Kupovat hotové byty nedává smysl. Stavíme si je sami a zhodnocujeme o 12 procent, říká zakladatel fondu Evropa Michal Macek

Globální nejistota přivádí český kapitál zpět k osvědčené jistotě, nemovitostem. Jenže přímý nákup investičního bytu v krajských městech s rostoucími cenami naráží na své limity. „Pokud chcete kvalitní 2+kk v Praze, potřebujete dnes přes 10 milionu korun. Budoucnost je v kolektivním investování,“ říká v rozhovoru pro e15 Michal Macek, zakladatel a člen investičního výboru Evropa Investičního Fondu SICAV.

Investice do nemovitostí se v Česku dlouhodobě považují za nejbezpečnější přístav. Jenže pokud všichni vkládají kapitál do stejného aktiva, nenaráží výnosnost na svůj strop?

Vůbec ne, protože bydlet potřebují všichni a tento tlak neslábne. Podle odhadů Institutu plánování a rozvoje (IPR) má jen v Praze v následujících letech přibýt 300 až 500 tisíc obyvatel. Nové bydlení tu jednoduše chybí. Staví se pomaleji, než jaká je poptávka, a tento strukturální deficit drží ceny nahoře. Nemovitosti tak zůstávají naprosto racionální investicí.

Pokudalecenyrezidenčníhobydleníneustálerostou,nestávásetentotrhprosamostatnéhoinvestoračímdálménědostupným?

Přesně na to trh naráží. Pokud chcete dnes koupit novostavbu 2+kk v atraktivní lokalitě v Praze nebo v Brně, pohybujete se běžně v rozmezí 8 až 10 milionů korun. Rozložit riziko a koupit si takových bytů více, nebo dosáhnout na prémiové adrese na ještě dražší nemovitosti, je pro jednotlivce extrémně náročné. I proto roste popularita kolektivního investování. Byl to jeden z hlavních důvodů, proč jsme fond zakládali – dát investorům možnost vstoupit na trh s vysokým potenciálem už od jednoho milionu korun, s možností navýšení investice už od 50 tisíc.

Jakývýnosztakovéinvesticečlověkvpraxizíská?

Investor se podílí na zhodnocení celého nemovitostního portfolia fondu. Výnos se dlouhodobě pohybuje v rozmezí 8 až 12 procent ročně. Konkrétně za rok 2025 jsme přinesli roční zhodnocení 12,11 procenta. Výnos se navíc připisuje každý kvartál k původní částce, takže pokud si ho investor nevybírá, dochází k efektu složeného úročení a reinvestovaný zisk dále roste.

Na trhu je dnes řada možností, od klasických realitních fondů až po koncepty, které kombinují nájem s následným odkupem bytu. Je to i vaše cesta?

Ne, tímto směrem nejdeme. Bytové domy držíme v dlouhodobém vlastnictví fondu a generujeme čisté zhodnocení kapitálu. Náš koncept se od drtivé většiny konkurence liší v něčem jiném, nemovitosti nekupujeme hotové na trhu za plné ceny, ale od základu je sami stavíme.

Včemspočíváhlavnívýhodatohotopřístupu?

Když kupujete hotový bytový dům, platíte marži developera. My si ji necháváme uvnitř fondu a naše vstupní investiční náklady jsou díky tomu výrazně nižší. Výsledný roční výnos tak nevyplývá pouze z nájemného a dlouhodobého růstu ceny nemovitostí, ale skládá se ze tří složek. Jednak z marže ze samotného developmentu, dále z příjmů z nájemního bydlení a pak z kapitálového zhodnocení budov.

Jak pro development získáváte pozemky v době, kdy jsou atraktivní adresy rozprodané?

Vycházíme z více než 25leté historie na trhu. Díky síti více než 40 realitních kanceláří po celé ČR a přímým vazbám na majitele nemovitostí se dostáváme k neveřejným příležitostem. Stavíme a investujeme v prestižních lokalitách, jako jsou pražské Vinohrady, centrum města, Holešovice, Troja nebo třeba Špindlerův Mlýn. Tedy na adresách, kam se běžný investor nemá šanci dostat.

Stavíteprojektyvlastnímikapacitami,nebovyužíváteexternídodavatele?

Vždy soutěžíme generálního dodavatele na klíč. Využíváme toho, že stavební firmy mají v různých obdobích volné kapacity a v konkurenčním tendru dokážou nabídnout velmi výhodné podmínky. Tím srážíme náklady na realizaci na minimum, aniž bychom na sebe brali provozní rizika stavební firmy.

Řada fondů dnes diverzifikuje do logistiky, kanceláří či nákupních parků. Vy držíte striktně rezidenční profil. Proč?

