Dokud taková stavba bez problémů funguje a vlastník pozemku (například dědic původního historického majitele) o ní mnohdy ani neví, vše se zdá být v nejlepším pořádku. Problém nastane tehdy, když technický stav stavby vyžaduje opravy nebo rekonstrukci. K tomu potřebuje vlastník stavby souhlas majitele pozemku. Historicky byla řada podzemních vedení postavena bez jakéhokoli povolení současně se stavbou rodinného domu. Jedná se tedy o tzv. neoprávněné stavby. Bohužel však bez jejich existence a provozu může být fakticky znemožněn výkon vlastnického práva ke stavbě hlavní – rodinného domu, např. nemožnost vypouštět odpadní nebo dešťové vody.
Účastníkům takového právního sporu nezbývá jiná možnost než se obrátit na soud. Ten řeší spor podle § 135c občanského zákoníku. První možností soudu je, že na návrh vlastníka pozemku rozhodne, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil. Pokud by odstranění stavby „nebylo účelné“, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. Posledním a nejobvyklejším řešením je, že soud může zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
#####Rozdíly mezi stavbami v dobré víře a neoprávněnými
Dosud se při stanovení výše takové náhrady zpravidla vycházelo z cenových předpisů, zejména zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Podle aktuálního názoru Nejvyššího soudu není takový přístup správný, zejména v případě neoprávněných staveb. V takových případech nelze vycházet jen z cenových předpisů nebo z ceny, za kterou by bylo možno v daném místě a čase dosáhnout jeho zřízení smlouvou. Soud by měl přihlédnout také k tomu, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, popř. bez svého vědomí. Polehčující okolností mohou být pro vlastníka neoprávněné stavby okolnosti zřízení neoprávněné stavby, např. jeho dobrou víru.
V každém případě by cenové předpisy měly být pouze vodítkem, které soudu pomůže stanovit spravedlivou výši náhrady za věcné břemeno. Nejvyšší soud vyslal jasný signál, že by měly existovat výrazné rozdíly výše peněžitých náhrad u osob, které zřídily stavbu v dobré víře nebo omylem, a osob, které stavbu zřídily neoprávněně. Ust. § 135c občanského zákoníku patří k tzv. demonstrativním právním normám, tedy těm, které dávají soudu široký okruh možností řešení daného případu. Přísné podmínky se uplatňují pro případ, že soud přistoupí k nejtvrdšímu opatření a nařídí odstranění stavby.
Účelnost odstranění neoprávněně zřízené stavby je třeba vždy hodnotit objektivně, tj. s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. Při rozhodování o odstranění neoprávněné stavby soud přihlíží zejména k povaze a rozsahu hospodářské ztráty, která by odstraněním stavby vznikla, dále k tomu, jaký je rozsah zastavěného pozemku, zda vlastník stavby věděl, že staví na cizím pozemku či naopak, zda stavěl v dobré víře, že mu pozemek patří a teprve dodatečně podle geodetického zaměření a podle provedené opravy zjistil opak.
Soud musí v těchto případech porovnat hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby. Je třeba přihlédnout i k důvodům, pro které vlastník pozemku řádně nezakročil proti neoprávněné stavbě v době její realizace a pokud vlastník pozemku o neoprávněné stavbě věděl též k době, která od zřízení stavby uplynula.
#####Neoprávněnou stavbu je třeba přesně definovat
Žalobu na odstranění neoprávněné stavby může podat jen vlastník pozemku, na kterém je zřízena neoprávněná stavba nebo její část. Soudní řízení může sice trvat delší dobu, ale jeho zahájení dává stranám jistotu, že soud musí jejich vztahy vypořádat. Řízení o vypořádání neoprávněné stavby je totiž řízením, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 135c občanského zákoníku), a jde-li skutečně o neoprávněnou stavbu, nelze žalobu na její odstranění podle Nejvyššího soudu zamítnout.
[file:7277:small:right]
V praxi se ovšem vyskytují případy, kdy soud žalobu sice nezamítne, ale odmítne proto, že stavba není přesně a určitě identifikována (tj. údaj o tom, zda se dotčená část stavby nachází nad či pod povrchem pozemku, pokud se jedná jen o část stavby, upřesnění příslušné části stavby délkou, výškou a šířkou, popřípadě jinými technickými parametry). Žalobní návrh by měl být jednoznačně určitý, a stavba, která má být odstraněna nezaměnitelná, aby v případě vyhovění žalobě byl rozsudek vykonatelný. Nejideálnějším způsobem je označení stavby v připojeném geometrickém plánu, ale v řadě případů může být vyhotovení takového plánu bez součinnosti vlastníka stavby problematické.
Podle Nejvyššího soudu může být proto stavba identifikována i jiným způsobem, nevzbuzujícím pochybnosti o tom, jaké stavby se žaloba týká. V případě zřizování věcného břemene je však vyhotovení geometrického plánu nezbytností. Zajímavostí může být přikázání vlastnictví pozemku do vlastnictví vlastníka stavby. Jestliže s tím souhlasí vlastník pozemku, lze při rozhodování dle § 135c občanského zákoníku pozemek zastavěný neoprávněnou stavbou přikázat za náhradu do vlastnictví stavebníka, a to i proti jeho vůli. Soud takto nemůže rozhodnout proti vůli vlastníka pozemku, neboť by šlo o nucené zbavení vlastnického práva, které by bylo v rozporu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, které je možné pouze vyvlastněním.
