Kde už cihla není zlatá. 10 vyspělých koutů světa s propadem cen bytů
- Brutální růst cen pražských bytů vypadá jako čím dál větší anomálie.
- Nejen íránské drony v Dubaji ničí představu, že investice do realit je jistota.
- Přinášíme výčet deseti lokalit, kde prudký pohyb cen nemovitostí směrem dolů přinejmenším upoutá pozornost investora a leckoho přiměje zamyslet se, jaké by to bylo, bydlet v …
V české metropoli loni nemovitosti zdražovaly dvouciferným tempem. Zatímco světem lomcovala investiční mánie kolem drahých kovů či nástupu umělé inteligence, Češi si vykutali svou vlastní zlatou cihlu. Dlouhodobým zaškrcením výstavby a posedlostí vlastnictvím bytů se zejména Praha změnila v Klondike. Do realitních obchodů se pustil téměř každý, kdo měl zrovna našetřeno na základ hypotéky.
Každá éra snadných a zdánlivě zaručených zisků ale obvykle někdy skončí. Byť třeba jen dočasně. Jako varování mohou českým realitním investorům posloužit cenové turbulence na některých světově vyhlášených adresách. Nemovitosti si nedávno daly pauzu od dalšího zdražování také ve státech Evropské unie, které dlouhodobě vynikaly vysokou kvalitou života. Redakce e15 magazínu vybrala deset koutů světa, kde ceny bytů a domů v poslední době spadly. Stalo se to z natolik rozličných důvodů, že zopakování stejného vývoje v Česku rozhodně nelze vyloučit.
Ochlazená Varšava
Polsko nastartovalo tak masivní stavební boom, až se mu podařilo chvilkově nasytit svůj realitní trh. A dokonce i ten ve dvou turisty a byznysem nejvíce vyhledávaných městech. Ve Varšavě a Krakově loni ceny bytů na sekundárním trhu meziročně klesly zhruba o dvě procenta.
Podle analýzy společnosti Cushman & Wakefield stál průměrný metr čtvereční bytu v hlavním městě Polska v přepočtu kolem 100 tisíc korun. Vliv na ochlazení trhu měly také zvýšené úrokové sazby, které začaly pod hranici pěti procent klesat až na podzim 2025. Nic z toho ale neznamená, že se na varšavských a krakovských bytech nedalo krásně vydělat. Za posledních pět let jejich hodnota vyrostla asi o 60 procent. Experti očekávají, že zhodnocování polských nemovitostí po krátkém oddechu zrychlí.
Nad floridskými byty zataženo
Mít byt na Floridě může znít uprostřed mrazivé české zimy jako splněný sen, ale pouze do chvíle, než se realitní vlastník pokusí nemovitost rychle prodat. Ceny bytů v celkovém srovnání státu Florida loni klesaly meziročně o jedno až šest procent, informoval The Wall Street Journal.
Na vině nejsou jen stále poměrně vysoké úrokové sazby v USA. Konkrétně floridské byty přestávají lákat kupce mimo jiné i kvůli rostoucím pochybnostem o stavebně-technické kvalitě tamních činžáků. Tento druh nejistoty začal do mysli investorů prosakovat zejména po roce 2021. Tehdy zemřela stovka lidí poté, co se vlivem konstrukčních vad zřítila část dvanáctipatrové obytné budovy Champlain Towers South v Surfside v blízkosti Miami. Od té doby ceny pojištění a údržby floridských domů citelně rostou, čemuž napomáhají také obavy z výskytu hurikánů a donedávna rovněž výrazněji rozpálená inflace.
Londýnské vyhnání z daňového ráje
Čtvrti vnitřního Londýna dlouho platily za ta nejprestižnější místa na planetě, nedávno ale tamní realizované ceny nemovitostí zapsaly prudký propad. V listopadu klesly nejrychlejším tempem od světové finanční krize roku 2008, kdy ztrácely na hodnotě dvouciferným tempem, jak připomněl list Financial Times.
Nedávný meziroční pokles dosáhl v průměru 4,6 procenta, ve věhlasných částech jako Chelsea nebo Westminster byl však pád ještě zhruba o deset procentních bodů dramatičtější. Financial Times spojují trend s plánovaným uvalením zvláštní daně na všechny britské nemovitosti v hodnotě převyšující dva miliony liber (55,9 milionu korun). Tu by měl vlastník platit státu vedle běžné daně, kterou posílá samosprávě. Část zahraničních realitních investorů odradil také loňský konec speciálního daňového režimu, takzvaného Non-Dom. Ten jim až do loňského dubna umožňoval neplatit britské daně z příjmů a kapitálových zisků dosažených v zahraničí. V neposlední řadě udělal Londýnu coby perspektivnímu místu pro život antireklamu i sám jeho starosta Sadiq Khan. Nedávno varoval před nezamýšlenými dopady rozmachu umělé inteligence. Ten by podle Khana mohl v krajním případě způsobit proměnu Londýna z vyhlášeného centra finančnictví a služeb v oblast masové nezaměstnanosti.
