Za cenu české garsonky dvoupatrový dům v Itálii. Češi objevují levné reality v zahraničí

Optikou občanů země, kde ceny bydlení rostou rychleji než mzdy, to může zprvu vypadat jako pokus o vtípek nebo výjev z postapokalyptického příběhu. Řada pro Čechy atraktivních zemí se snaží zvrátit úbytek populace nabízením domů či pozemků de facto zadarmo nebo pomocí jiných forem štědrých pobídek. Nedávno s podobnou iniciativou přišla také autonomní severoitalská provincie Tridentsko (Trentino), oblíbená nejen mezi českými lyžaři a milovníky horských jezer.

Dva hlavní důvody její popularity jsou zřejmé: Dolomity a zhruba osm hodin jízdy z Prahy. Jenže co láká výletníky, nemusí ještě nabízet ty nejlepší životní podmínky místním občanům v odlehlejších oblastech, z nichž je to na denní dojíždění daleko do bohatých měst typu Milána či rakousko-švýcarského pohraničí. Proto je i Tridentsko částečně ohroženo všeobecným italským trendem úbytku populace, byť si v kontextu celé země stojí ještě dobře. Provincie je součástí regionu Tridentsko-Jižní Tyrolsko, který je jako jeden z mála v Itálii postupem let čím dál lidnatější. Obývá jej přes milion lidí.

Co pořídí dva miliony korun

V rámci pilotního projektu však ve vybraných obcích ohrožených úbytkem obyvatel nabízejí tamní úřady proplacení až osmdesáti tisíc eur vynaložených na rekonstrukci nemovitosti. Částka může pokrýt maximálně čtyřicet procent způsobilých nákladů a dům či byt musí být následně po dobu deseti let určen buď k trvalému bydlení žadatele o příspěvek, nebo pronajímán za regulované nájemné.

Rozdíly mezi českým a italským nemovitostním trhem však umějí být tak brutální, že jako pomyslný jackpot může vypadat i standardní realitní nabídka na severu Itálie, nijak nevylepšená obecními pobídkami. Uvědomuje si to stále více obyvatel Česka. Jednu ze severoitalských nemovitostí si koupil například softwarový vývojář Libor, který si pořídil v bydlení v oblasti Furlanska-Julského Benátska. Běžnému cestovateli je známá hlavně díky letovisku Bibione. „Do Itálie za bydlením mě přivedla cena českých nemovitostí. A nepřímo také kamarádka, která si tu blíže k moři kupovala dům. Pochvalovala si, že se v Itálii dají pořídit domy za cenu v přepočtu kolem dvou milio­nů korun, což mě zaujalo. Ne že by mě nějak lákalo moře, po nemovitosti jsem se díval pod horami. Asi dva roky mi trvalo, než jsem našel vhodný dům, který jsem zhruba před rokem koupil,“ popisuje čtyřicátník Libor.

Oblíbenější než Chorvatsko

Nakonec se usadil v dvoupatrovém domě s podlahovou plochou 150 metrů čtverečních v podhůří Julských Alp na okraji města o velikosti Litomyšle. „Ten dům měl několik spolumajitelů, jeden z nich měl navíc omezenou svéprávnost. Kvůli tomu probíhal i soud. Celkově se koupě táhla asi devět měsíců, nicméně přímo s úřady jsem skoro nic řešit nemusel. Všechno zařídil makléř nebo notář,“ líčí podrobnosti programátor.

„Samozřejmě to potřebovalo určitou rekonstrukci, ale není to žádná ruina, nezatékalo tam, nic. Od začátku se dalo v domě normálně bydlet. Akorát jsem si předělal topení z nafty na plyn. V Česku bych kolem dvou milionů nic takového nekoupil,“ pochvaluje si svůj život v zemi, jež loni předstihla Chorvatsko v čele žebříčku Čechy nejvyhledávanějších dovolenkových míst.

