Většina mzdy padne na splátku investiční hypotéky. Realitní spekulanti nabrali půjčky na krev

Češi si v prvním čtvrtletí nabrali skokově více rizikových hypoték. Poukazuje na to červnová Zpráva o finanční stabilitě České národní banky. Primárně dubnové utažení podmínek pro získání investiční hypotéky totiž dohnalo na pobočky bank davy zájemců o půjčku, jejichž příjmová situace byla mnohdy vzdálená tomu, co Česká národní banka považuje za optimální. Příjmový profil žadatelů o hypotéku se tak přiblížil hypotečnímu šílenství během pandemie, kdy lidé o půjčku častěji žádali takzvaně na krev. 

Třeba takový pan Marek žije sám ve vlastním bytě v Praze. V posledních letech uvažoval o investici do bytu na pronájem, k reálnému nákupu se ale odhodlal až loni na podzim, kdy ČNB avizovala chystané zpřísnění pravidel pro poskytování investičních hypoték od dubna letošního roku. Právě do této kategorie Marek zapadl, protože vzhledem k vlastnictví bytu a chaty by šlo o jeho už třetí nemovitost, kterou by banka nově automaticky hodnotila jako investiční. 

Na základě zpřísněné regulace ČNB by tak od dubna dostal od banky pravděpodobně menší úvěr. Měsíčně bral Marek šedesát tisíc korun čistého, podle nových pravidel by si tak jakožto doposud bez dluhu sáhl maximálně na úvěr ve výši pěti milionů korun. Z celkové nabídky čtyř a půl tisíce pražských bytů se jich podle dat portálu Sreality do této cenové hladiny vešla necelá stovka. A proto bylo nutné jednat včas a vzít si vyšší hypotéku ještě v březnu, za platnosti starých pravidel. 

Po hlavě do rizika

„Podíl úvěrů s měsíční splátkou nad čtyřicet procent a celkovým zadlužením nad osm čistých ročních příjmů v prvním čtvrtletí roku 2026 prudce vzrostl na 19,7 procenta,“ uvádí červnová Zpráva o finanční stabilitě ČNB. O více než sedm procent pak vzrostl objem poskytnutých hypoték, u nichž dlužníci spláceli více než polovinu měsíčních příjmů a zadlužili se o více než devítinásobek ročního čistého příjmu. 

Centrální bankéři přitom od dubna považují za bezpečnou takovou investiční hypotéku, jejíž výše nepřesahuje sedminásobek čistých ročních příjmů žadatele, který musí při nákupu zároveň disponovat vlastními úsporami na úrovni alespoň třiceti procent ceny nemovitosti. Interně pak považují za bezpečnou půjčku s měsíční splátkou nepřevyšující čtyřicet procent čistých měsíčních příjmů žadatele. 

„Rostoucí zastoupení úvěrů s rizikovějšími charakteristikami představuje dílčí nárůst systémového rizika a mírné zvýšení citlivosti hypotečního portfolia na případné zhoršení ekonomického vývoje,“ varuje zpráva, ovšem s tím, že z větší části šlo zřejmě o efekt předzásobení hypotékami vlivem změny pravidel pro investiční půjčky a že vyhrocený podíl rizikových půjček by měl ve zbytku roku klesnout. Experti nicméně zdůrazňují, že část nárůstu rizikových hypoték je dána dlouhodobými negativními trendy na trhu s bydlením. 

„Významná část nárůstu hypoték s vyššími hodnotami v prvním čtvrtletí byla skutečně spojena s předstihem čerpání úvěrů před dubnovým zpřísněním pravidel pro investiční hypotéky,“ uvádí majitel realitní kanceláře REMAX Partner Jiří Chudoba. Současně by ale nepodceňoval ani strukturální faktor. Ceny bydlení v posledních letech podle něj rostou rychleji než příjmy domácností, takže i při relativně obezřetném chování klientů přirozeně dochází k růstu finanční zátěže spojené s pořízením bydlení. 

Banky větřily byznysové žně

Část investorů, kteří kupovali nemovitost během prvního čtvrtletí, podle expertů věděla, že od dubna by se svými příjmy na další byt už nedosáhla. „A banky jim v tom šly ochotně naproti, dokud platila stará pravidla,“ uvádí ekonom realitního portálu Videobydlení.cz Jakub Veverka. Absence speciálních pravidel pro investiční hypotéky tak během prvního čtvrtletí vyhnala parametry úvěrů k reálnému stropu možností žadatelů. „Není to poprvé ani naposledy. Nemluvě o tom, že někteří si hypotéku doplňují spotřebitelským úvěrem, aby vůbec dosáhli na počáteční jistinu,“ zdůrazňuje ekonom Banky Creditas Petr Dufek. 

Experti se zároveň nedomnívají, že by ČNB limit pro výši zadlužení a požadavek na vyšší podíl vlastních úspor v případě investičních hypoték aplikovala v dohledné době na celý trh. „Například zavedení plošného limitu měsíční splátky na 45 procent příjmů žadatelů by dnes spolehlivě zmrazilo nákupy prvního bydlení pro střední třídu,“ dodává Veverka. 

Jak uvádí Hypomonitor České bankovní asociace, zatímco ještě duben přinesl oživení v objemu poskytnutých hypoték, květen už znamenal zhruba čtrnáctiprocentní pokles trhu oproti předchozímu měsíci. Od začátku roku do konce května banky rozpůjčovaly 179 miliard korun, tedy o 59 miliard více než před rokem.