Konec zlevňování hypoték. Adepti na vlastní bydlení si v novém roce připlatí, o koho se banky poperou?

Nový rok nadělil zájemcům o hypotéku nemilé překvapení. Banky totiž přepsaly hypoteční ceníky směrem vzhůru a průměrný úrok se v lednu zasekl opět na dohled od psychologické hranice pěti procent. Svědčí o tom novoroční statistiky Swiss Life Hypoindexu. Alespoň prozatím tak skončil trend posledního půlroku, kdy banky setrvale, byť mírně hypotéky zlevňovaly. Podle expertů se trh dostal dostal do fáze stagnace, kdy kopíruje neměnnou křivku nastavení politiky České národní banky.

„Pokles hypotečních sazeb se zastavil a začátek roku 2026 přinesl první mírný růst. Průměrná nabídková sazba se v lednu zvýšila na 4,94 procenta, což znamená nárůst o tři bazické body. Jde o první drobný růst sazeb od loňského léta,“ uvádí Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select. Hypoteční trh se podle něho usadil v prostředí nového normálu, kdy se úrokové sazby pohybují na historicky spíše průměrných úrovních, které však pro část domácností stále představují citelnou zátěž z hlediska dostupnosti vlastního bydlení.

Drahé peníze

Mírné zdražení odpovídá vývoji mezibankovních úroků, které pro banky představují náklad při financování hypoték. Tyto sazby podle statistik Thomson Reuters například v kontextu tříletých hypoték rostly od poloviny října do poloviny prosince. A zatímco v říjnu představovalo financování tříleté hypotéky pro banku náklad ve výši 3,6 procenta ročně, v polovině prosince to byla téměř čtyři procenta.

Konstrukce hypoteční sazby je přitom zhruba taková, že se ke zmiňované sazbě připočte procentní bod a přibližným výsledkem je ceníková cena půjčky na bydlení. Banky se tak mírným zdražením hypoték pokusily částečně kompenzovat růst svých nákladů na jejich financování. 

Na začátku loňského roku se průměrná nabídková sazba pohybovala těsně nad hranicí 5,1 procenta a navázala tak na klesající trend z roku 2024. Během prvního pololetí roku 2025 sice sazby klesaly dál, ovšem tempo bylo viditelně pomalejší než o rok dříve. Banky do svých ceníků sice postupně propisovaly očekávaný vývoj sazeb centrální banky, tedy sázky na pokles, ale zároveň zůstávaly značně opatrné. Kvůli přetrvávající nejistotě ohledně vývoje ekonomiky, inflace i státních financí tak zkrátka chyběl prostor pro razantnější zlevňování.

Na trhu je živo

Hypoteční a potažmo i realitní trh přesto zažil v uplynulém roce výrazné oživení. Objem nových hypoték dosáhl nejvyšší úrovně od roku 2021, a to navzdory prakticky stabilním hypotečním sazbám.

„V roce 2026 se trh zklidní a přejde do stabilnější fáze. Hlavním zdrojem poptávky už nebudou odložené nákupy, ale přirozené životní potřeby domácností, jako je stěhování, založení rodiny nebo rekonstrukce, a také končící fixace hypoték,“ soudí hypoteční specialista hyponamiru.cz Filip Křivánek. Vývoj v prvních měsících roku podle něho ukáže, zda banky dokážou naplnit své plány v objemu nově poskytnutých úvěrů, což může mít následně určitý vliv i na jejich úrokovou politiku. 

Vývoj sazeb fakticky kopíruje rétoriku České národní banky, která svou politikou určuje směr a intenzitu nákladovosti úvěrů v ekonomice. Guvernér České národní banky Aleš Michl opakovaně uvedl, že základní úrokové sazby v ekonomice klesat nebudou. Bankovní rada je podle něj připravena držet vyšší sazby delší dobu a nevylučuje ani jejich případné zvýšení, mimo jiné v souvislosti s rostoucím státním deficitem.

„Zásadní roli bude v roce 2026 sehrávat konkurenční boj o bonitní klienty, především při refinancování hypoték sjednaných v letech 2020 a 2021. Právě zde banky svedou nejtvrdší souboj a nabídnou individuální slevy na úrokových sazbách,“ dodává Sýkora. Plošné zlevňování hypoték ale na trhu čekat podle něho pravděpodobně nelze.