Hypotéka na drahý byt bez obav? Zájemce musí patřit mezi pětinu nejlépe placených Čechů
Jsou české byty nadhodnocené vůči tuzemským příjmům, anebo je tento vztah adekvátní? Je vlastní bydlení financované hypotékou dostupné pro „obyčejného“ Čecha, aniž by se musel i po letech probouzet s hrůzou z toho, že nepoplatí hypotéku, anebo je jen pro elitu? Na počátku června se tyto otázky pokusila zodpovědět Česká národní banka. Výsledek je podle ní relativní a závisí na typu zájemců o bydlení. Zatímco lidem s obvyklou výplatnicí se ceny bytů dávno ztratily z dosahu a pořizování vlastního bydlení pro ně představuje značné riziko pádu do problémů či rovnou chudoby, současné reálné kupce neohrozí. Pokud ovšem patří do horních dvaceti procent.
„Klíčový faktor nadhodnocení bytů v českých podmínkách obecně představují investiční preference a konzervativní vztah domácností k riziku při umisťování finančních prostředků do různých tříd aktiv. To souvisí s historickou zkušeností, mírou finanční gramotnosti a se stavem domácího kapitálového trhu,“ uvádí mluvčí České národní banky Jaroslav Krejčí. Efekt nadhodnocení podle něho může posilovat i vysoký stav úspor obyvatelstva trvající od pandemické éry.
Jak uvedla na počátku června ČNB na jednání o finanční stabilitě, byty byly ve srovnání s průměrnými příjmy obyvatel nadhodnoceny zhruba o šedesát procent. „Domácnosti s mediánovými příjmy by tak při nákupu vlastního bydlení podstupovaly zvýšené riziko nesplácení,“ soudí banka. Rizika nákupu nadhodnocených bytů podle ČNB mizejí až na poměrně vysoké příjmové úrovni.
„Většina domácností čerpajících hypotéku nepodstupovala riziko nadhodnocení bytů, jelikož šlo o domácnosti s příjmy převyšujícími osmdesát procent obyvatelstva,“ uváděla prezentace ČNB k nákupům bytů v závěru loňského roku. Podle ní je právě toto v současnosti typická cílová skupina pro nákup bytu.
Hypotéka jen pro zájemce s nejvyššími příjmy
Jak uvádí poslední zpráva o finanční stabilitě ČNB za loňský rok, průměrný čistý měsíční příjem českých domácností žádajících o hypotéku byl před rokem 68 tisíc korun. Už loni považoval regulátor takový příjem zájemců o hypotéku za nikoli prostý rizika. „Nadhodnocení bytů se v tomto případě pohybuje okolo sedmi procent, pokud je úvěr poskytnut jedinému dlužníkovi,“ uváděla zpráva. Ve výsledku tak bankéři avizují, že dlouhodobě a bezpečně si může hypotéku pořídit jen menšina lidí s nejvyššími příjmy.
„ČNB fakticky prezentuje, že bez podstupování finančního rizika může financovat nákup nemovitosti kdekoliv v Česku jen pětina domácností s nejvyššími příjmy,“ shrnuje ekonom banky UniCredit Pavel Sobíšek. ČNB ale zdůrazňuje, že existují značné regionální rozdíly.
Za nejvíce nadhodnocené považuje banka ceny v Jihomoravském kraji a v Praze, naopak v Ústeckém, Moravskoslezském a v Karlovarském kraji ceny zůstávají pod svými fundamentálními hodnotami. „V mnoha regionech umožňuje příjmová situace domácností dluhově financovat nákup bydlení bez podstupování závažnějších rizik budoucích problémů se splácením,“ dodává zpráva.
Míra nadhodnocení českých bytů v pojetí ČNB odpovídá primárně náskoku růstu cen tuzemských nemovitostí nad dynamikou vývoje příjmů obyvatelstva. Ten dosáhl svého maxima v roce 2022, kdy ukazatel centrální banky varoval před nadhodnocením na pomezí 75 procent. Od té doby míra klesla, stále se ale historicky pohybuje na extrémních úrovních.
Bydlení zdražuje rychleji než platy a dusí ekonomiku
Jak vyplývá ze statistik ČNB, ještě v předpandemickém roce 2019 byly české byty nadhodnoceny zhruba o patnáct procent. „Dokumentuje to nerovnováhu mezi tempem růstu příjmů českých domácností a tempem růstu cen nemovitostí. Navíc jednostrannou, způsobenou nedostatečnou nabídkou/výstavbou bytů a domů,“ vysvětluje ekonomka Raiffeisenbank Helena Horská. To je podle ekonomů zásadním problémem, který má podstatně komplexnější důsledky než „jen“ obtížnou dostupnost vlastního bydlení.
„Domácnostem, které dávají čím dál větší částku na bydlení, upíráme možnost utrácet za jiné produkty a služby v ekonomice a znemožňujeme, aby stavění se všemi propojeními do celé ekonomiky nastartovalo konečně hospodářský růst. Bez něj budeme stále chudí,“ varuje ekonom společnosti Datarun Petr Bartoň. Nerovnováha růstu příjmů a cen nemovitostí se v posledním roce prohloubila. Zatímco průměrná výplatnice vzrostla za poslední rok o zhruba sedm procent, ceny nemovitostí se naopak o více než deset procent zvýšily.
