Přesouváme kapitál ze střední Evropy do západní, jsou tam předvídatelnější povolovací procesy, říká finanční ředitel developerské společnosti HB Reavis

Jaká je dnes situace v oblasti developmentu a jeho financování?

V posledních letech se událo tolik změn, že se v nich všichni na trhu stále snažíme zorientovat. Růst úrokových sazeb srazil hodnotu nemovitostí, takže to pro developery nebylo jednoduché. Na druhou stranu to přineslo i určité očištění trhu. V době záporných sazeb se nedal správně spočítat ani diskontovaný cash flow, tedy odhadnout současnou hodnotu aktiva či firmy na základě budoucích peněžních toků nebo realisticky vyhodnotit riziko. Investovalo se do všeho, co bylo zrovna po ruce – a často do projektů, do nichž by dnes už nikdo nešel.

V jakém smyslu?

Investoři šli do rizikových projektů, protože jim kalkulačky neukázaly správný obraz. To je dnes pryč. Když se podíváme na vysoce likvidní trhy jako Londýn, kde se dělaly desítky až stovky transakcí ročně, dnes tam téměř žádné transakce neprobíhají. Investoři nebo představitelé větších fondů, kteří mají širší záběr a investují i mimo nemovitostní segment, v zásadě říkají, že kdyby teď měli investovat, raději se podívají po komoditách nebo jiných alternativách. Do nemovitostí nyní nepůjdou.

Jaký očekáváte další vývoj?

Myslím, že v příštích dvou letech se situace zásadně nezmění. Po finanční krizi a pádu Lehman Brothers byl nový cyklus tažen silným větrem v zádech – ekonomiky rostly, trhy ožívaly a dařilo se i realitám. Dnes ale žádný takový motor nevidím. Transakcí je minimum a ty, které se přece jen uskuteční, se většinou týkají problémových aktiv prodávaných hluboko pod cenou.

Měnili jste vhledem k této situaci strategii? Na co se dnes soustředíte?

Ještě před covidem jsme se rozhodli náš byznys model zásadně změnit. Dříve jsme fungovali klasicky, tedy to, co jsme postavili, jsme většinou hned prodali a uvolněný kapitál použili na nové projekty. Dnes už ale velkou část dokončených budov držíme ve vlastním portfoliu. Máme dvanáct aktiv, která nám díky nájmům generují stabilní příjmy a dávají celému byznysu větší dlouhodobou stabilitu. V posledních dvou letech jsme se tedy soustředili na budování stabilního cash flow, které zajímá i naše finanční partnery. 

Svůj byznys jste zároveň před pár lety rozdělili do dvou větví. Proč?

Ano, před několika lety jsme fungovali jako jeden konsolidovaný celek, který zahrnoval zhruba 250 společností napříč celou Evropou. Pod jednou střechou jsme měli development, aktiva, která generují pravidelný příjem, technologické startupy zaměřené na chytré budovy i coworkingové koncepty, které jsme následně integrovali do našich projektů. Šlo tedy o velmi pestrý mix různých typů podnikání, a tím pádem i různých úrovní rizika. To ale samozřejmě není ideální situace, pokud chcete získat externí financování. Na základě zpětné vazby od našich finančních partnerů jsme se proto rozhodli celý byznys rozdělit na dvě samostatné části: developerskou a investiční.

Plánujete aktuálně další výstavbu?

Podmínky na trhu zatím nejsou zcela ideální. Naštěstí jsme v relativně komfortní situaci a nemusíme spěchat s výstavbou a raději počkáme na vhodný okamžik. Díky nájemnému z našeho stávajícího portfolia dokážeme pokrýt veškeré provozní náklady. Další výstavbu ale rozhodně plánujeme, zejména na trzích, kde ještě máme prostor. Netajíme se ani tím, že se snažíme postupně přesunout část našeho kapitálu ze střední do západní Evropy.

Z jakých důvodů?

Je jich řada, od likvidity přes transparentnost až po rychlost procesů. Ve střední Evropě je velmi těžké přesně predikovat, jak rychle se dá development realizovat. Povolovací procesy jsou zde méně předvídatelné než v západní Evropě, kde, jakmile splníte všechny podmínky, víte téměř přesně, kdy můžete začít s výstavbou.

V Česku ani na Slovensku v tuto chvíli tedy žádné další projekty nevzniknou.

V této chvíli ne. Kromě už zmíněných důvodů je to také tím, že jsme v určitém okamžiku dosáhli velikosti, kdy je pro nás obtížné v Česku a na Slovensku rozvíjet projekty. Například v Bratislavě je leasingový trh relativně malý a stavební aktivita spíše klesá. Navíc tu vnímáme určitá geopolitická rizika, která platí nejen pro Slovensko, ale ještě výrazněji pro Maďarsko. Stále však máme skvělý projekt Agora Budapest, který generuje významnou část našeho nájemného, ale další podobně velké momentálně neplánujeme. V Bratislavě může proběhnout ještě drobný development na několika našich pozemcích, ale půjde spíše o menší, nestrategické projekty.

