Pražský realitní trh je živější než bratislavský, mohou za to i nižší daně, říká Jakub Dobrý z Corwinu

Není tajemstvím, že pražské byty se v posledních letech zmenšují a zákazníci kladou velký důraz na lokalitu i cenu. Přesto umí ocenit také jiné kvality. „U projektů s kvalitními materiály, zpracováním a designem, kde je důraz na technologie a urbanismus, dochází k vyššímu růstu hodnoty v čase, a na to lidé slyší,“ říká Jakub Dobrý z developerské společnosti Corwin. Ta kromě slovenské Bratislavy a slovinské Lublaně nově staví i v Praze.

Když se podíváme na dostupnost pozemků nebo konkurenci, jak si Praha vede v porovnání s Bratislavou?

V Bratislavě je stále mnohem víc dostupných rozvojových ploch. Získat pozemky v Praze je náročnější, ale zase je to vyvážené silným nedostatkem bytů, což souvisí s růstem prodejních cen. Navíc pražský klient umí ocenit kvalitu.

Jak jsou na tom tedy ceny v obou metropolích?

Neporovnává se to úplně jednoduše, ceny se liší v závislosti na městské části a typu projektu, ale v Praze jsou průměrně vyšší. Podle dat společnosti Flatzone za poslední čtvrtletí loňského roku se průměrná cena v Bratislavě pohybovala kolem 127 tisíc korun za metr čtvereční, zatímco v Praze to bylo 173 tisíc korun. V hlavní české metropoli se během tří měsíců prodalo víc než osmnáct set bytů, v Bratislavě méně než osm set. Na Slovensku je to dané i vyšším daňovým zatížením, a tedy nižší dostupností bydlení.

V jakém smyslu?

V Praze platí dvanáctiprocentní daň z přidané hodnoty na všechny byty do 120 metrů čtverečních, kterých je na trhu většina, teprve u větších jednotek se pracuje se sazbou jednadvacet procent. Na Slovensku je plošně zavedených třiadvacet procent. Díky tomu je v Praze mnohem silnější koupěschopnost obyvatelstva, trh je živější. Podobné je to i v Lublani, kde rovněž působíme. 

V Česku se často řeší pomalé povolování staveb, je to v zahraničí lepší?

Tam, kde působíme, to rychlejší není, všude by si developeři přáli rychlejší povolování. V Praze probíhá snaha o zkrácení procesu, je to znát i na přístupu politiků. Nejvýrazněji to vnímáme na Praze 9, kde se staví asi čtvrtina všech nových bytů a otevřenost novému developmentu je velká. Velkým přínosem jsou i městské stavební předpisy. V Bratislavě nebo Lublani, kde jejich obdobu nemají, jsou výrazně větší omezení z pohledu norem.

Co to znamená?

V Bratislavě stále platí zastaralé předpisy, za které odpovídá stát, nikoli město. Promítá se to například v oblasti parkování, což Bratislavu v porovnání s Prahou výrazně znevýhodňuje. Často tam dochází i k tomu, že se během přípravy projektu objeví nové požadavky a náklady nepředvídatelně rostou. Oproti tomu v Praze jsou investice přehlednější a předvídatelnější. Současně v Česku vítáme nový stavební zákon nebo metropolitní plán, který by měl odemknout tisíce metrů všude po městě.

Zmínil jste nový stavební zákon, jak jej hodnotíte?

Jakýkoli krok, který zrychlí povolování staveb, vnímáme jednoznačně pozitivně. Je to posun ve prospěch všech a konečný benefit nejsilněji pocítí lidé v dostupnějším bydlení. Samozřejmě bude pár let trvat, než si na nový systém úřady zvyknou a systém se vzpamatuje, ale už jen samotný záměr je skvělý krok.

A metropolitní plán?

Praha jde z pohledu zahušťování města, jeho flexibility a budoucí výstavby správným směrem. Je to rozhodně velký krok dopředu, navíc výsledek vzniká na základě diskuzí s developery a dalšími aktéry, což je vždy dobré. Bratislava by se mohla inspirovat.

Vaším prvním českým projektem jsou Dvory Vysočany, které vznikají na bývalém brownfieldu. Proč padla volba na tuto lokalitu?

Baví nás tím, že vysočanský brownfield není až tak obklopený okolní výstavbou, máme tak příležitost výrazně proměnit část města. Je skvělé, že tato zapomenutá území můžeme vracet zpět lidem a eliminovat negativní efekty jako tepelné ostrovy, kde je teplota vzduchu a povrchů výrazně vyšší než v okolí.

V Česku se dnes hodně řeší, že developer by měl v rámci výstavby přispět k rozvoji infrastruktury. Pracuje se s kontribucemi, tedy příspěvky samosprávám, a úřady hlídají, aby u velkých projektů vznikaly školy nebo další občanská vybavenost. Je to správně?