Austin, příběh bubliny
V jiných známých koutech světa zatřásl cenou tamních nemovitostí v první řadě sám stavební trh. To je případ texaského Austinu, kam se v posledních letech přestěhovalo velké množství podnikatelů z Kalifornie. Město zlákalo i Elona Muska pro přesun sídla Tesly z Kalifornie. Zvýšení atraktivity města a jeho okolí ještě zintenzivnilo už tak prudký stavební boom v oblasti, který před čtyřmi lety vedl spolu s růstem sazeb k propíchnutí tamní realitní bubliny.
Od té doby ceny nemovitostí určených k bydlení v Austinu klesají. Za poslední rok dosáhl pokles podle společnosti Redfin tří procent. Střední realizovaná cena domů klesla na 520 tisíc dolarů (10,6 milionu korun). Jak ale podotýká komentátor agentury Bloomberg Conor Sen, ze situace nakonec dost možná nejvíce těží lidé, kteří si bydlení jen pronajímají. Za posledních šest let vzrostly ceny pronájmu v Austinu pouze o 11 procent.
Vancouver hledá kupce
Realitní trh se loni propadl také v jednom z nejkrásnějších měst na světě. V prosinci hodnota nemovitostí v širší oblasti kanadského Vancouveru meziročně klesala o 4,5 procenta podle indexu MLS Home Price. Ten sleduje pohyb realizovaných cen u bytů a domů typických pro danou oblast. Podle analýzy Royal Bank of Canada (RBC) počet realitních transakcí v oblasti na jaře 2025 klesl na tříleté minimum, z něhož se trh oklepává jen pomalu.
Ceny nemovitostí zůstávají v oblasti obklopené horami a Tichým oceánem pro většinu možných kupců stále příliš vysoké, uvádí RBC. Jejich optimismu podle ní nepřidala ani hrozba dalších obchodních válek mezi USA a Kanadou, jež by mohly podkopat loni zpomalující růst kanadské ekonomiky. Svůj podíl na situaci realitního trhu si ale připisuje rovněž vancouverská radnice. Ta se chlubí nejnižší mírou počtu neobsazených bytů za devět let, kterou dává do přímé souvislosti s uvalením daně na prázdné ubytovací jednotky v roce 2017.
Čínský papírový tygr
Podle známé byznysové mantry rozhodují o ceně nemovitostí tři faktory: lokalita, lokalita, lokalita. V Číně teď ale realitní masakr nebere rukojmí, zasáhl dokonce i věhlasnou Šanghaj a Peking. Ceny tamních bytů a domů od svého maxima z roku 2021 klesly v průměru téměř o deset procent. V menších městech dokonce až třikrát tolik, shrnula nedávno poradenská společnost Oxford Economics. A mizerie ještě neodezněla.
Koncem loňského roku v Číně klesaly ceny nemovitostí na sekundárním trhu ve všech 70 sledovaných významnějších městech už druhým měsícem v řadě. To se za dobu měření této statistiky od roku 2011 zatím nestalo. Přitom ještě před rozšířením nemoci covid-19 byly čínské reality rozehřáté natolik, že za ně kupci místy neváhali platit skoro dvacetinásobek v zemi obvyklých ročních příjmů. Vyšly je tedy ještě dráže než nyní průměrně vydělávajícího Čecha novostavba v Praze.
Po pandemii ale čínská realitní bublina splaskla. Zkrachovali obří developeři, na mnoha místech země zůstala nedostavěná města duchů. A demografický vývoj je tak špatný, že do konce století může počet obyvatel Číny klesnout na polovinu. To vše jsou problémy, jež nedopadají jen na developery a realitní investory. Některé předpovědi špičkových ekonomů počítají s tím, že během příštích osmi let může tempo růstu americké ekonomiky poprvé po dekádách překonat to čínské. „Čína v tomto ohledu kopíruje Japonsko z padesátých let nebo Koreu ze sedmdesátých let s fascinující přesností. Čína je vlastně standardní asijský tygr, jen v gigantickém měřítku,“ glosuje na svém Substacku hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil.
Nový normál na Novém Zélandu
Země s obdivovanou přírodní scenerií se ekonomicky doteď potýká s vedlejšími následky koronavirové pandemie. V době rozmachu covidu-19 ceny tamních realit skokově vzrostly až o 40 procent, teď jsou už třetím rokem v útlumu. V některých městech včetně Wellingtonu klesly až o 30 procent v porovnání s covidovým vrcholem. Hodnotu nemovitostí stlačuje konec mimořádně levných hypoték z období pandemie, kdy zároveň úřady vydávaly rekordní počet stavebních povolení. Nové domy ale získávají kolaudační rozhodnutí v období, kdy se novozélandská ekonomika zadrhává. Její stav odráží i prudký pokles pracovní imigrace, popisuje agentura Reuters.
