Konec éry čistého vlastnictví cihel. Investice do realit dostávají nový rozměr, říká Radek Jakubec z e-Finance
- Úspory domácností se výrazně přesouvají z bank do fondů, kde je dnes alokováno už téměř 20 procent peněz.
- Nemovitostní investice se mění od prostého vlastnictví budov k sofistikovaným kreditním a realitním strukturám.
- Radek Jakubec z e-Finance upozorňuje, že svět už reality nevnímá jen jako cihly, ale jako kombinaci výnosů z nájmů i developmentu.
Investice do nemovitostí procházejí transformací od prostého vlastnictví budov k sofistikovaným strukturám. „Svět už reality nevnímá jen jako cihly, ale jako příležitost, která v sobě spojuje výnosy z nájmů, developmentu i odbornou správu fondu,“ zdůrazňuje v rozhovoru předseda správní rady společnosti e-Finance Radek Jakubec.
Podle aktuálních analýz i dat Ministerstva financí se úspory domácností začaly výrazněji přesouvat z bank do fondů, kde je již alokováno téměř 20 procent úspor. Jak se tento posun projevuje na trhu?
Lidé si stále více uvědomují vliv inflace na hodnotu peněz. Zatímco před patnácti lety bylo v bankách uloženo přibližně 90 procent úspor, dnes se situace dramaticky mění. Jen za poslední rok vzrostl celkový majetek v investičních fondech o 30,8 procenta a překročil hranici 2,1 bilionu korun. Lidé pochopili, že nechat peníze ležet na běžném účtu znamená ztrátu hodnoty, zejména po zkušenosti z let 2022 až 2024 kdy kumulovaná inflace dosáhla zhruba 30,5 procenta. Investoři se profesionalizují, vznikají family offices a kapitál se přesouvá do reálných aktiv, jako je infrastruktura, energetika či nájemní bydlení.
Světový trh nemovitostí sice prošel náročným obdobím, ale globální analýzy už naznačují obrat. Jak se tento trend projevuje u nás?
Český trh tento vývoj kopíruje. Rozmach nastal zejména u fondů kvalifikovaných investorů (FKI), jejichž majetek loni vzrostl o 40 procent na 860,5 miliardy korun. Uvědomme si, že limity pro vstup do těchto fondů zůstávají od roku 2013 stejné: buď ekvivalent 125 tisíc eur, nebo jeden milion korun. Vzhledem k tomu, že průměrná mzda od té doby vzrostla ze zhruba 25 tisíc korun na dnešních padesát tisíc, stalo se toto investování dostupné pro mnohem širší skupinu lidí. A záměrem Evropské unie i trhu je dostat tyto „stojící“ peníze z bank do reálné ekonomiky, aby se nastartoval trh s bydlením, infrastruktura a energetika.
Jak se v tomto kontextu mění samotný pohled na nemovitostní investice? Je dnes pro investory stále ještě tématem ono klasické „vlastnictví cihel“?
Pohled se zásadně mění. Velcí globální správci kapitálu už nemovitosti nevnímají jen jako prosté vlastnictví budov, ale jako strukturovanou investiční příležitost. Stále častěji se setkáváme s pojmy jako real estate debt, private credit nebo refinancování aktiv. Agentura Reuters nedávno informovala, že giganty jako Ares Management získávají desítky miliard dolarů nového kapitálu právě v těchto kreditních a realitních segmentech. Pro českého investora z toho plyne zásadní informace: nemovitostní expozice už dávno neznamená jen „koupit byt“. Může mít podobu FKI, dluhopisů nebo třeba private debt. A schopnost tyto formy kombinovat je příznakem zralého trhu. I proto je dnes pro mnoho lidí výhodnější jít cestou fondu, jako je například náš FONDEFI SICAV.
Radek Jakubec
Radek Jakubec stojí v čele skupiny e-Finance od roku 2010. Jako generální ředitel a předseda správní rady zodpovídá za strategické řízení a komplexní správu rozsáhlého portfolia komerčních i rezidenčních nemovitostí, které zahrnuje hotely, kanceláře i bytové komplexy.
Kvůli vyššímu výnosu?
Nejen to. Přímý nákup nese vysoké náklady na správu a riziko neplatičů, což v Česku často znamená roky právních sporů. Fond FONDEFI vlastní stovky jednotek, čímž riziko diverzifikuje a využívá synergický efekt profesionální správy, která je u celého komplexu mnohem efektivnější než péče o jeden byt. Navíc je tu zásadní daňová výhoda: po třech letech držení investičních akcií je výnos osvobozen od daně z příjmů.
Jaký výnos mohou investoři očekávat?
Klasické retailové nemovitostní fondy obvykle cílí na nižší výnos, protože musejí držet více likvidních aktiv a dodržovat limity maximální expozice jednotlivých investic vůči majetku fondu. Ten náš cílí na zhodnocení sedm až 12 procent ročně. Výnos se opírá o provozní cash flow z nájmů a hotelů, pravidelné přeceňování majetku znalci a zisk z developmentu. Při růstu hodnoty nemovitostí například o tři procenta ročně se můžeme pohybovat u spodní hranice cíle, při růstu kolem 6,5 procenta již cílíme až ke 12 procentům. Investor tak profituje nejen z nájmů, ale i z rozvoje projektů, například z přístavby dalších bytů. Celé to zastřešujeme strukturou SICAV, formou s proměnným základním kapitálem, jež nám umožňuje velmi pružně pracovat s majetkem a investorům garantuje vysokou míru transparentnosti a dohledu.
