Development stojí na pocitu podloženém čísly, říká Jaroslav Kaizr ze skupiny Demaco

Demaco si zakládá na tom, že spojuje vše od prvotního designu po správu hal. Jaké to má výhody a jak jste k tomu modelu dostali?

V první řadě je třeba říct, že český trh průmyslových nemovitostí je dnes jeden z nejvyspělejších v Evropě. Máme tady know-how, které vznikalo desítky let díky silné výrobní tradici. A na to jsme navázali. Komplexní modely podobné našemu existují, my jsme však našli jejich konkrétní kombinaci, která na trhu chyběla. Propojili jsme design a inženýring, generální dodávku, správu areálů a financování do jednoho celku, který nazýváme Design & Build a poskytujeme jej interně i externě. Odstraňujeme mezivrstvy mezi jednotlivými rolemi. Výsledkem je rychlejší rozhodování, lepší kontrola nad náklady i kvalitou a nižší riziko.

Zmiňujete silnou pozici českého průmyslového developmentu. Jak k ní podle vás došlo?

Je to dané dlouhodobou tradicí. Průmyslová historie Česka dosahuje zhruba dvou set let. Navíc zatímco na západ od nás výroba postupně mizela, posouvala se stále víc na východ, u nás se posledních třicet let kontinuálně rozvíjí. Díky tomu tady vzniklo know-how, které není jen o stavění standardních logistických hal, ale o schopnosti řídit komplexní průmyslové projekty s vysokou přidanou hodnotou. Jsme v tom jako země opravdu špička. Zároveň však platí, že technické normy a povolovací proces jsou v Česku mimořádně náročné. S trochou nadsázky lze říct, že kdo zvládne projektovat a stavět průmyslové haly u nás, obstojí prakticky kdekoliv ve vyspělém světě.

V čem spočívá výhoda, když ten, kdo projektuje i staví, se následně stará také o správu?

Zaprvé tím klient získá jen jednoho partnera, což zjednodušuje komunikaci. Zadruhé na sebe jednotlivé fáze navazují. Díky tomu už při návrhu přemýšlíme i nad budoucím provozem, což zvyšuje efektivitu. Třetím důležitým efektem je kratší čas celého procesu. Jeho jednotlivé fáze lze totiž částečně překrývat, což je u výrobních projektů zásadní.

Hodně se soustředíte na brownfieldy. Vyplácí se to vůbec při složitostech spojených s ekologií, rozhodováním municipalit a dalšími?

Brownfieldy jsou složitější, ale právě proto v nich vidíme příležitost. Klasický model „postavím a prodám“ u nich často nefunguje. Proto areály držíme dlouhodobě a rozvíjíme je postupně. Kombinujeme rekonstrukci za provozu s novou výstavbou a využíváme to, co má stále hodnotu. Někdy se vyplatí budovy raději opravit než kompletně zbourat, a naopak stavět na volné ploše vedle nich. Tento přístup uplatňujeme třeba v Kolíně, Paskově, Pardubicích, Valašském Meziříčí nebo Brně. Řada těchto lokalit by ani jinak rozvíjet nešla.

Co je pro vás při výběru lokality rozhodující?

Svým posluchačům na VŠE v Praze vždy říkám, že development je do určité míry o pocitu. Zároveň ale ten pocit musí být podložený argumenty a čísly. Posuzujeme poptávku, hodně důležitá je pro nás infrastruktura, zvláště energetická, a pak schopnost projekt připravit a získat pro něj povolení. Často nejprve tvoříme standardní řešení a až v průběhu jej modifikujeme pro konkrétního uživatele, který teprve postupně například určuje konkrétní technologii v hale. Ve výsledku je to vždy o kombinaci příležitosti, efektivnosti a přidané hodnoty.