Doba návratnosti investic je podle obchodního ředitele Naxosu a jednoho z předních odborníků na realitní trh Libora Nevšímala u různých typů nemovitostí značně rozdílná. „Obecně platí, že čím lepší lokalita, tím delší návratnost. Když si dejme tomu vezmeme investici do zemědělského stavení na okraji malé vesnice se špatnou dostupností a v nepříliš dobrém stavu, doba návratnosti se zpravidla počítá na dobu nejvýše šesti let, což odpovídá přibližně patnáctiprocentní návratnosti za jeden rok. U kvalitní nemovitosti před krátkou dobou postavené nebo celkově rekonstruované, jež je obsazena kvalitními nájemci, klesá rychlost návratnosti na deset či méně - třeba i osm procent. V takovém případě se návratnost pohybuje někde kolem 12 let. „A například u bytových domů v centru Prahy či dalších velkých měst je návratnost nejdelší, může se pohybovat až kolem 20 let,“ říká Libor Nevšímal. Výnosovou metodu používají také znalci jako jeden ze způsobů odhadování tržní ceny nemovitosti.
#####Návratnost se počítá podle řady kritérií
Obchodníci z Naxosu zjišťují před každou transakcí mimo jiné stav nemovitosti, veškeré nájemní vztahy a snaží se také propočítat, co do ní bylo investováno a jaké investice je ještě potřeba udělat. „U každého typu nemovitosti se počítá dosti výrazně jinak. U výrobních, skladových a dalších areálů závisí taková návratnost na budoucím způsobu využití. Jde o to, zda investor kupuje nemovitost, protože v ní chce sám vyrábět, chce v ní skladovat zboží, anebo proto, že ji chce někomu pronajmout, a v ideálním případě už má nájemce. Vycházejí mimo jiné z toho, kolik by je stála obdobná nemovitost, kdyby si ji měli postavit sami. Záleží i na tom, zda se objekt nachází v dobré lokalitě, s kým sousedí a jestli je poblíž nějaká páteřní komunikace. Je zde hodně atributů, které se posuzují individuálně a počítání návratnosti je tak velmi variabilní. „Připravíme pro zájemce o výrobní či skladovací areál maximum podkladů k posouzení, ale na základě vlastních potřeb a možností si investor návratnost musí spočítat sám,“ uvádí Libor Nevšímal.
#####Nedokončené projekty mohou být magnetem
Poměrně přesné propočty návratnosti investic mohou být podle Libora Nevšímala u nedostavěných developerských projektů. „Vzhledem k míře rozestavěnosti se už u nich s daleko větší přesností dají odhadnout celkové náklady. V takových případech to můžeme propočítat za investora a předložit hotová čísla. Ta jsou orientační, a pokud se o objekt zajímá velký developer s dobrými odběratelskými vztahy, může mít investice při dostavbě ještě výrazně nižší než některý jiný. „Výhodou je, když má vlastní stavební kapacity a techniku, stavební materiály pořídí za výhodné ceny, a navíc realizuje dokončení projektu současné s jinou stavbou,“ konstatuje Nevšímal. Podle jeho slov je to lacinější než pro developera, který si musí vše najmout ad hoc. Je pak rovněž důležité, aby se takový investor dokázal orientovat v dané lokalitě, co se týká cílových skupin budoucích koncových vlastníků. Nedokončený developerský projekt tak může být zajímavou investiční příležitostí pro toho, kdo dokáže lacino domy dostavět a pak byty dobře rozprodat.