Česká republika patří mezi nejdůležitější jurisdikce pro naši skupinu z hlediska řízení a organizační struktury. Přestože jsme se vzhledem k časově náročným povolovacím procesům rozhodli aktuálně neexpandovat v oblasti developmentu, český trh zůstává pro HB Reavis strategicky klíčový. V zemi působí naše mateřské společnosti, které se zaměřují na developerské aktivity a dlouhodobou držbu prémiových nemovitostí, čímž zajišťují efektivní řízení a koordinaci podnikatelských aktivit napříč celou skupinou.

Navíc jsme letos ve spolupráci s UniCredit Bank a Komerční bankou spustili emisi dluhopisů. Tento krok ukazuje, že český trh je pro nás nejen místem pro řízení skupiny, ale i pro významné finanční aktivity.

V jaké jste fázi?

V lednu jsme vydali první nezabezpečené bondy za 1,5 miliardy korun. To je důkaz toho, že v Praze je velmi dobrá likvidita. Teď spolu s českými bankovními partnery řešíme dokončení programu, zbývajících 300-500 milionů korun. Prodávat začneme v listopadu.

V poslední době se na trhu objevila řada dluhopisů a investoři jsou v těchto otázkách o něco opatrnější, jak velký zájem očekáváte?

Vnímám, že saturace už je i v Česku relativně velká. Nicméně pro nás to není něco, na čem bychom byli existenčně závislí. Jen nám dává smysl využít tento zdroj financování. Bondy realizujeme přes naši investiční větev, která není vystavená žádnému developerskému riziku. V developerské větvi žádné nezabezpečené bondy vydávat neplánujeme, pořád se soustředíme primárně na seniorní financování, tedy bankovní úvěry, v budoucnosti také případně emisi zabezpečených dluhopisů.

Vraťme se ještě ke klíčovým trhům. Které to pro vás v tuto chvíli jsou?

Už před covidem jsme se rozhodli, že se zaměříme primárně na Londýn a Berlín. Počítáme i s Varšavou, ve které vidíme velký potenciál. Sem se rádi vrátíme, ale v minulých letech se nám nepodařilo koupit nic, co by nám za stávajících cen dávalo smysl.

Proč právě Berlín?

Má obrovský potenciál růstu, a to i přesto, že dnes je tamější nemovitostní trh, potažmo celá ekonomika v útlumu. Po nárůstu úrokových sazeb jsme zaznamenali výrazný propad cen nemovitostí. Navíc prakticky celý leasingový trh, který je pro majitele komerčních nemovitostní klíčový, v Berlíně momentálně stagnuje. Panuje tam proto velká opatrnost, a to i ze strany bank. Ty ovšem možná trochu paradoxně hledají realizaci jinde, takže například na varšavském projektu Varso Place máme hned tři německé banky, které se na financování podílejí.

Tomáš Krajčír z developerské a investiční skupiny HB Reavis | Zdroj: HB Reavis

V tuto chvíli v Berlíně tedy stavět nebudete?

Máme sice jedno aktivum s platným stavebním povolením, ale se zahájením výstavby raději počkáme. Nechceme soupeřit s developery, kteří pokračováním developmentu sledují minimalizaci ztrát a poskytují extrémní slevy. Ale jsme si jistí, že je to jen část cyklu, Berlínu pořád věříme a na zahájení výstavby si rádi počkáme. Ve fázi přípravy máme navíc další projekt, Central Tower Berlín v samém centru metropole.

A Londýn?

To byl náš úplně první západní trh. Na začátku to nebylo jednoduché, místní se na nás dívali s opatrností. Částečně to bylo tím, že jsme přišli s vlastním byznys modelem, kde jsme historicky měli vlastní stavební dodavatele, kteří řešili tendry i samotnou výstavbu. Bylo to sice riskantnější, ale nakonec se to vyplatilo a přineslo vyšší zisk. Prvním developerským počinem byl 33 Central, který od nás koupila americká banka Wells Fargo. A v tuto chvíli je Londýn z pohledu developerských ambicí náš nejdůležitější  a nejzajímavější trh. Dokončili jsme tam zatím poslední budovu Worship Square a máme strategický plán dalších projektů. V Londýně se nám podařilo vymanit z čistě kancelářského segmentu. Nyní se díváme po segmentu PBSA, zjednodušeně řečeno po internátech. O studentské bydlení bude v následujících letech velký zájem. A protože se do Londýna za studiem přesouvá i bonitnější klientela, vzniká tam velká poptávka po lokalitách v centru města.

Jaké konkrétní projekty v nejbližší době plánujete?