Jako jediný odrazující prvek Libor uvedl historické zmínky o velkém zemětřesení na konci sedmdesátých let, které poničilo hodně místních domů. „A není to samozřejmě pro kaž­dého – odejít od známých, kamarádů, odstěhovat se do zahraničí. Ale zatím jsem nenarazil na žádný větší problém. Navíc vylidňování venkova se týká hlavně horských vesniček, kde není práce ani dostatek služeb. V mém bydlišti dopady vysídlování nepozoruju.“

Do Prahy jen na skok

Libor měl k odvážnému rozhodnutí přesídlit do ciziny ideální podmínky. Odpovídá archetypu digitálního nomáda, který zvládá pendlovat po světě klidně jen v dodávce se svým psem. Roky bydlel v liazce po kolotočářích, kancelář je pro něj každé místo s internetovým pokrytím. Povaha jeho povolání mu umožňuje žít drtivou většinu roku na severu Itálie a do pražských kanceláří zaměstnavatele, a když je třeba, i do ordinací lékařů zajíždí jen jednou za několik měsíců.

Cestu do české metropole může stihnout za sedm až osm hodin jízdy. „Daňovou rezidenturu mám stále v Česku. Přece jenom nepracuju pro italskou firmu, takže mě ke změně nic netlačí,“ přidává důležité souvislosti svého dobrodružství, jež by neměl ignorovat žádný zájemce o sladký život v levných italských domech.

Z pohledu tamních úřadů by však bylo nejvíce žádoucí, kdyby se jim podařilo přilákat budoucí plátce daní. Ideálně mladé pracující rodiny, které v jinak vymírajícím místě zkusí například rozjet vlastní byznys. Odpovídají tomu podmínky pobídek k nákupu nebo rekonstrukci nemovitostí, jež na už tak relativně levné italské domy dávají nálepku bombastické cenové akce. Například úvodem zmíněné Tridentsko hodlá při výběru příjemců dotací na opravy nemovitostí zvýhodňovat žadatele mladší 45 let. Podobné podmínky může zahrnovat také známý italský program „domů za jedno euro“. Ten za symbolickou cenu nabízí odkup nemovitostí k rekonstrukci v obcích, ze kterých se vytrácí nebo už dávno vytratil život.

Obchodní podmínky

Přivábit realitní investory a budoucí rezidenty v jednom se různými způsoby pokoušejí rovněž další okem turisty atraktivní destinace. Například Sardinie představila v roce 2022 systém příspěvků patnáct tisíc eur pro každého, kdo se rozhodne na ostrově rekonstruovat za minimálně stejnou částku dům. Ten ale musí ležet v katastru obcí s méně než třemi tisícovkami obyvatel. Investor se navíc musí přihlásit k trvalému pobytu. Na jiná možná úskalí upozornil britský list The Independent, podle kterého mohou náklady na renovaci „domů za jednu euro“ běžně dosáhnout desítek tisíc eur. Některé samosprávy také vyžadují kauci ve výši deset tisíc eur na důkaz toho, že to investor myslí se svými záměry opravdu vážně.

A pokud jde o potenciálně trofejní nemovitost například v Toskánsku, zájemce musí počítat s tím, že se o ni nejspíš bude přetahovat s ostatními v dražbách. To snadno výslednou cenu vyžene do částek, při nichž oblíbená ironická hláška českých hledačů slev „No nekup to“ získá pouze doslovný význam. Přetahovaná v aukcích hrozí letos o to více, protože nabídce „domů za jedno euro“ udělala reklamu romantická filmová komedie z produkce Netflixu La Dolce Villa. Vypráví příběh zámožného Američana, který se snaží rozmluvit své dceři nákup toskánské ruiny, aby nakonec na místě objevil životní lásku i vlastní pozapomenutou kuchařskou vášeň.

Programátor Libor ze svých zkušeností s bydlením v Itálii ale umí na rozdíl od filmových Američanů odhadnout i další hrozící problémy podobného dobrodružství. Netýká se to jen nutnosti složité rekonstrukce a shánění řemeslníků, případně spoléhání na svépomoc. Samostatnou položku v jakýchkoli finančních plánech nákupčího italských domů by měly mít i daně z nemovitosti. Tím spíše, pokud by si dotyčný nevyřídil v Itálii trvalý pobyt.

Daňová past

„V Itálii se sice dají koupit nemovitosti mnohem levněji než u nás, ale zase tam mají brutálně vyšší daně z nemovitosti. Zatímco třeba moje máma platí za dům v Česku zhruba tisícovku ročně, já v Itálii platím taky tisícovku – ale eur. Samozřejmě když si vezmu, že jsem za ten dům utratil o několik milionů méně, než by stál podobný u nás, pořád se to bohatě vyplatí,“ upozorňuje Libor.

