Nájemní byty – byznys pro otce, bydlení pro syna | E15.cz

Nastává doba, kdy nájemní trh začne konečně fungovat, říká developer Marcel Soural z Trigemy

Denisa Holajová

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
Vstoupit do diskuze
1

Vytrvalost je jedním z charakteristických rysů, který majitele firmy Trigema Marcela Sourala přivedl mezi velké pražské developery. Po převážně komorních bytových projektech zahájil miliardovou výstavbu na pražském Lihovaru a pouští se i do nájemního bydlení. Na rozdíl od větších tuzemských konkurentů má jasno, komu jednou firmu předá. Jeho syn Vít už v rámci otcova holdingu rozjel startup Flat Zone.

Enormní poptávka po nových bytech vám přinesla meziročně víc než dvojnásobný zisk. Ve výroční zprávě uvádíte, že rok 2020 se v 27leté historii firmy řadí k ekonomicky vůbec nejúspěšnějším. Pokračuje jízda i letos?

M.S.: Ano, za první polovinu roku jsme prodali v Praze tolik bytů jako za celý rok 2020. Na druhou stranu, zásoba bytů, které jsou na trhu v nabídce, prudce klesla, meziročně zhruba o 40 procent. V minulých letech to bývalo minimálně 5000 bytů, a i to bylo málo, nyní jich je něco přes 3000. Tím pádem rostou ceny.

Je to zapříčiněné také tím, že stavební úřady kvůli koronaviru fungovaly v omezeném režimu?

V něm už fungují asi tak pět let…

Vkládáte reálné naděje na zrychlení povolovacího řízení do nového stavebního zákona?

Určitě, je snahou o zjednodušení celého procesu.

Pandemická doba přinesla stavbařům další komplikaci v podobě rostoucích cen materiálů. Jak to dopadá na vás?

To je obrovský problém, investoři teď dopředu vůbec nevědí, jakou cenu jim dají stavební firmy na zakázky. Trigema má v rámci holdingu i stavební firmu, takže si projekty sami stavíme. Ale v určitou dobu, teď se to už trochu zlepšuje, nám subdodavatelé posílali ráno cenovou nabídku, u níž připsali dole větu: platnost nabídky do 15 hodin odpoledne. S tím se nedá moc pracovat. Naše investice trvá roky a dostaneme cenovou nabídku, která trvá od rána do odpoledne.

Jak se za takových podmínek dělá rozpočet stavby?

Špatně. Do toho si dodavatelé automaticky započítávají rizikovou přirážku. A kde my máme jistotu, že při neustálém růstu vstupů postavíme za ceny, které máme v našem rozpočtu kalkulované?

To prodražuje návratnost investic do nájemního bydlení, které teď developeři včetně vás začínají ve větší míře stavět. Ceny nájemného přitom buď stagnují, anebo nerostou takovým tempem jako ceny bytů, prodávaných do vlastnictví. Přesto se výstavba nájemních bytů vyplatí?

Nastává doba, kdy nájemní trh začne konečně fungovat. Pořizovací ceny bytů se „utrhly“ a lidé už na ně běžně nedosáhnou, i když si vezmou hypotéku. Navíc měsíční splátka hypotéky bude o dost vyšší než nájemné.

Očekával jste, že vývoj na trhu může tak rychle nabrat tento směr? Ještě před pár lety se developeři do výstavby nájemního bydlení nehrnuli.

Vůbec. Hodně se na tom podepsal covid. Bylo vytištěno mnoho nekrytých peněz, které ztrácejí hodnotu. A tak i drobní investoři pochopili, že téměř jedinou reálnou hodnotu, která poroste s trhem, mají nemovitosti. Nájemní bydlení bude posilovat i díky tomu, že se o něj začali zajímat institucionální investoři a velké firmy, které dřív investovaly do obchodních nebo kancelářských center. Asi šestina prodejů nových bytů jde teď do rukou institucionálních investorů. Některé investory už přitom přestává zajímat čistý roční výnos z nájemného, ale spíš spekulují na to, že byt získá každý rok nějakých deset procent na hodnotě.

Váš syn stejně jako mnoho jeho vrstevníků bydlí v nájmu. Je příklon k nájemnímu bydlení také generační záležitost?

Řekl bych, že ano. Generace, které nastupují za námi, mají a budou mít jiné představy a priority. Už teď si naprosto běžně pronajímají auta, půjčují kola, lyže. Život je pak vlastně „easy“, máte nějaký příjem a nějaké náklady na pronájem, to se snadno počítá.

Na nájemní trh vstupujete projektem Fragment, který jste začali v pražském Karlíně stavět loni na podzim. Zároveň jde o realizaci prvního bytového projektu, na němž spolupracujete s výtvarníkem Davidem Černým, vaše společné studio Black n´Arch je součástí holdingu Trigemy. Proč zrovna David Černý?

Je to spojení stavitele s umělcem. Fragment bude všechno, jen ne konzervativní. Fragmentací hmoty, tedy jejím rozdělením do opakujících se modulových bloků, vznikne stavba, která bude zdálky působit roztříštěným dojmem, zblízka přitom bude zjevné, že se jedná o logicky poskládaný celek. 

To, že je David trochu kontroverzní umělec, je jedna věc, nicméně chápe naše stavitelské a technické potřeby. Je schopen jim své instalace a další díla přizpůsobit, což každý umělec nedokáže. Spolupracuje na našich klíčových projektech. Jako první jsme v Nových Butovicích postavili robotickou vinárnu CyberDog, následuje Fragment, nyní se rozjíždí Lihovar a chystáme Top Tower.

