Zapojení soukromé firmy do výstavby dálnic se osvědčilo, PwC radí použít ho i na dostupné bydlení
- Poradenská společnost PwC má s PPP projekty zkušenosti.
- Teď radí obcím využít tento model i na stavbu dostupného bydlení.
- Model přináší řadu výhod, obec má ale několik možností, jak financovat nové byty.
Radili státu s přípravou dálnice D4 – první stavby v Česku, která byla realizována díky takzvanému PPP projektu, jenž stojí na dlouhodobé spolupráci veřejného a soukromého sektoru. Stejnou roli sehráli také v případě PPP projektu u slovenské dálnice R1 či obchvatu Bratislavy. Teď mezinárodní poradenská společnost PwC radí obcím s dostupným bydlením. Jedním ze způsobů je přitom právě model, který se běžně používá ke stavbě infrastruktury.
Dostupné bydlení má v zahraničí dlouhou tradici. V Česku je to stále relativní novinka. Má několik výhod. Za prvé, v době, kdy nájmy a ceny bytů dosahují historických maxim a průměrná domácnost vydá 44 procent svých příjmů na bydlení a potraviny, mohou dostupné byty sloužit těm, kdo si běžné bydlení nemohou dovolit.
Může jít například o matky na mateřské, seniory nebo naopak mladé lidi, kteří se teprve staví na vlastní nohy. Zároveň lze ale byty využívat i ve prospěch obce, když jí chybějí učitelé, hasiči nebo zdravotní sestry. Díky sníženému nájmu může tyto profese lákat do svých zařízení.
V Česku jsou momentálně zastoupeny oba příklady. Metropolí řízená Pražská developerská společnost vznikla před pár lety. Cílem bylo budování prvních bytů se sníženým nájemným pro lidi, kteří to potřebují. Byty, jimiž obce lákají tolik potřebné zaměstnance, staví například firma Dostupné bydlení České spořitelny, která čerpá z dlouholetých zkušeností své mateřské společnosti ve Vídni. PwC v oblasti dostupného bydlení působí jako poradce a nyní přináší nový model týkající se právě PPP projektů.
„Je to model, který už jsme v Česku úspěšně uplatnili v dopravní infrastruktuře, nyní díky němu vznikají další významné stavby, jako je například dálnice D35 nebo železniční spojení na letiště Václava Havla. My bychom byli rádi, kdyby se tento model začal využívat v širší míře, tedy například v oblasti sociální infrastruktury,“ vysvětluje Libor Čech, který má v PwC na starosti investiční poradenství a infrastrukturu.
Společnost tento model financování obcím nabízí jako jednu z možností, jak zajistit dostupné bydlení. Záleží mimo jiné na velikosti projektu, protože model PPP je administrativně náročný a hodí se hlavně pro velké stavby s investicí přibližně od jedné miliardy korun. „Samozřejmě i v tomto případě platí princip úspor z rozsahu. V případě menších projektů tak dává ekonomicky smysl sdružit je do jednoho PPP procesu s více etapami,“ dodává manažer PwC André Hawi.
Bohaté zkušenosti poradci čerpají například z Irska nebo Skotska, kde s něčím podobným běžně pracují. Pomáhají také zkušenosti nabyté při práci na dopravních stavbách v Česku a na Slovensku. „Tělo takové smlouvy, stejně jako principy spolupráce mezi veřejným a soukromým sektorem, nastavení platebního mechanismu či záruk, jsou u tohoto typu projektu v podstatě totožné. Projekty dostupného bydlení se liší zejména v oblasti řízení poptávkového rizika a nastavení nájemní politiky,“ dodává Čech.
V Česku PwC spolupracuje už s desítkami obcí, kterým radí, jakou cestou se vydat. Nemusí přitom jít jen o zmiňovaný PPP projekt, možností je více. Pokud má obec dostatečné finance a pozemek, na kterém může stavět, může se do realizace pustit sama, případně v kombinaci s úvěrem. To ale podle poradců nebývá příliš časté. V takovém případě se pak samospráva poohlíží po jiné variantě, protože dotace už potřebu neuspokojují. Jinou možností mohou být zvýhodněné úvěry od multilaterálních bank, jako je například Rozvojová banka Rady Evropy.
Projekty na míru
Projekt lze financovat také formou družstevního bydlení. Obec se může zapojit do výstavby jako vlastník pozemku, organizátor projektu i partner při financování. Další varianta spočívá v zapojení soukromého subjektu. Obce mohou v takovém případě vstoupit do projektu formou vlastního vkladu, například pozemku, za což v hotovém projektu získají několik bytů.
Alternativou je právě PPP projekt. Jde o situaci, kdy soukromá firma projekt postaví a poté ho řadu let provozuje. Obec firmě platí poplatky a po uplynutí určité doby se bydlení převede do jejího majetku. Výhoda tohoto modelu spočívá v tom, že určitá rizika jsou přenesena na soukromého investora. Navíc obec nemusí řešit údržbu ani pronajímání bytů a současně si může určit, jaké nájemníky preferuje. Podle PwC ale platí, že pak musí soukromé firmě nabídnout vyšší finanční plnění.
„My pomáháme našim klientům, mezi které patří menší i větší obce, ale například i městské části, s přípravou těchto projektů na míru tak, aby to pro ně bylo ekonomicky únosné, životaschopné a aby uměly projekt například i dlouhodobě provozovat. Porovnáváme jednotlivé přístupy a hledáme cesty, které jsou pro danou municipalitu nejefektivnější,“ líčí André Hawi.
Aktuálně podobným procesem prochází město Slaný, které chce stavět projekt nové městské čtvrti Nové Dolíky pro přibližně dva a půl tisíce obyvatel. Vhodný model nyní pro Slaný pomáhá vybírat PwC prostřednictvím Státního fondu podpory investic. Možností rozvoje je přitom několik. Může jít o PPP projekt formou koncese nebo variantu s platbou za dostupnost, může jít ale také o společný podnik města a soukromého partnera, model Design & Build, případně různé kombinace těchto modelů.
„Cílem další fáze poradenství bude podpořit Slaný při zpřesnění realizačního modelu tak, aby co nejlépe odpovídal jeho potřebám, možnostem a dlouhodobým rozvojovým prioritám. Tento proces bude vycházet z finančního modelu, který umožní projekt lépe kvantifikovat a definovat například potřebnou majetkovou účast města, dopad na veřejný rozpočet i případné rozdělení výsledných bytů mezi město a soukromý subjekt,“ dodává Čech.
