Jak si skutečně vedou české nemovitostní fondy? Nový index přináší jasná data
Kolik vydělává kapitál investovaný do nemovitostních fondů? A jak poznat, zda konkrétní fond překonává trh? Přesně na tyto otázky nyní dokáže odpovědět nový Index nemovitostních fondů e15, který přináší dlouho chybějící měřítko pro orientaci v tomto rychle rostoucím investičním segmentu. Ukazuje, jaký je průměrný výnos investovaného kapitálu napříč fondy, a umožňuje jednoduše porovnat výkonnost jednotlivých hráčů s vývojem trhu jako celku. V tomto textu vysvětlíme, jak index vzniká, na jaké metodice je postaven a které fondy si vedou nadprůměrně, nebo naopak zaostávají.
Co je to index a proč má smysl ho sledovat?
Index představuje souhrnné měřítko výkonnosti určité části trhu. Investorům umožňuje porovnávat vývoj jednotlivých fondů s vývojem trhu jako celku. Mezi nejznámější světové indexy patří například americký S&P 500, který sleduje výkonnost 500 největších veřejně obchodovaných firem v USA. V oblasti nemovitostních fondů na tuzemském trhu dosud žádný srovnatelný ukazatel neexistoval. A to přesto že jde o trh, do kterého Češi investují desítky miliard korun ročně a celkově nabobtnal podle dat Asociace pro kapitálový trh na téměř 110 miliard korun.
Jak vzniká index: Metoda, která odráží realitu trhu
Při konstrukci indexu jsme se záměrně vyhnuli zjednodušeným výpočtům, které mohou realitu zkreslit. Například prostý průměr výnosů jednotlivých fondů často neodpovídá skutečnému stavu, protože nezohledňuje velikost fondů. Malý fond s extrémním výnosem by tak mohl celý výsledek neúměrně ovlivnit, přestože na trhu představuje pouze okrajového hráče.
Z tohoto důvodu používáme vážený průměr, kde váha každého fondu odpovídá hodnotě jeho spravovaného majetku. Výsledkem je reálný obraz o výnosu celého investovaného kapitálu.
Aby byl index transparentní a vypovídající, stanovili jsme následující kritéria pro zařazení fondu:
- Fondy musejí kvartálně reportovat data a být transparentní.
- Musejí mít doloženou historii alespoň šesti po sobě jdoucích kvartálů.
- Maximální váha jednoho fondu v indexu je omezena na 30 procent.
Výkonnost všech fondů je při vstupu do indexu převedena na jednotný výchozí bod, tedy normalizována, což umožňuje sledovat jejich vývoj v čase. Kompletní data o složení indexu, vahách jednotlivých fondů i o jejich výnosech publikujeme pravidelně každý kvartál. Pokud fond v indexu zastoupen není, nemusí to nutně znamenat, že nesplňuje požadavky. V některých případech jsme se k datům nedostali či nám je fond nedodal.
Vývoj indexu pro kvalifikované investory
Pro různé typy investorů jsme připravili dvě varianty indexu. První sleduje vývoj fondů určených kvalifikovaným investorům, kteří mají vyšší rizikový apetit. K jejich nakoupení je třeba prokázat určitou míru zkušeností a mít také kapitál v minimální hodnotě milion korun. Tyto fondy často pracují s aktivnější strategií, využívají vyšší míru páky a investují do specifických aktiv, jako jsou průmyslové haly, development nebo specializované segmenty bydlení či zdravotnická a sociální zařízení. Mají také lehce odlišný režim dohledu regulátora, zjednodušeně řečeno mají větší manévrovací prostor než fondy retailové. Obecně tak u nich platí, že vyšší cílený výnos je vykoupen vyšším potenciálním rizikem.
Výkonnost tohoto indexu dosahuje v průměru 9,02 procenta ročně. Některé fondy však tuto hodnotu výrazně překonávají. Tabulka níže přehledně ukazuje průměrné roční výnosy jednotlivých fondů a jejich vztah k tržnímu průměru. Zároveň je zde vizuálně odlišeno, zda je daný fond součástí indexu, nebo ne.
Investoři tak mají možnost snadno porovnat nejen výkonnost fondů, ale také jejich roli v konstrukci celého indexu.
Retailový index: bezpečnější tempo, nižší výnos
Druhá varianta indexu sleduje výkonnost fondů dostupných široké veřejnosti. Retailové fondy se vyznačují konzervativnější strategií, nižší volatilitou a důrazem na stabilitu výnosu. Investují zejména do administrativních budov, nákupních center nebo do rezidenčních projektů s dlouhodobými nájemními smlouvami. Průměrný roční výnos v této kategorii dosahuje 5,22 procenta, což odráží nižší rizikový profil i očekávání drobných investorů.
Pro doplnění je dobré zmínit, že je zásadní dívat se pro komplexnost i na jiné ukazatele, než je výnos. Nákup cenných papírů nemovitostního fondu je běh na dlouhou trať a držet je budete minimálně pět až sedm let. To je optimální investiční horizont většiny fondů. Pro komplexní přehled všech veličin a zásadních údajů o fondech máme náš e15 přehled nemovitostních fondů.
Proč je index nemovitostních fondů důležitý?
Index nemovitostních fondů přináší do tohoto investičního segmentu novou perspektivu. Umožňuje jednoduše a objektivně porovnat výnosy jednotlivých fondů se zbytkem trhu, poskytuje referenční hodnotu pro investiční rozhodování a odhaluje, kdo ve světě realitních fondů skutečně přináší nadprůměrnou hodnotu. Ať už jste drobný střadatel, nebo profesionální investor, nyní máte v ruce nástroj, který vám jasně řekne, zda „váš“ fond skutečně vydělává více, než je průměr trhu. A jak jsme již zmínili – výnos není vše. Pokud chce někdo opravdu klidně spát, jeho fond nemusí být v žebříčcích první. Stačí, když má dobré vedení, dobrou reputaci a další indikátory. Pak je normální výnos kolem pěti až deseti procent naprosto dostačující.
Za VŠFS spolupracovali na sestavení e15 indexu nemovitostních fondů Adam Černohorský, Oskar Crnadak a Petr Budinský. Autorem článku je Adam Černohorský (expert na vývoj obchodních systémů Barclays, výzkumník investičních strategií VŠFS).
