Mladí mají dostat větší podporu hypoték, účet mohou zaplatit bohatší a starší

Současná česká vládní koalice chystá zásadní změny ve státní podpoře hypoték, údajně od roku 2028. Mladší lidé do 36 let mají získat oproti současnosti výhodnější daňové odpočty ze zaplacených hypotečních úroků. 

Konkrétní obrysy tohoto plánu by měla ministryně financí Alena Schillerová (ANO) předložit vládě do konce června. Jak ale při poslaneckých interpelacích prozradil premiér Andrej Babiš (ANO), vláda by ráda omezila rozpočtové dopady tím, že by starším a majetnějším klientům část daňových odpočtů z úroků odňala. Zatím na veřejnost nepronikly detaily, nicméně pokud by stát chtěl změnu koncipovat jako rozpočtově neutrální, musel by skutečně někomu jinému přístup k odpočtům výrazně snížit.

Dnešní systém funguje následovně: Maximální limit pro odpočet zaplacených úroků z hypotéky od základu daně činí 150 tisíc korun ročně pro smlouvy uzavřené od 1. ledna 2021, pro starší smlouvy platí původní štědřejší limit ve výši 300 tisíc korun ročně. Jelikož jsou odpočty uplatňovány od základu daně, reálná daňová úspora představuje 15 procent z této částky – maximálně tedy 22 500 korun, respektive 45 tisíc korun pro staré smlouvy. 

Podle České televize uvažuje ministerstvo u lidí do 36 let buď o zvýšení částky, kterou by si mohli z úroků odečíst, nebo o zvýšení procenta, jež by jim stát z maximálního odpočtu vracel. Pro tyto žadatele v současnosti platí mírnější požadavky na vlastní zdroje: musejí mít peníze pouze na deset procent z odhadní ceny zastavované nemovitosti. Jinak řečeno, makroobezřetnostní doporučení ČNB jim umožňuje „napákovat“ se větším dluhem, limit na takzvané LTV (loan to value) je 90 procent, zatímco u ostatních žadatelů je to 80 procent. 

V případě investičních hypoték – na pořízení třetí a další nemovitosti – jsou požadavky ještě přísnější. Od 1. dubna totiž platí pro tyto hypotéky LTV 70 procent (musíte mít 30 procent vlastních zdrojů) a DTI 7, tedy že celkový dluh nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu. U investičních bytů nelze přitom odpočet úroků uplatnit. Logika je asi taková, že tyhle požadavky by měly o něco omezit šponování poptávky a na trhu relativně zvýhodnit ty, kteří na něj vstupují, aby vyřešili vlastní bytové potřeby.

Špatná politika

Co si budeme povídat, odpočty úroků jsou typickou „dávkou pro bohaté“, protože chudí na hypotéku svým příjmem nedosáhnou. Byla to a stále je špatná ekonomická politika – a shodne se na tom drtivá většina ekonomů hlavního proudu.

Zároveň je třeba říct, že dnešní daňová úspora ze 150tisícového odpočtu úroků u nové hypotéky, jež za květen letošního roku dosáhla průměrné výše 4,84 milionu korun, představuje ekvivalent necelé jedné měsíční splátky (v květnu 26 347 korun), což je u nové hypotéky v prvním roce v podstatě čistý úrok. Ale i to je samozřejmě lepší než nic a každé zvýšení odpočtu budou mladé rodiny nepochybně kvitovat s povděkem.

„Moje úvahy jdou cestou daňové podpory, která by byla silnější a významnější pravděpodobně pro mladé lidi,“ sdělila Schillerová. „Pracujeme se všemi variantami. Propočítáváme je a výsledkem by mělo být, aby úleva byla maximálně, pokud to půjde, rozpočtově neutrální.“ 

Nejsem si úplně jistý, zda má smysl diskriminovat mezi hypotečními dlužníky podle věku, když už teď musejí našetřit dvojnásobek vlastních prostředků, navíc ty ostré předěly podle věku jsou vždycky špatně. Banky nerady vidí, že by hypotéku měli žadatelé splácet ještě v důchodovém věku, kdy jejich příjmy mohou výrazně klesnout, pokud nemají „nasušeno“. V praxi to znamená, že musejí splácet rychleji za cenu vyšších splátek. Zkrátit jim odpočet...? No nevím, fér to není.

S rostoucím příjmem nižší podpora

Zbývá jediná cesta, jak omezit dopady na státní rozpočet a vyjít vstříc: testovat všechny věkové kategorie na příjem a s jeho růstem odpočet plynule snižovat. Představme si, že pro všechny nastavíme stejnou daňovou úsporu, dejme tomu 34 tisíc korun ročně. Tím odstraníme nespravedlnost vůči novým hypotékám (po roce 2021), kdy klesl odpočet na polovinu. Nejlépe na tom samozřejmě byli bohatí, kteří si hypotéky pořídili dříve a mohli využít vyššího odpočtu, ale co už. 

Nyní přijde ten fiskálně úsporný krok v podobě uplatnění daňové úspory v plné výši pouze do 80. příjmového percentilu. Jen pro přibližnou ilustraci: Domácnost dvou vysokoškolsky vzdělaných lidí v pozicích mimo manažerskou vrstvu by se ještě kvalifikovala na plnou úsporu, teprve za touto hranicí by začal nárok klesat. Ještě na 85. percentilu by daňová úspora takových domácností patřících do vyšší střední třídy byla stejná jako v současnosti, tedy pokud si vzaly hypotéku až po lednu 2021. Pouze horních deset procent by nedostalo nic, ale i to by znamenalo, že by dodatečné fiskální náklady byly docela mírné, v řádu nižších jednotek miliard ročně.

S parametry si lze hrát, místo odpočtu se dá udělat vratná sleva na dani, strmost odbourávání nároku je možné posunout blíž k průměru (za cenu velké politické nelibosti a fiskální neutrality), ale předpokládám, že „top 10 procent“ by sice s nelibostí, ale uneslo většinu fiskálních nákladů takové reformy.

Koneckonců, purista typu Miltona Friedmana by řekl, že se nikdy nic takového zavádět nemělo a chudým se mělo pomoci negativní příjmovou daní. Ale Milton už žel bohu není mezi námi a rozdávání i těm, kteří to nepotřebují, je všeobecný nešvar západní civilizace, na nějž jednou dojedeme. V Americe tři čtvrtiny téhle úlevy zkonzumují bohaté domácnosti, ale nikoho nenapadne ji rušit. Takže jdeme cestou mírného pokroku v mezích zákona, je to koneckonců lepší než dotované hypotéky, které jsou vyloženě blbý nástroj akorát dál šponující ceny bytů.

Důležitější je položit si otázku, zda se tím něco vyřeší, kromě toho PR krmení.  Co to bude znamenat? Asi trochu slabší poptávku po dražších bytech a vyšší poptávku po těch startovacích. Takže další tlak na ceny tam, kde ho nejméně chceme vidět.

Stavět, stavět, stavět – nic jiného nepomůže

Ale hlavně: je třeba mít smysl pro věci ekonomicky důležité a věci podružné. A zachovat si smysl pro proporce. Žádné stimulační opatření na poptávkové straně, jež by snížilo ceny bytů, neexistuje. Takže 98 procent úsilí by měla vláda vynaložit na to, aby se v Česku začalo stavět, a to hodně. 

Koneckonců, kdyby se podařilo ztlumit růst ceny bytů, byl by ten efekt násobně větší než nějakých 12 500 korun dodatečné roční daňové úspory za rok. To je totiž v Praze cena obytné plochy v novostavbě o rozloze dvou papírů A4. Asi tak.