„Přes dva a půl roku stagnujících či klesajících cen nemovitostí leží na hospodářství celé země jako těžká mokrá duchna,“ prohlásila ekonomka banky ANZ Sharon Zollner. Pokud by v tom viděli Češi příležitost k nákupu bytu na druhém konci světa nebo rovnou záminku k emigraci, měli by číst dále. „Po usazení na Novém Zélandu jsem byla v šoku z toho, že při zohlednění cenové hladiny je tam materiální životní úroveň ve výsledku nižší než v Česku. Přitom Nový Zéland zde vnímáme jako zemi zaslíbenou, ale finanční realita je jiná,“ vzpomínala vloni v e15 magazínu na svůj novozélandský pracovní pobyt profesorka ekonomie Zuzana Havránková.
Finsko po Nokii
Finsko se topí v recesi a trápí jej také desetiprocentní míra nezaměstnanosti. I z toho důvodu mají tamní spotřebitelé mizernou nákupní náladu. Nehrnou se ani do nákupu nemovitostí, přestože by řadu z nich i ve velkých městech dokázali sehnat s velkou slevou. Podle celostátních statistik klesly ceny nemovitostí od vrcholu v roce 2022 o dvanáct procent. Neplatí ani poučka, že si hodnotu udrží aspoň byty ve velkých městech.
V Helsinkách jejich hodnota spadla za tři roky o patnáct procent. Méně dramaticky zlevnily například i byty v Oulu, Tampere či v Turku, ukazují statistiky finanční skupiny Nordea. Její analytici předpovídají pro letošní rok mírné oživení realitního trhu, protože ceny bytů se výrazněji přiblížily finančním možnostem Finů. Aspoň těch, kteří mají stabilní zaměstnání: v posledních letech jejich mzda rostla v průměru rychleji než inflace.
Rakouské okno nákupní příležitosti
Tohle je trh, jehož další pád by mohl obyvatele Česka mimořádně zajímat. Jak nedávno připomněl server Info.cz, Češi už jsou po Němcích a Nizozemcích třetí nejaktivnější skupinou zájemců o alpské nemovitosti v Rakousku. Přeskočili Brity. A více než v minulosti by je mohly lákat reality i mimo dovolenkové oblasti. Kromě lyžování v Rakousku Češi milují slevy a těch tamní realitní trh v poslední době nenabízel málo.
V letech těsně po covidu klesal celorakouský index hodnoty tamních nemovitostí o několik procent ročně za rok. Nyní se z propadu začíná dostávat. Analytik Raiffeisen Research Matthias Reith odhaduje v roce 2026 jeho růst zhruba o 2,5 procenta. Jenže míra rakouské inflace dosahuje téměř čtyř procent. Při jejím zohlednění nemusí rakouský realitní trh reálně růst ani letos. Pro investory je nicméně zásadní ještě jiné klesající číslo: V hornaté zemi se výrazně snižují počty vydaných stavebních povolení. Předloni to bylo o jedenáct procent na 32 tisíc. Optimistický investor v tom vidí předpoklad růstu cen tamních nemovitostí, pesimista spíše odraz makroekonomické mizerie. Rakousko se složitě zvedá po letech táhlé recese, která zrcadlí hospodářské těžkosti Německa.
Možní realitní kupci ale musejí počítat s tím, že ceny apartmánů nebo domů v turisticky oblíbených oblastech stoprocentně nekopírují vývoj ve zbytku země. Kdo ale svá realitní cenová očekávání formuje na základě pražských novostaveb, toho nevyděsí ani drahota vyhlášené oblasti Kitzbühelu. Ceny metru čtverečního v novostavbě mohou v horském středisku překonat jedenáct tisíc eur, zatímco ve Štýrsku by dosahovaly poloviny, cituje web Česko-rakouské obchodní a průmyslové komory majitele agentury Rellox Jana Rejchu.
Odvrácená strana Matterhornu
Neméně lákavé nákupní příležitosti může nabídnout Itálie. Země, kde se ceny nemovitostí v celostátním úhrnu dosud neoklepaly z krize roku 2008. Hrubá statistika však neplatí v místech, která by byla pro Čechy nejlákavější, tedy v oblastech Jižního Tyrolska u hranic Rakouska a Itálie. I na jejím bohatším severu však leží místa, kde hodnota bytů a domů přestala růst.
Týká se to hlavně Údolí Aosty, nejmenšího a nejméně lidnatého italského regionu vklíněného mezi horské velikány Mont Blanc a Matterhorn. Podle dat inzertního portálu Immobiliare.it v něm prodejní ceny nemovitostí za poslední dva roky mírně klesly a odpovídají zhruba 66 tisícům korun za metr čtvereční. Kdo touží po ještě větší láci a porci adrenalinu navíc, porozhlédne se spíše po nabídce domů za jedno euro. Ty jsou součástí známé italské iniciativy s cílem mírnit vymírání venkovských oblastí.
