Tyhle byty budou zlevňovat. Kupci nemovitostí začali přemýšlet a trh ukázal první cenové oběti

Pan Martin poslal svůj třípokoják na ústeckém sídlišti na trh loni v prosinci za necelých 3,5 milionu korun. Záplavy telefonátů se navzdory legendě o výnosech tamních bytů ale nedočkal. Po třech měsících čekání zavolal Martinovi makléř. Realistická cena je prý nižší a během letoška stále klesá. 

Velké panelákové byty se totiž v posledních měsících ocitly mimo hledáček kupců včetně investorů a nejen Martin čelí tlaku na pokles jejich cen. Podle expertů může být tlak na pokles cen příznakem konce trendu plošného růstu cen bytů, přičemž paneloví velikáni budou jen jednou z obětí. 

„Z praxe pozorujeme, že některé větší byty v panelových domech narážejí na cenový strop dříve než jiné segmenty trhu. Nejvíce je to patrné u tří- a čtyřpokojových bytů v lokalitách, kde se jejich cena v posledních letech výrazně přiblížila cenám novějších bytů,“ uvádí realitní makléř z kanceláře REMAX Alfa Jakub Žižka. 

Raději dům mimo město

Kupující jsou podle něho obecně stále citlivější na poměr ceny a kvality a při vyšších cenách častěji zvažují alternativy v novostavbách nebo v segmentu menších rodinných domů. „Větší panelové byty zažívají znatelné vystřízlivění. Tento segment dostává tvrdé rány ze dvou směrů najednou,“ zdůrazňuje ekonom realitního portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka. 

Ceny totiž nejen narazily na cenový strop poptávky, navíc se v jejich vývoji odrazil fenomén ekonomické penalizace panelu, kdy potenciální zájem kupujících naráží na energetickou nehospodárnost těchto bytů. „Lidé v kombinaci s drahými energiemi extrémně řeší budoucí náklady. Když rodina vidí vysoké zálohy na teplo a obří příspěvky do fondu oprav, protože dům čeká výměna výtahů nebo zateplení, raději od nákupu couvne,“ uvádí Veverka. 

Ceny velkých bytů stouply v posledních letech tak vysoko, že řada domácností volí například rodinné domy mimo město, investoři si pak nákup také rozmyslí. „Prodej většího rodinného bytu je dnes segment, kde se začíná smlouvat o ceně a majitelé musí častěji dělat ústupky,“ uvádí mluvčí Bezrealitky František Brož. 

Korekce už začala

Jak uvádí data portálu Sreality, prosincová cena metru velkého panelákového bytu v Ústí nad Labem o rozměrech přes osmdesát metrů čtverečních činila necelých 42 tisíc korun za metr, do letošního května se nicméně snížila o necelých sedm tisíc korun. Obdobně zeslábly ceny těchto bytů i v Teplicích, Děčíně, Liberci či třeba Ostravě. 

Jev přitom dorazil i do největších tuzemských měst. První meziměsíční pokles cen velkých bytů v panelu po téměř roce hlásí v květnu Brno a vrcholem přešly ceny i v české metropoli. Zatímco v březnu metr čtvereční komfortního sídlištního bytu v Praze vyšel v průměru na 122 tisíc korun, v květnu stál o dva tisíce korun méně. 

Data za celý trh sice stále ukazují cenový růst, jednotlivé tržní segmenty bytů ale stíhají různé osudy. „Smysl dává lokální a segmentová korekce, vedle větších panelových bytů třeba i u bytů před rekonstrukcí a s horší energetickou náročností, horší dopravní dostupností nebo tam, kde prodávající nasadili cenu bez ohledu na stav,“ zdůrazňuje obchodní ředitel CREDITAS Real Estate Borek Simandl s tím, že ještě v nedávné minulosti měl trh tendenci řadu nedostatků přehlížet. „Pokud by se k tomu přidalo výraznější zdražení financování, růst nezaměstnanosti nebo skokové zvýšení nabídky, korekce by se mohla rozšířit,“ dodává Simandl. 

Hypotéky už zdražují, bytů na trhu přibývá

Některé z těchto podmínek jsou přitom v posledních měsících splněny. Jak uvádí data Swiss Life Hypoindexu, hypotéky v Česku už druhým měsícem zdražily. Navíc citelně: zatímco ještě v březnu vyšla průměrná hypotéka na 4,89 procenta ročního úroku, v červnu už zájemci o vlastní bydlení platí 5,3 procenta. Naplňuje se i faktor zvýšené nabídky. Zatímco například v březnu bylo velkých panelových bytů na trhu podle dat Sreality 106, poslední údaj za květen už ukazuje 133 bytů, což je nejvíce od listopadu roku 2024. Obdobně roste nabídka těchto bytů během posledních měsíců i v regionech. 

Experti zároveň připomínají, že perspektivně se mohou více rozevřít cenové nůžky mezi panelovými a cihlovými byty. Mnohé ze starších panelových domů byly totiž v sedmdesátých a osmdesátých letech stavěny na životnost kolem padesáti let. „Skoro bych si dovolil říct, že by měly mít oproti ostatním novým nebo kvalitním starším bytům větší cenový rozdíl na metr,“ zdůrazňuje Simandl. Ceny panelových bytů bez ohledu na velikost nicméně stále rostou. Jen od ledna metr čtvereční panelového bytu v Praze podražil o necelých pět procent.