostí ve Spojeném království. Poštovní síť zahrnuje rozsáhlé portfolio budov a logistických areálů po celé Británii. V jistém smyslu je tak už nyní významným britským landlordem. V Praze ostatně podobnou pozici získal díky energetickému byznysu: skupina EPH drží řadu bývalých energetických areálů a pozemků, na nichž se připravují developerské projekty. Přenesení této logiky i do Británie by proto nebylo překvapivé, byť skupina nic takového zatím nepotvrdila.
Londýn pro české developery není jen místem pro investice, představuje také zdroj inspirace. Marcel Soural, majitel developerské skupiny Trigema, popisuje, jak jeho syn během studií v Londýně organizoval pro firmu jednodenní exkurze: „Vzali jsme dvacet lidí, ráno odletěli, večer se vraceli. Prošli jsme celé čtvrti a dívali se, jak to funguje.“ Projekty jako King’s Cross nebo Battersea se podle něj propsaly také do smíchovského Lihovaru, který Trigema buduje.
Stejnou zkušenost mají rovněž architekti. Eva Jiřičná, jež ve Velké Británii zůstala po okupaci v srpnu 1968, si zde vybudovala mezinárodní renomé, představitel mladší generace Jakub Klaška, který odešel do Londýna do studia Zahy Hadid, mluví o městě jako o kosmopolitní bráně do světa.
České know-how z britské metropole
Vraťme se však k developerům. Česká, případně i slovenská stopa v britské metropoli nezačíná až současnou vlnou. Sebre Petra Němce a Jana Fidlera už dříve získala budovu v Bloomsbury a plánuje její přeměnu na prémiové kanceláře. Slovenská HB Reavis do Londýna vstoupila na začátku minulé dekády, její investice do administrativní výstavby na počátku rozjížděl Čech Radim Římánek.
Slovenských firem, jejichž týmy často tvoří Češi, na londýnském realitním trhu působí více. Jedním z největších slovenských investorů do realit je skupina J&T, jejímž spoluzakladatelem je Patrik Tkáč a která má silný přesah do Česka. J&T Real Estate do londýnských realit vstoupila v roce 2018 koupí pozemku ve čtvrti South Bank. Od té doby tam vybudovala portfolio administrativních a rezidenčních budov v hodnotě zhruba jedné miliardy liber a plánuje zde dále posilovat.
Spolu s česko-slovenským kapitálem přichází i české know-how. Příkladem je právě Penta, jež v Británii postupně formuje vlastní tým a podle Streblova sem přitáhne i české dodavatele. Fasádní společnost Sipral zde už pracovala na několika projektech a britská metropole pro ni sehrála důležitou referenční roli. Stejná příležitost se nyní naskytne výrazně většímu množství podniků.
Londýn bude pro české developery, kteří chtějí strategicky uspět, tvrdý trh. Výnosy nejsou tak štědré jako doma, konkurence je globální a politické i daňové prostředí méně předvídatelné než dřív. Přesto není pro největší české skupiny jen exotickou zastávkou, ale stává se součástí jejich dlouhodobých plánů. To samo o sobě vypovídá také o posunu českého byznysu. Londýn se pro něj stává tím, čím je Wimbledon pro tenis. Ne každý, kdo vstoupí na centrální kurt, má jisté, že se probojuje až do finále. Ale už samotná účast znamená, že nehraje okresní přebor.
VIDEO:V Londýně jsou jiná pravidla, parkování při výstavbě není priorita, říká Streblov v rozhovoru pro pořad FLOW.
