Stabilita se stala přežitkem. Prostor pro pasivní investování mizí, říká šéfka Colliers
- Investoři do komerčních nemovitostí musí klást důraz na aktivní správu majetku, prostor pro pasivní strategie založené na samotném růstu trhu už nestačí.
- Zájem tuzemských investorů roste i proto, že vlády otevřeně přenášejí zodpovědnost za spoření na důchod přímo na samotné občany.
- Snižování úrokových sazeb se oddaluje kvůli geopolitickému napětí, říká regionální ředitelka společnosti Colliers Katarína Brydone.
Český realitní trh má za sebou z pohledu investic rekordní rok. Podepsaly se do toho mimo jiné obří transakce jako odkup industriálního portfolia TPG investiční skupinou Blackstone nebo prodej Palladia, jejichž hodnota tvořila asi čtvrtinu celkových objemů. „Jsem dlouhodobě přesvědčená, že aktuální objemy nejsou diktované poptávkou, ale nabídkou příležítostí. Síla fondů a chuť nakupovat je ještě mnohem větší, než vidíme z objemu realizovaných transakcí,“ říká ředitelka společnosti Colliers Katarína Brydone.
Co loňské výsledky vypovídají o tuzemských investorech?
Investiční trh je ve velmi dobré kondici. Zvýšený zájem souvisí s tím, že v Česku máme řadu fondů, které jsou navíc s daňově zvýhodněným režimem. Také vlády poměrně otevřeně komunikují, že je zodpovědností každého občana spořit si na důchod. Díky tomu mají realitní fondy velký příliv kapitálu, který potřebují investovat. V tomto ohledu byl loňský rok rekordní, protože nemovitosti jsou oblíbený nástroj, kam veřejnost ráda investuje.
Na loňských rekordech se velkou měrou podepsaly transakce jako prodej Palladia. Není pak výsledek zkreslený?
Je přirozené, že když na trh přijdou obří transakce, celkový objem to výrazně ovlivní. Jen zmíněné pražské obchodní centrum Palladium se prodalo za více než 17 miliard korun. Když k tomu přičteme zhruba 12miliardový obchod z počátku roku, kdy investiční skupina Blackstone odkoupila od TPG rozsáhlé industriální portfolio, dostáváme se přes 29 miliard korun. To je čtvrtina celkového loňského objemu. Jsem ale přesvědčená, že aktuální čísla nejsou diktovaná poptávkou, nýbrž nabídkou. Síla fondů a jejich chuť nakupovat je totiž mnohem větší.
Zájem investorů tedy zůstává vysoký?
Ano. Fundraising je silný a nashromážděný kapitál bude potřeba umístit. Navíc se pomalu vracejí zahraniční investoři. Zatím se sice zaměřují jen na velmi selektivní aktiva a v menších objemech, takže celkové statistiky tolik neovlivní, ale samotný jejich návrat je dobrou zprávou. Živá je i nabídka na trhu, protože aktuálně probíhá řada diskusí o možných prodejích. Netvrdíme, že se i letos dostaneme přes sto miliard investovaných korun, ale očekáváme opět slušný výsledek.
Úrokové sazby zůstávají výš, než jsme byli dlouho zvyklí. Jak na to Češi reagují?
Když se bavíme o komerčním real estatu, už jsme si všichni zvykli, že ekonomická stabilita a přibližně desetileté období extrémně nízkých úrokových sazeb byly spíše výjimkou. Navzdory silným fundamentům byl cyklický vývoj trhu narušený sérií globálních šoků, od pandemie přes energetickou krizi a vysokou inflaci až po současnou nestabilní geopolitickou situaci. Novou realitou jsou nejen vyšší úrokové sazby, ale také větší volatilita. Stabilita se stala přežitkem.
Co to znamená pro investory?
Především to, že investice do všech sektorů včetně nemovitostí přestávají být cyklické a do jisté míry predikovatelné, jsou mnohem víc řízené makro šoky. V praxi to klade vyšší nároky na kvalitu aktiv, diverzifikaci portfolia a schopnost aktivně řídit riziko, zejména úrokové, energetické a nájemní. Pomalu mizí prostor pro pasivní strategie založené na samotném růstu trhu, s portfoliem je třeba lépe pracovat a v případě nemovitostí i modernizovat.
Jak se do toho může promítnout aktuální geopolitická situace?
Celý trh samozřejmě sleduje vliv geopolitiky na inflaci, úrokové sazby a objemy transakcí, ale nikdo nedokáže s jistotou říct, co přijde. Situaci komplikuje hlavně to, že nevíme, zda jde o dočasný, nebo střednědobý stav. Například růst cen ropy a energií obvykle zvyšuje inflaci a úrokové sazby automaticky, ale v současnosti je klíčové, zda se toto zdražení propíše do dlouhodobých inflačních očekávání, nebo to bude jenom krátkodobá záležitost. Pokud půjde o dočasný výkyv, měnová politika zůstane stabilní. Kdyby ale hrozilo, že se vyšší ceny v ekonomice usadí, reakce centrálních bank bude přísnější a vysoké sazby tu s námi zůstanou déle. Aktuálně se tržní očekávání posouvají právě ke scénáři „higher for longer“, kvůli napětí na Blízkém východě a volatilitě energií se zkrátka snižování sazeb oddaluje.
Co z toho vyplývá pro nemovitostní trh?
