Mapa zmaru: Na byt v Praze padne až 25 let úspor. Sen se rozplývá i na periferii
- Vlastní byt v Praze se pro průměrnou domácnost rychle mění z plánu na nedosažitelný sen.
- I když hypotéky mírně zlevnily, ceny nemovitostí to okamžitě přebily a dostupnost se dál zhoršuje.
- Podívali jsme se, jak velké rozdíly mezi lokalitami jsou, jak dlouho se reálně šetří a jestli v Praze ještě existují dostupnější lokality.
Pořídit si vlastní byt v Praze si dnes může dovolit čím dál užší skupina lidí. Za extrémní nedostupností stojí především dlouhodobý nepoměr mezi vysokou poptávkou a stagnující výstavbou. Jakýkoliv pozitivní impuls, jako byl mírný pokles úrokových sazeb v roce 2025, byl navíc okamžitě smazán prudkým růstem cen nemovitostí, který veškeré úspory na splátkách vynuloval.
Podle portálu kurzy.cz vzrostly ceny prodaných bytů v Praze za poslední rok o 13,4 procenta. Město zůstává evropským unikátem v počtu ročních platů nutných k pořízení vlastního bydlení. Trh funguje i jako nástroj ochrany úspor před znehodnocením, což udržuje vysokou rychlost prodejů.
Kolik dnes stojí metr čtvereční v různých částech Prahy
Cenová mapa Prahy dnes připomíná mozaiku, kde se i sousední čtvrti mohou lišit v ceně za metr o desítky tisíc korun. Nejpřesnější vhled do aktuální situace v segmentu novostaveb nabízí Deloitte Develop Index Q3 2025, podle něhož se průměrná cena za metr čtvereční v Praze zastavila na 171 700 korunách.
Tradičně nejdražší zůstává Praha 1, kde za metr běžně zaplatíte i přes 240 tisíc korun. Podobně je na tom Praha 2 s cenou kolem 220 tisíc korun. Jak ovšem ukazují aktuální data z portálu sreality.cz, cenový tlak se masivně přelévá i do širšího centra – například Praha 5 a Praha 7 se stávají doménou vyšší střední třídy.
Na opačném konci spektra stojí lokality jako Praha 9 či Praha 10. Ty sice stále nabízejí „nejlevnější“ byty, na druhou stranu se však i zde průměrné částky pohybují nad hranicí 150 tisíc korun za metr čtvereční.
Kolik let spoření vychází na průměrný byt v Praze
Nejen pro Pražany je to vůbec nejbolestivější otázka. Když se podíváme na to, kolik si obyvatelé Prahy vydělají a jaká je cena bytů, vyjde nám poměrně zdrcující číslo. Podle Českého statistického úřadu dosahuje průměrná hrubá mzda v metropoli 61 129 korun. Aby si tedy průměrná domácnost mohla pořídit byt o rozloze 60 metrů čtverečních, musela by obětovat přibližně 15 až 20 čistých ročních příjmů.
V realitě je to samozřejmě ještě horší – domácnost musí z něčeho žít a platit nájem. Naspořit si alespoň 20 procent z ceny bytu na nezbytnou akontaci hypotéky tak trvá klidně i deset let. Statistiky ČBA monitoru navíc ukazují, že se tato propast neustále rozevírá. Zatímco mzdy rostou jednotkovým tempem, ceny bytů skáčou dvouciferně. Výsledkem je stav, kdy se zájemce o bydlení každým rokem od svého cíle paradoxně vzdaluje, přestože poctivě spoří.
Výpočet vychází z čisté měsíční mzdy 48 830 korun. Celková cena bytu je uvedena včetně DPH. Průměr Prahy vychází z aktuálních dat Deloitte Develop Indexu za Q3 2025.
Na grafice jsme vybrali šest statisticky zajímavých obvodů, které ukazují trend rostoucích cen napříč městem. Zatímco v centru (tmavě červená) je spoření nejdelší, ani v okrajových částech (světlejší odstíny) se doba výrazně nezkracuje.
Novostavby a starší byty: cenový rozdíl se v některých lokalitách zmenšuje
Mnoho kupujících hledá záchrannou vestu na trhu se staršími nemovitostmi s nadějí, že na koupi bytu z druhé ruky ušetří. Realita je však komplikovanější. Podle portálu valuo.cz se ceny starších bytů v dobrých lokalitách začínají nebezpečně přibližovat těm novým. V žádaných čtvrtích, jako je Praha 6 nebo Vinohrady, tak zaplatíte za metr v cihlovém domě téměř totéž co v novém projektu.