Protože rezidenční nájemní bydlení považujeme za nejbezpečnější a nejlépe předvídatelné. Kancelářský trh podléhá výkyvům a poptávce po práci z domova, průmyslové haly zase cyklům v průmyslu. Bydlet ale lidé potřebují vždy. Pro nás není prioritou honba za obřím objemem metrů čtverečních bez rozmyslu, ale stabilita a maximální zhodnocení kapitálu.

Jak velké portfolio dnes fond spravuje a jaké nové akvizice chystáte?

Dnes držíme desítky nemovitostí v prémiových lokalitách. Aktuálně chystáme například novou výstavbu bytového domu v Praze 7 v Troji a připravujeme projekt nájemního bytového domu na pražském Chodově.

Někteří čeští hráči z realitní branže míří kvůli nedostatku pozemků do sousedních zemí. Vy zahraniční expanzi nechystáte?

Není k tomu důvod. Zahraniční trhy vyhledávají fondy, kterým chybí akviziční příležitosti doma. My si díky vlastní síti realitních kanceláří a přímým kontaktům na vlastníky vybíráme z obrovského množství atraktivních tuzemských nabídek. Investujeme výhradně v Česku a ve velkých městech, kde trh dokonale známe.

Stavíte projekty pro dlouhodobý nájem. V jakém provedení byty dokončujete?

Cílíme na vyšší standard, po kterém je ve velkých městech dlouhodobý hlad. Byty do fondu předáváme kompletně vybavené, včetně klimatizace, dřevěných podlah, výtahů a garážového stání. Prémiové nájemní bydlení s tímto servisem v nejlepších lokalitách stále chybí, i proto držíme dlouhodobou obsazenost portfolia nad 90 procenty.

Kdo si vaše prémiové byty nejčastěji pronajímá? Vzhledem k vyššímu standardu a lokalitám bude nájemné nad průměrem trhu.

Přesně tak. Cílíme na manažery vyššího vedení tuzemských i zahraničních korporací, poptávka z tohoto segmentu je dlouhodobě silná a stabilní.

Mění se v posledních letech struktura vašich investorů? Přibývá například střední třída, pro kterou dříve nemovitostní investice nebyly tak dostupné?

Skladba se mění výrazně. Dříve u nás převažovaly spíše velké rodinné kanceláře a vysoce bonitní jednotlivci, ale v posledním roce či dvou sledujeme masivní příliv klientů, kteří vkládají jeden, dva nebo tři miliony korun. Tito lidé čím dál častěji hledají alternativu, protože si nechtějí nebo nemohou vzít drahou hypotéku na vlastní byt. Zároveň odmítají nechat peníze ležet na běžném účtu, kde je požírá inflace. Roste tak podíl menších vkladů od výrazně širšího okruhu zájemců.

Co je z pohledu developera dnes největší brzdou českého trhu a podnikání?

Neustálé změny a složitost stavebního řízení. Legislativní prostředí se nemění v desetiletých cyklech, ale prakticky každý rok. Tomu odpovídají i neúměrné lhůty. Zjednodušení a zrychlení celého procesu by trhu nesmírně pomohlo a ceny nemovitostí by pak nemusely skokově růst.

Jak dlouho v průměru trvá vám jeden projekt od chvíle, kdy objevíte zajímavý pozemek, až po jeho dokončení? Zrychluje se tento cyklus, nebo se naopak prodlužuje?

Stavební část se zrychluje a samotnou realizaci dokážeme zvládnout do dvou let. Povolovací proces je ale stále neúměrně dlouhý, trvá od dvou do dvanácti let, v průměru tak kolem sedmi až osmi let, než získáme pravomocné povolení na bytový dům.

Zakladatel Evropa Investičního Fondu Michal Macek | Zdroj: Archiv Michala Macka

Jak vypadá váš průměrný projekt z hlediska kapacity? Kolik bytových jednotek stavíte?

I když se pohybujeme v lukrativních lokalitách, nejsme masový developer. Náš průměrný projekt má přibližně 20 až 30 bytů.

Zmiňoval jste Prahu, Brno či Špindlerův Mlýn. Jsou pro vás zajímavá i rozvíjející se krajská či univerzitní města s dobrým dopravním spojením, jako je Liberec či Pardubice?

Ano, okruh lokalit, které sledujeme, se postupně rozšiřuje. S tím, jak se v regionech zlepšuje infrastruktura a přibývá kvalifikovaných pracovních míst, jejich atraktivita roste. Zatím však platí, že sídla velkých firem i nejvyšší kupní síla zůstávají koncentrované ve velkých metropolích. Proto se v tuto chvíli držíme především jich.