Máme hned dva. Menší 10 Leake Street, se kterým bychom rádi začali už v příštím roce. Přes ulici od něj je pak náš Elisabeth House, což je jeden z největších komplexů, který je dnes v Londýně na redevelopment k dispozici. Už dnes má hodnotu asi 260 milionů liber. S tím bychom chtěli začít v roce 2027.

Nezvažovali jste, že byste tentokrát nespoléhali jen na banky, ale umožnili vstup do developerských projektů i dalším investorům?

Nic takového v plánu nemáme. Elizabeth House představuje typ aktiva, které chceme držet dlouhodobě, proto není v našem zájmu jakkoli oslabovat naši pozici a ředit vlastnictví budovy. Až komplex jako developer dokončíme, odkoupí ho investiční noha HB Reavis. Proces prodeje probíhá zcela transparentně, včetně veškerých technických a právních procesů. Dnes nejsme ve fázi, kdy bychom měli velký apetit aktiva prodávat dál, kromě už rozběhnutého odprodeje jednoho výnosového a nájem-generujícího projektu v Londýně. Větší smysl nám teď dává zvyšování hodnoty stávajících aktiv. Sami si děláme property management, takže jsme neustále v kontaktu s našimi klienty, máme rychlou odezvu a na základě jejich požadavků a připomínek našich pak můžeme budovy dál vylepšovat. Například v Agoře v Budapešti jsme po dohodě se společností BP nedávno instalovali dobíjecí stanice pro elektromobily. S klienty se pak často bavíme i o potenciálních redukcích.

Co to znamená?

To je věc, která se dnes na kancelářském trhu obecně děje. Kancelářský segment je v poměrně těžké situaci, zaznamenal velké propady. Neznamená to, že by snad kanceláře „umíraly“, jen se stále více otevírají nůžky mezi budovami, které představují kvalitativní špičku a jsou na dobré adrese, a těmi ostatními. „Áčkové projekty“, jako je například naše Varso Place, ze situace těží. Máme seznam zájemců, kteří čekají na místo. Proto se aktivně bavíme s našimi nájemci, jestli by se nechtěli zmenšit – a případný zájem o redukci nevnímáme jako hrozbu, nýbrž příležitost.

Hledáte i další způsoby, jak ze svých budov vytěžit maximum?

Určitě, třeba v případě zmíněného Varso Place jsme před pár týdny otevřeli vyhlídkovou platformu. Je to nejvyšší budova nejen ve Varšavě, ale v celé Evropské unii, bavíme se o téměř milionu návštěvníků ročně. To nám otevírá prostor pro doplňkové obchody a služby. Takže i když s kancelářemi už mnoho z krátkodobého pohledu nevymyslíme, můžeme si hrát právě s retailem.

Na výstavbu Varso Place jste získali dosud největší úvěr svého druhu, a to v celkové hodnotě 510 milionů eur, teď máte za sebou refinancování a členem konsorcia je nově sedm bank. Co je na projektu zaujalo? 

Varso Place jsme dokončili v roce 2023, což byl zároveň i rok, kdy jsme poprvé refinancovali. Nebyla to ideální doba, úrokové sazby byly na svém vrcholu, zároveň hodnoty nemovitostí byly pod velkým tlakem a my ještě nebyli plně obsazení. Přesto se nám podařilo získat úvěr na 475 milionů eur. Letos jsme věděli, že refinancovat chceme, protože v kancelářské části už nemáme žádné volné metry čtvereční a začínají k nám proudit retailoví návštěvníci. To je něco, co je pro věřitele důležité, stejně jako lokalita. Zájem bank byl proto obrovský a k pětici původních věřitelů se přidala ještě rakouská Erste Group Bank AG a polská PKO Bank Polski.

Zmínil jste, že jde o nejvyšší budovu Evropské unie. Jak ji přijali místní? Podobné projekty často budí emoce.

Když plánujeme rozběhnout development, není to o tom, že jednoho dne začneme kopat, ale vždy předem pracujeme s lokální komunitou, obyvatele na to připravujeme. Uvědomujeme si, že jim během výstavby bereme jistý komfort, proto do jednání zapojujeme komunitní iniciativy, diskutujeme s vlastníky okolních nemovitostí a přistupujeme k tomu komplexně. To se myslím u Varso Place podařilo a žádné větší problémy nevznikly. Navíc jsme se setkali i s velkou podporou místních autorit. Když jsme jim představili původní plán výškové budovy, sami navrhli, aby byla ještě vyšší. Kromě toho velice přesně odhadli, jak dlouho bude trvat povolovací proces, a tyto termíny dodrželi. Varšava je důkazem, že když se spojí odvaha investorů a vůle města, mohou i ve střední Evropě fungovat procesy stejně transparentně jako kdekoliv na Západě.