V jaké fázi je nyní realizace přestavby zlíchovského lihovaru?

V srpnu jsme naplno rozjeli rekonstrukci varny, což je centrální objekt starého lihovaru, který je památkově chráněný. Začali jsme bourat celý areál směrem k první etapě. Na podzim zahájíme sanaci a zajišťování stavební jámy. V lednu bychom měli začít stavět první etapu o zhruba 250 bytech. Dohromady projekt zahrnuje 600 bytů a 4500 metrů čtverečních komerčních prostor. Celkové investiční náklady jsou čtyři miliardy korun.

Před dvěma lety jste rozčeřili pražské vody nápadem postavit v Nových Butovicích nejvyšší budovu v Česku. Jak práce na 135metrovém „vrakodrapu“ z dílny Black n´Arch  pokračují?

Tehdy jsme představili studii Top Tower, aktuálně pracujeme na jejím projektu pro sloučené územní a stavební řízení a konzultujeme ho s dotčenými orgány státní správy. S městskou částí Praha 13 máme podepsané memorandum, máme podporu magistrátu.

Předpokládaná výška 135 metrů je v souladu s návrhem Metropolitního plánu?

Návrh Metropolitního plánu z roku 2018 s touto výškou nepočítal, Zastupitelstvo ale schválilo návrh změny územního plánu, která v současné době probíhá. Pokud bude schválena, tak se do Metropolitního plánu propíše.

Kromě Fragmentu nyní stavíte byty a řadové domy v Braníku. Co dalšího chystáte?

Připravujeme výstavbu několika stovek bytů v Plzni, kde jsme loni dokončili projekt V Zahrádkách. Další projekty chystáme v lokalitě Invalidovny, ve Stodůlkách a Nových Butovicích.

Obraťme se teď k Vítu Souralovi, projektovému manažerovi startupu Flat Zone. Zaměřujete se na systematické zpracování dat. Trigema se tak posunula od kvartálních analýz rezidenčního trhu, které dělají i někteří jiní developeři, k přesnějšímu obrazu realitního trhu. Komu jsou informace určeny?

V. S.: Pro koncové uživatele, kteří si hledají bydlení, vyvíjíme agregátor novostaveb. Ve vyhledávači najdou všechny developerské projekty na prodej i pronájem po celé České republice. Přístup je zdarma.

Na čem projekt vydělává?

Byznys model je postavený jednak na inzerci pro developery, pokud zde chtějí zviditelnit svoji nabídku. Druhý způsob monetizace je analytická platforma pro firemní klienty – developery, investory, banky, správce nemovitostí, kteří si díky našim údajům mohou dělat komplexní analýzy rezidenčního trhu, jak v segmentu novostaveb, tak i second handu, a to včetně pronájmů, nově také zahrnujeme nájemní byty od institucionálních investorů. Nabízíme komplexní odhad prodejních cen už před jejich zápisem do katastru. Velcí developeři jako Metrostav Development, Karlín Group, V Invest, Geosan Development nebo Skanska Reality využívají naši aplikaci k tomu, aby analyzovali své investiční záměry.

Není problém, že Trigema je také developer, tedy jeden z konkurenčních hráčů na trhu?

Flat Zone je startupový projekt, který jsme oddělili od Trigemy. To, že s čísly pracuje konkurence, je ukazatelem toho, že jsou správná. Když Trigema před deseti lety se sběrem dat začínala, tak její primární motivací byla kultivace trhu. Každý investor nebo podnikatel v jakémkoli oboru sbírá data o trhu. S nimi pak pracuje a vyhodnocuje je. My jsme se rozhodli, že ze sběru a analýz dat uděláme produkt, který spoustě developerům vyřeší stejné problémy, které před časem měla Trigema. Naše dlouhodobá vize je, že bychom prostřednictvím Flat Zone chtěli postupně vytvářet kompletní databázi všech nemovitostí v Česku nad katastrem nemovitostí a zdigitalizovat celý proces nákupu realit.

Jak toho chcete dosáhnout?

Sledujeme, jak fungují podobné projekty ve světě. Najdete tam nejen informaci o aktuálních prodejních cenách, ale zároveň o výši nájmů. Myslím, že náš cíl je dosažitelný v horizontu několika let.

Prý se chystáte s Flat Zone expandovat do zahraničí.

Letos na podzim plánujeme vstoupit na Slovensko. Začneme přehledem všech developerských projektů a později bychom chtěli přidat i službu pro firmy. Data tam stejně jako v Česku sbíráme z veřejně dostupných zdrojů. Potom se chceme vydat i do dalších zemí po Evropě.

Kam konkrétně?

Nejspíš do Polska, analyzujeme trhy v jednotlivých zemích a ještě uvidíme.

Vít Soural (24)

Má za sebou studium na Cass Business School a magisterské studium mezinárodních nemovitostí a plánování na UCL v Londýně. Je projektovým manažerem společnosti Flat Zone, která vznikla v rámci Trigemy a zaměřuje se na sběr a analýzu dat o českém rezidenčním trhu. Jeho koníčkem je hudba, které se aktivně věnuje.

Marcel Soural (56)

Vystudoval Stavební fakultu ČVUT. Je ředitelem a jediným akcionářem společnosti Trigema, založené v roce 1994. Trigema je developerskou skupinou s vlastní stavební společností a firmou na správu budov a facility management. Manželka Veronika je šéfkou společnosti Czech Photo, která pořádá soutěže Czech Press Photo a Czech Nature Photo.

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video