Property, asset, nebo facility management?

Kromě mnoha nových poznatků jsem objevil jeden aspekt, který bych rád v tomto příspěvku blíže specifikoval. Již přes deset let jsem propagátorem oboru facility management v naší zemi, jsem delegátem České republiky v komisi CEN/TC 348, která postupně uvádí do praxe jednotlivé díly EU standardu „ČSN EN 15221 – Facility management“ a účastním se i zahraničních aktivit spojených s tímto oborem. V Londýně jsem se však ocitl mezi zapálenými zastánci oboru asset management. Na setkání jsem jel s představou významu tohoto oboru, současně jsem vnímal, jak je předmět asset managementu zakomponován do ČSN EN 15221.

Realita mého setkání s asset manažery však byla trochu odlišná. Při jejich prezentaci předmětu asset managementu jsem vnímal, že jednotliví účastníci prezentovali z velké části to, s čím se jsem doposud setkával na jednáních facility manažerů. Problematika evidence majetku, jeho správy, údržby a prevence byla téměř identická s tím, co je dnes kodifikováno v ČSN EN 15221. Ve chvíli, kdy jsem účastníkům tohoto setkání prezentoval již platné díly „ČSN EN 15221 – Facility management“, zavládlo zpočátku zdvořilé mlčení následované značnou nevolí. Pochopil jsem, že jsem se ocitl na „tenkém ledě“.

Nehodlal jsem však připustit situaci, kdy manažeři v EU budou mít v budoucnu dva souběžné standardy: evropský EN na facility management a světový ISO na asset management, které mohou být dokonce v některých oblastech v neshodě. Byl jsem proto velice potěšen, že se mi účastníky tohoto setkání podařilo přesvědčit, že součástí připravovaného standardu ISO „Asset management“ bude i definice sesterských oborů, property managementu a facility managementu. V tomto příspěvku bych rád neskromně otevřel „mezinárodní“ diskusi nad tímto problémem. Pro úplnost si dovoluji diskusi doplnit i o property management.

#####Společné a jednotlivé cíle těchto oborů

Předmětem property, asset i facility managementu je optimalizovat řízení správy majetku a podpůrných procesů. Cílem jsou celkové úspory v podpoře a správě majetku, rychlejší vyřízení požadavků, efektivnější využívání majetků a podpora všech uživatelů nemovitostí, respektive zaměstnanců společností. Konečným důsledkem v oblasti základních činností společností je zvýšení produktivity práce vlivem nižších ztrátových časů (zvýšení produktivity).

Pokud bychom chtěli od sebe oddělit základní cíle jednotlivých oborů, lze s odkazem na současnou praxi přisoudit property managementu optimální využití provozovaných či spravovaných prostor, asset managementu zajištění optimální hodnoty spravovaného majetku a konečně facility management musí zajistit kvalitní podporu uživatelů nemovitostí, respektive zaměstnanců společností. Zjednodušíme-li si tyto cíle, pak předměty jednotlivých oborů jsou:

property management – správa prostor asset management – správa majetků facility management – zajištění podpůrných služeb uživatelům a zaměstnancům

Je jednoznačné, že styčné oblasti se v mnoha oblastech překrývají a existence těchto oborů se v mnohém doplňuje. O to je důležitější si tyto obory v celosvětovém měřítku přesně definovat. V následujících odstavcích se pokusme o první přiblížení budoucím definicím.

#####Property management

Začněme značně zavádějící definicí citovanou z otevřených zdrojů. Property management (dále jen PM) je správou obchodní, průmyslové a/nebo obytné nemovitosti. Je dosti podobný roli vedení v jakémkoli jiném podnikání. Do PM spadá též vedení osobního majetku, zařízení, nástrojů a hmotného kapitálu, aktiv, která jsou získaná a využívaná pro výstavbu, opravy a údržbu až do konce uvažované životnosti. PM zahrnuje procesy, systémy a pracovní síly nezbytné pro správu životního cyklu veškerého nabytého majetku podle výše uvedené definice včetně pořízení, kontroly, hmotné odpovědnosti, údržby, využití a dispozice.

[file:8962:small:right]

Maximální efektivitou zde nemíníme maximální „zahuštění“ pracovníků na ploše, ale optimální vyvážení prostorových potřeb konkrétních pracovníků (uživatelů nemovitostí) oproti nákladům vynakládaným na jejich zajištění. V současnosti vnímáme postupný odklon od nesmyslné minimalizace výměry na pracovníka ke střídmé kombinaci různých typů pracovišť tak, aby sice docházelo k minimalizaci nároků na výměru na pracovníka, ale současně byl zajištěn potřebný komfort příslušející danému typu činnosti.

Property manažeři tak musí kombinovat cit pro prostorovou dislokaci, cit pro personální otázky a psychologii, vnímat technické aspekty bouřlivě se měnícího prostředí a spolupracovat s vedením společnosti tak, aby v kteroukoli chvíli byly prostředí a dislokace zaměstnanců optimálně sestaveny pro potřeby základních procesů, které společnost musí zajišťovat. Jak si přiblížíme později, property manažer musí vždy kooperovat s asset manažerem, respektive facility manažerem, nejlépe však je, pokud je tímto manažerem jedna osoba integrující všechny tři oblasti. Vzhledem k tomu, že výše uvedená definice neodpovídá závěrům tohoto příspěvku, dovoluje si autor navrhnout definici jinou (autor přivítá v tomto oponenturu široké odborné veřejnosti i vzhledem k tomu, že by rád předložil nově koncipovanou definici pro diskusi v připravované ISO normě „Asset management“):

Property management je obor řízení, jehož předmětem je optimální využití prostor vlastního či pronajatého majetku. Cílem property managementu je zajištění takových prostorných podmínek, které nejlépe provozně, ekonomicky, fyzicky i psychicky vyhovují majitelům i uživatelům nemovitosti či pozemku. Property management musí úzce spolupracovat s asset managementem, respektive s facility managementem při podpoře uživatelů nemovitostí/zaměstnanců společností s cílem komplexního zajištění efektivity správy prostor a majetku pro potřeby majitelů/uživatelů.

*Dokončení v příštím čísle*