Čekáme na rozhodnutí stárnoucích bílých mužů. Česká spořitelna spolu s trhem propadla hypotečnímu mystériu
Extrémní výkyvy na mezibankovním trhu způsobené geopolitickým napětím ztěžují bankám naceňování hypoték.
Kvůli silnému konkurenčnímu boji banky nepřenášejí vyšší náklady plně na klienty a raději dočasně omezují své marže.
Nejistota na trhu se projevuje především rychlejším zdražováním aktuálně nejžádanějších krátkodobých fixací.
Hypoteční bankéři začali v posledních pár měsících fungovat jen s mírnou nadsázkou jako alchymisté. Stanovit adekvátní sazbu u půjčky na bydlení tak, aby byla pro banku zisková a zároveň měla šanci uspět u lidí, totiž v posledních měsících plných otřesů na finančních trzích přestalo být triviální úlohou. Jen od počátku konfliktu v Íránu se totiž trend proměnné klíčové pro stanovení hypotečních sazeb změnil rovnou třikrát, a to v rozsahu až o několik desítek procent.
„Volatilita cen mezibankovních úvěrů se zatím do sazeb hypoték výrazněji nepromítá, protože vývoj je v současnosti příliš překotný. V tuto chvíli není jednoznačně možné predikovat dlouhodobý pohyb,“ uvádí mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.
Poukazuje na to, že banka zdražila letos hypotéky jen o zhruba dvě desetiny procentního bodu, ačkoli náklady na zdroje jejich financování vzrostly zhruba o trojnásobek. „Trhy, stejně stejně jako většina lidstva, tak zkrátka vyčkávají na další rozhodnutí stárnoucích bílých mužů, aniž by v tuto chvíli dokázaly přesně predikovat jejich globální dopady,“ dodává Hrubý.
Za vším hledej Blízký východ
Brutální zlom přinesl samotný začátek konfliktu na Blízkém východě, kdy finanční trhy vyděšené novou válkou začaly prakticky přes noc požadovat za půjčky podstatně vyšší úrok. To se dotklo i takzvaných úrokových swapů, tedy finančního instrumentu na mezibankovním trhu, který má rozhodující úlohu při stanovení hypotečních sazeb koncovým zájemcům.
Swapy po začátku konfliktu vylétly takřka o třetinu vzhůru a do počátku května změnily směr ještě dvakrát. „Je to velmi volatilní a odpovídá to nejistotě, která na trzích panuje. Bohužel se situace nezklidňuje,“ zdůrazňuje hypoteční expert firmy Broker Trust Libor Vojta Ostatek.
Duben sice podle Swiss Life Hypoindexu přinesl nejsilnější zdražení hypoték od léta roku 2022, ale v průměru šlo „jen“ o necelé tři desetiny procentního bodu, klienti tak zatím doplatili jen na část otřesu mezibankovního trhu.
„Nemůžeme nahodit o půl procenta vyšší sazbu. Musíme je ale častěji měnit, hlídat situaci na denní bázi a rychle reagovat. Prémii za nejistotu si jednoduše nemůžeme dovolit, protože jsme v konkurenčním prostředí,“ popisuje práci bankéřů šéf hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank Milan Voldřich.
Souboj banka vs. klient
Banky přitom lavírují mezi výší svých marží, které aktuálně erodují, a výší ještě akceptovatelných sazeb zájemci o úvěr. „Banky jsou, co do marže, v tenzi. Pokud jde o stanovení sazeb, funguje velmi silný konkurenční boj, který je letos nejsilnější za poslední čtyři roky,“ zdůrazňuje Ostatek.
Ve výsledku tak bankéři prozatím skládají ruce do klína. „Každopádně platí, že teď zdražování neplánujeme, prostě jako všichni sedíme a čekáme, co se bude dít,“ dodává Hrubý.
V tuzemském kontextu zjednodušeně platí, že hypoteční sazby vznikají jako součet hodnot úrokových swapů a bankovní marže na úrovni kolem jednoho procentního bodu. „Letos v březnu a dubnu vidíme dva přístupy tuzemských bank k trhu. Na jedné straně agresivní zdražování jako v případě ČSOB či Monety, na druhé straně pak konzervativní přístup, v němž menší hráči někdy záměrně nechávají sazbu o něco níže, aby nabrali objemy, ale omezí platnost nabídek,“ připomíná ekonom realitního portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka.
Z vývoje hypotečních ceníků nicméně vyplývá typická „oběť“ otřesů z posledních měsíců. A to jsou zájemci o krátkodobější fixace úrokových sazeb od jednoho do tří let, kteří v současnosti tvoří rozhodující většinu hypotečního trhu. „Kratší fixace zdražují rychleji než ty dlouhé. Je to proto, že trh aktuálně více trestá nejistotu v horizontu nejbližších let. Banky tak de facto odrazují od krátkých fixací, které jsou pro ně momentálně nejhůře řiditelné z pohledu rizika,“ připomíná Veverka.
Pokud by konflikt na Blízkém východě dále eskaloval, banky by se podle expertů neubránily dalšímu skokovému zdražení hypoték. Stalo by se tak, pokud by náklady bank na hypoteční zdroje vzrostly například v případě tříletých fixací nad zhruba 4,5 procenta. Takové úroky na mezibankovních trzích vládly naposledy v závěru roku 2023, kdy centrální banky včetně tuzemské dobojovávaly své bitvy s inflací.