Jsme na to zvyklí i ze zahraničí a vnímáme to jako správný krok, ovšem pouze pokud tomu předchází diskuze s developery. V případě Prahy 9 to vnímáme pozitivně, diskuze probíhají a město si uvědomuje nedostatek bydlení i občanské vybavenosti, proto výstavbu podporuje. My se obecně snažíme dělat pro obyvatele čtvrtí něco navíc, i bez požadavků nebo kontribucí. Chceme, aby se lidem v našich projektech dobře žilo a měli tam vše potřebné, včetně zeleně.

Jakub Dobrý z developerské společnosti Corwin. | Zdroj: Michaela Szkanderová

Co pro to děláte?

V okolí bratislavských projektů jsme revitalizovali náměstí a parky nebo ustoupili hlouběji do našich pozemků, abychom dokázali rozšířit silnici, chodník a přidat cyklopruh. Podobné je to i u Dvorů Vysočany, kde chceme revitalizovat ulici K Žižkovu, která leží mezi námi a starou centrálou Sazky. Dnes není zrovna nejlépe organizovaná, proto ji v „naší části“ rozšíříme, přidáme zeleň a vytvoříme prostor pro retail.

Jak tam využíváte principy urbanisty Jana Gehla, se kterým spolupracujete?

Vycházíme z humanistického urbanismu, jehož je Jan Gehl zakladatelem. Na prvním místě je člověk a architektura nebo výsledné urbanistické řešení jsou přizpůsobené jeho potřebám. To promítáme do našich projektů a Dvory Vysočany jsou dobrým příkladem. Když projekt vznikal, nejdřív jsme se s Gehl Architects dívali na to, jak budou lidé v dané čtvrti žít a kde se budou pohybovat. Teprve na základě toho jsme navrhli rozmístění budov, potom jsme přistoupili k tvorbě vlastního návrhu. Vycházíme z blokové struktury s vnitrobloky, což přináší benefity v podobě nižší hlučnosti nebo příznivějšího mikroklima. Inspirací pro nás byly tradiční pražské části jako Vinohrady, Karlín, Dejvice nebo Holešovice. Jen jsme tyto osvědčené a oceňované koncepty museli dát do modernějšího kabátu, protože dřív se tolik neřešilo, kde zaparkujete nebo jaký budete mít energetický štítek.

Zohledňujete i další Gehlovy myšlenky?

Je toho více. Pracujeme například s fasádami jednotlivých domů, aby byla každá trochu jiná a lidé věděli, kde přesně jsou. Nebo využíváme povrchy chodníků s různou materialitou, které umožňují efekt zpomalení podle konkrétních míst. Například u výjezdu z podzemních garáží se použije jiný povrch, aby upozornil na možné riziko. To jsou věci, které Jan Gehl řeší ve svých principech, stejně jako myšlenku, že město patří lidem. Proto třeba parkování směřujeme do garáží, ve veřejném prostoru je ho minimum. Není to ale pouze Jan Gehl, výslednou podobu našich projektu ovlivňují i spolupráce s urbanistou Davidem Simem nebo architektonickým studiem OVA v čele se Štěpánem Valouchem.

V Česku se prý teprve učíme žít venku. Je to pravda?

Slyšeli jsme o tom zejména v souvislosti s předzahrádkovými byty, terasami nebo retailovými prostory ve spodních částech domu. Já jsem přesvědčený, že když se to naučili na severu Evropy, zvládneme to i tady. Lidé umí být venku, umí mezi sebou interagovat, jen jim k tomu musíme vytvořit vhodné prostory.

Jak mohou takové prostory vypadat?

Náš urbanismus má podobu bloků s vnitřními dvory, ve kterých jsou umístěny nejen byty s předzahrádkami, ale i polosoukromé veřejné prostory, kde se můžete potkávat se sousedy a vytvářet si prostor pro sebe. Kromě toho máme i veřejné prostory, třeba centrální náměstí připravené na akce typu farmářských nebo vánočních trhů, případně i festivalů. Nebo jsme přidali víc retailu a doplňkových služeb, aby vzniklo město ve městě, kde si sednete na jídlo nebo zajdete s dětmi na hřiště.

Přesto si musíte udržet konkurenceschopné ceny a mít návratný byznys. Je to o kompromisech?

Je to hlavně o hledání způsobů, jak udělat nejlepší možné řešení za rozumné peníze. Současně neváháme investovat víc do řešení, která dávají smysl a přinášejí nám z pohledu klientů konkurenční výhodu. U projektů s kvalitními materiály, zpracováním a designem, kde je důraz na technologie a urbanismus, dochází k vyššímu růstu hodnoty v čase, a na to lidé slyší.