Jedinou šancí, jak ušetřit, jsou panelové domy na okrajích Prahy, kde lze metr pořídit o 15 až 20 procent levněji než v novostavbě. Nicméně i ceny starších bytů rostou, a to v některých kategoriích meziročně o více než 16 procent. Kupující tak často stojí před volbou: koupit moderní, energeticky úsporný byt za vysokou cenu, nebo starší jednotku vyžadující další investice do rekonstrukce, která ve výsledku celkové náklady srovná na podobnou úroveň.
Celkové náklady bydlení: roli hrají i energie a technický stav
Při hledání dostupného bydlení laici často dělají chybu, že sledují pouze prodejní cenu za metr čtvereční. V roce 2026 se však do popředí dostávají i celkové náklady na bydlení. Rozdíl v měsíčních platbách za energie mezi novostavbou v energetické třídě A a nezatepleným cihlovým bytem v třídě G může činit i několik tisíc korun.
Jak vyplývá z dat na Sreality.cz, byty s nízkou energetickou náročností si drží cenu mnohem lépe a jejich hodnota roste rychleji i v dobách stagnace.
Dalším kritickým bodem jsou rekonstrukce. Zatímco u novostavby kupující získává záruku a moderní standardy, u starších bytů v Praze 4 či 10 musí počítat s investicemi do rozvodů, oken či podlah. Náklady na kompletní rekonstrukci pražského bytu se dnes pohybují mezi 15 a 25 tisíci korunami za metr čtvereční. Pokud tuto částku přičteme k pořizovací ceně staršího bytu, zjistíme, že se nebezpečně blíží ceně novostavby.
Co tlačí ceny bytů v Praze vzhůru: nabídka, výstavba a poptávka investorů
Hlavním motorem zdražování je chronický nedostatek nabídky. Pomalé schvalování nových projektů v kombinaci s vysokými stavebními náklady brzdí developery. Na druhé straně stojí neutuchající poptávka, kterou tvoří nejen lidé hledající domov, ale stále častěji institucionální investoři. V některých fázích výstavby až polovinu objemu prodejů tvoří investiční nákupy.
Dalším faktorem je psychologie trhu. V Česku je vlastnictví nemovitosti vnímáno jako nejbezpečnější forma uložení peněz. Tato víra je natolik silná, že ani období vysokých úrokových sazeb nedokázalo trh odradit – ba právě naopak. Jakmile sazby alespoň o kousek klesly, poptávka okamžitě vystřelila vzhůru, čehož prodejci pochopitelně využili k dalšímu růstu cen.
Existují v Praze ještě „dostupné“ lokality?
Najít dnes v Praze levný byt je skoro jako hledat jehlu v kupce sena. Tradičně dostupnější lokality, jako Praha 4 (Modřany, Kamýk) nebo Praha 9 (Černý Most, Hloubětín), už cenově také výrazně vzrostly. Relativní dostupnost dnes nabízejí pouze okrajové části s horší dopravní obsluhou nebo lokality, které na svou proměnu teprve čekají.
Podle statistik Sreality.cz se jako nejrozumnější volba jeví místa, kde se plánuje rozvoj infrastruktury, například budoucí trasa metra D nebo nové tramvajové tratě. Nicméně i zde se spekulativní nákupy podepsaly na cenách dávno předtím, než se koplo do země. Pro laika to znamená jediné: pojem „dostupná lokalita“ už v Praze neoznačuje levné bydlení, ale pouze místo, kde metr čtvereční stojí „jen“ kolem 115 tisíc korun.
Vlastní bydlení v Praze už dávno není běžnou záležitostí, ale spíše výsadou. Pro průměrnou domácnost, která nezačíná s dřívějším majetkem nebo dědictvím, to dnes znamená obětovat bytu zhruba polovinu produktivního života. Navzdory extrémním cenám navíc data nenaznačují, že by se blížil výraznější pokles. Pořízení bytu v metropoli tak zůstává bezpečnou investicí, ale pro většinu lidí se stává čím dál hůře dosažitelným cílem.