Výše daně z nemovitosti se liší nejen podle regionů, ale i podle jednotlivých měst. Ještě složitější matematika pak nastává v případě, kdy si investoři do domů za jedno euro přesunou do Itálie svůj daňový domicil. Něco takového však českého programátora neláká. „Pak by vznikla povinnost přiznat všechny vlastněné nemovitosti v zahraničí a odvádět z nich zvláštní daň ve výši zhruba jednoho procenta z jejich hodnoty. Takže kdybych teoreticky zdědil dům v Česku v hodnotě řekněme, deset milionů korun, odváděl bych za něj v Itálii ročně přes sto tisíc prostě jen proto, že jej vlastním.“

Koho by taková místní specifika odradila od italských dobrodružství, na výběr má čím dál více levných nemovitostí nejen v rámci Evropy. Vylidňování venkova žádným italským specifikem není, jde o globální trend urychlený prudce klesající porodností ve vyspělých státech.

Moře, hory, nebo chorvatské vnitrozemí?

Obdobu italského programu „domu za jedno euro“ spustilo v minulých letech ze stejných pohnutek například i Španělsko. Na nákup levných domů, podmíněný přivedením rodiny nebo založením byznysu, láká například i oblast Andalusie, proslavená Pobřežím Slunce a letovisky jako Marbella či Málaga, kam létá přímý spoj z Prahy.

Jen kousek dál od pobřeží ale začíná vnitrozemská realita místy vymírajících vesnic bez služeb, která má daleko k nablýskaným přímořským promenádám. Stejný vzorec se stejným pokusem o řešení se opakuje také třeba v Chorvatsku, kde by vlastnictví domu bylo pro mnoho Čechů splněným snem. V jejich představách ovšem nejspíš figurují úplně jiné oblasti, než kde jsou k mání domy za pár centů. Na chorvatsko-maďarských hranicích se snaží ani ne dvoutisícová obec Legrad už od roku 2018 nabízet párům a rodinám nemovitost k odkupu za symbolický poplatek. Loni úřady evidovaly pět tímto způsobem prodaných domů, připomněl server CNBC.

Kvůli demografickým vyhlídkám a stěhování lidí do měst bude oblastí s levnými nemovitostmi přibývat. Už nyní se jejich nabídkou rád probírá zakladatel IT společnosti Good Sailors a šéf inovací ve správci budov M2C Filip Molčan, který vydává newsletter 11 Houses s tipy na zajímavé zahraniční nemovitosti. „Volte takové místo, kde se ani za pár let nebudete nudit. Malý řecký ostrov zní romanticky, ale opravdu tam budete mít co dělat?“ pokládá Molčan řečnickou otázku svému publiku, když na svém blogu zpětně hodnotí pořízení apartmánu na břehu Jadranu.

Domek u moře obecně považuje v současné turbulentní době za lepší investici než třeba držení cenných papírů a kryptoměn. Všech těchto aktiv se po letošním nástupu Donalda Trumpa zbavil, jak popsal v jednom z minulých vydání e15 magazínu. Kdo by chtěl následovat jeho příkladu a pořídit si druhý domov v cizině, nebude však mít jednoduchý výběr ani s rozšiřující se nabídkou v porovnání s Českem levných realit.

„Uprostřed Kréty se budete nejspíš cítit skvěle v dubnu, ale v červenci budete padat vedrem na hubu. Levný a krásný domek uprostřed švédských jezer vypadá v inzerátu skvěle, ale jak říká jeden můj známý, trefit se do období mezi, fucking cold‘ a, fucking mosquitos‘ není úplně jednoduché. Já nedávno našel úžasný a levný domek v Norsku, už jsem skoro kupoval, až jsem narazil na diskuzi, kde se místní dohadují, jestli je tam deštivých dní 260, nebo 300 za rok,“ vylíčil v blogu Molčan zdroje možné rozhodovací paralýzy při výběru druhého domova.

Milovníci krás české kotliny, kde mediánová mzda k pořízení nemovitosti na hypotéku ve většině krajů vystačí jen těžko, se mohou časem dočkat nemála zajímavých příležitostí ke koupi domu vlivem stárnutí obyvatelstva také v tuzemsku. Skoro 400 tisíc bytů a téměř půl milionu rodinných domů v České republice vlastní lidé starší sedmdesáti let. Jen často ne v místech, kde by chtěly mladší generace trvale žít. Nebo Netflix natáčet romantické komedie.