Zejména vyšší náklady na financování. To především u aktiv s vyšší mírou zadlužení vytváří tlak na stabilizaci, nebo dokonce mírnou korekci hodnot. Nicméně nyní pracujeme na osmi transakcích a vyšší úrokové swapy se zatím do cenotvorby nepromítly, i když víme o transakcích, kde z důvodu vyšších úrokových sazeb došlo k mírnému posunu yieldů směrem nahoru. Centrální banky sledují vývoj inflace, včetně core inflace, i situaci na Blízkém východě.
Jak s tím pracují čeští investoři?
Velmi dobře. Mírné zdražování úrokových sazeb má zatím jen minimální dopad, i když se to samozřejmě liší transakci od transakce. Navíc tady stále máme fondy, které dokáží kupovat za hotovost. Je jich málo, ale existují, a nyní mají konkurenční výhodu.
Jsou řešením státní zásahy?
Ty samozřejmě mohou inflaci zmírnit, ovšem na úkor vyššího veřejného dluhu. To je něco, s čím se nepotýkáme jen my, nýbrž celý svět. Velké problémy má například Velká Británie, která má rekordní zadlužení a jeden z nejdražších veřejných dluhů v Evropě. Ale právě proto, že to ovlivňuje všechny, vzniká obrovský tlak na rychlé vyřešení situace. Čím déle to bude trvat, tím se bude stupňovat.
Loni sice rostl objem investic, ale výstavba nových kanceláří prudce zabrzdila. Znamená to, že trh teď nahrává majitelům stávajících budov a investoři musí měnit strategie?
Dokončených projektů je velmi málo, počet nových dokončení se pohybuje na historickém minimu a celková velikost trhu mírně klesá, protože dochází ke konverzi starších kanceláří na rezidenční projekty. Míra neobsazenosti v celém městě se blíží úrovni z doby před pandemií a v nejžádanějších lokalitách jsou prostory téměř plně obsazené.
Nízká výstavba pro trh jako celek není dobrou zprávou, ale majitelům stávajících kanceláří, zejména v Praze, to přináší růst nájemného a jistotu vysoké obsazenosti. Nájemci mají omezené možnosti a musí se rozhodovat rychle. Už neplatí, že novou smlouvu stačí řešit rok a půl před koncem té stávající, dnes je potřeba začít mnohem dříve. V centru Prahy klidně i tři roky předem. Pro investory to pak znamená, že dostat se k novým budovám je extrémně těžké. Často musí upravit strategii, nakupovat starší budovy a skrze aktivní správu majetku jim vracet hodnotu.
Na co se investoři musí zaměřit, aby neztratili nájemce?
Komerční nemovitosti patří mezi dlouhodobé investice, proto je třeba dívat se na budoucí odolnost aktiv. Je důležité vzít v potaz „nová“ témata jako ESG, technologie nebo dekarbonizaci. Budovy se staví pro lidi a tím, jak se mění doba, přichází i nová generace uživatelů. Pokud starší budovu nemodernizujete, může se stát, že i dvě lokalitou zcela totožné budou mít úplně jinou obsazenost a výši nájemného.
Investoři se ke kancelářím vracejí. Je hlavním důvodem fakt, že nájemné konečně roste?
Ano, přesně tak. Potýkáme se s omezenou výstavbou, a když už se něco staví, pak i s růstem stavebních nákladů. Development se zdražuje, ale už si nemůže dovolit sáhnout na svou ziskovost, která dlouhodobě neroste, ba naopak v posledních dvaceti letech spíše klesá. Vyšší nájemné u nových budov, které absorbuje rostoucí náklady, pak táhne výš i nájemné u budov existujících. Tím pádem jsou kancelářské budovy zase atraktivní. Zejména v Praze, kde nájemné třeba patnáct let před pandemií nerostlo.
Podobný příběh jako kanceláře potkal při covidu i retail. Vrátil se tento segment mezi investory už v plné kondici?
Ano, maloobchodní segment, ať už jde o tradiční nákupní třídy v centrech měst, velká obchodní centra, nebo menší retail parky, je dnes spíše stabilizovaný, i když jeho vývoj zůstává závislý na širším ekonomickém prostředí. Například prémiové městské ulice výrazně těží z návratu turismu, který generuje 40 až 60 procent tamních útrat. Velmi populární jsou dnes v celé Evropě také retail parky. Ty fungují jako skvělý anticyklický produkt, drží si svou hodnotu i v dobách ekonomického poklesu, což z nich dělá velmi stabilní investici. Zdravým, avšak velmi specifickým investičním produktem jsou potom obchodní centra.
Katarína Brydone
Katarína Brydone se v oblasti komerčních nemovitostí pohybuje přes dvacet let, je členkou Královského Institutu autorizovaných odhadců (RICS), má zkušenosti z oblasti kapitálových trhů a zastávala vedoucí pozice v mezinárodních poradenských společnostech nebo v investičních nemovitostních fondech. Nyní působí jako regionální ředitelka společnosti Colliers.
Jsou pro investory rizikovější disciplínou?
Bez dostatečných zkušeností se na nich investor může snadno spálit. U obchodních center totiž nekupujete cihly, ale budoucí příjem. Musíte proto detailně znát spádovou oblast, nákupní zvyklosti i disponibilní příjmy domácností ovlivněné inflací a vyhodnotit, zda je prezentovaný výnos dlouhodobě udržitelný. Nákupní centrum navíc není investice na tři roky, musíte ho držet alespoň deset let a počítat s tím, že minimálně jednou za dekádu potřebuje modernizaci. Vyděláte zkrátka jen tehdy, když dobře koupíte, správně řídíte a v pravý čas prodáte.
