Proč už velikost bytu nerozhoduje? Peška z Crestylu popisuje nový trend
- Byty se zmenšují, cokoli nad devadesát metrů je dnes luxus.
- Dobře vymyšlený byt na trhu obstojí lépe než o deset metrů větší jednotka s průměrnou dispozicí.
- Podle obchodního ředitele společnosti Crestyl Viktora Pešky se čeští developeři zlepšují v péči o veřejný prostor, přesto se stále mají kam posouvat.
Rostoucí ceny nutí developery přemýšlet nad dispozicemi bytů, zapomínat by ale neměli ani na urbanismus. I když se podle Viktora Pešky z Crestylu staví úplně jinak než před patnácti dvaceti lety a je vidět velký posun v práci se zelení, veřejným prostorem nebo s chodníky, řada projektů zatím nedosahuje kvalit, jaké vidíme třeba v Holandsku nebo Dánsku. „Veřejný prostor umí vtáhnout do projektu. Je tam obrovská otevřenost a prostupnost míst, všude mobiliáře a extenzivní zeleň. V Česku stále máme tendenci projekty alespoň částečně uzavírat, protože to tak chtějí i klienti,“ vysvětluje Peška.
Mění se v posledních letech preference zájemců o nové byty?
Obecným trendem je zmenšování bytů, někdy se tomu poměrně výstižně říká shrinkflace. Ještě před deseti lety byl příjemným standardem třípokojový byt o devadesáti až sto metrech, pod pětaosmdesát jsme v Crestylu vůbec nestavěli. Dnes je luxus cokoli nad devadesát metrů.
Platí to i pro menší dvoupokojové byty?
Platí, navíc u nich vzniká obrovský tlak na vnitřní uzpůsobení a dispozici. Mnohem lépe dnes na trhu obstojí padesátimetrový dobře vymyšlený byt než o deset metrů větší jednotka s průměrnou dispozicí. Developeři musejí nabídnout dostatečný komfort i na méně metrech. Lidé u dvoupokojových bytů chtějí pracovní kout, což je jasná reakce na rozmach home officů. Také čím dál víc preferují sprchové kouty před vanami, a když to alespoň trochu jde, chtějí technickou místnost, klidně i na úkor velikosti ložnice. Pořád je ovšem důležité, aby pokoje nepůsobily stísněně.
Jak se toho dá dosáhnout?
Například lehce vyšší strop dodá menšímu prostoru vzdušnost, stačí nestavět na normě, ale přidat třeba patnáct centimetrů a bytu to neuvěřitelně pomůže. To samé platí o prosklení, například větší okna s nízkými parapety, která místnost opticky zvětší a prosvětlí.
Na druhou stranu takové úpravy byt zdraží. Není to začarovaný kruh?
Vždy existuje určitá cenová hranice, přes kterou se zákazníkům ani developerům nechce jít. Když roste tlak na cenu, jako developer máte dvě možnosti. Buď strop prorazíte tím, že nabídnete větší luxus, nebo zmenšíte byt, abyste ho prorážet nemuseli. Někde se vyplatí jeden, jinde zase druhý přístup, liší se to projekt od projektu.
Záleží na lokalitě a cílové skupině?
Jednoznačně. Jakmile jdete na periferii a chybějí vám tam důležité atributy jako mikrolokalita nebo dobrá dopravní dostupnost, které dnes určují cenu, nemůžete počítat s velkou marží. Naopak v atraktivních lokalitách s dobrou dostupností si můžete dovolit investovat víc peněz do standardu bytů nebo samotné stavby.
Pořád platí, že lokalita je na prvním místě?
Platí a asi vždy platit bude. Stále vznikají projekty, které jsou na dobrém místě, a i když třeba z mého pohledu nemají takovou kvalitu, byty se tam prodávají dráž než o tři kilometry dál.
Kde vidíte největší nedostatky?
Mám pocit, že u některých staveb se naplno nevyužívají příležitosti v oblasti urbanismu a rozvoje okolního mikroprostředí. To je škoda. S projekty na dobrých místech přichází jistá odpovědnost. Neříkám, že se musejí stavět jen luxusní domy, ale pokud někdo generuje zisk, měl by to dělat s grácií.
Čeští developeři se ale v péči o veřejný prostor zlepšují.
To zcela určitě, posun je obrovský. Například v Praze je to vidět. Ne všechny projekty, které vznikají, už takové jsou, ale mezi velkými a středními developery se vytvořil jistý tržní standard. Staví se úplně jinak než před patnácti dvaceti lety, je vidět velký posun v práci se zelení, veřejným prostorem nebo s chodníky. Ale pořád nedosahujeme kvalit, jaké vidíme třeba v Holandsku nebo Dánsku.
Co tam dělají lépe?
Veřejný prostor umí vtáhnout do projektu. Je tam obrovská otevřenost a prostupnost míst, všude mobiliáře a extenzivní zeleň. V Česku stále máme tendenci projekty alespoň částečně uzavírat, protože to tak chtějí i klienti. Hrajeme si na svém malém písečku a domy oddělujeme, místo abychom je spojovali v jeden větší celek.
Viktor Peška
Má více než třicetileté zkušenosti z oblasti marketingu a obchodu. Posledních deset let působí v developerské společnosti Crestyl, kde se podílí na formování obchodní strategie, řízení marketingu a produktovém designu komerčních i rezidenčních projektů.
Jak s tím pracujete u svých projektů?
Tímto směrem například koncipujeme celou výstavbu na pražském Hagiboru. Předzahrádky jsou tam relativně malé a nenápadné, soukromé od společných prostor oddělujeme zelení, nikoli zdmi, jak to navrhl francouzský krajinářský architekt Michel Desvigne. Dnes jsou to zatím jen ostrovy, protože jsme postavili teprve tři domy, ale mezi nimi už je vidět veřejný prostor, který by měl do budoucna pokračovat dál. Teď tam sice ještě stojí jeřáby, ale jednou by měl člověk plynule procházet územím, aniž by věděl, ke kterému domu patří nebo jestli už se jedná o veřejný park. Ve stejném duchu nyní připravujeme i projekt na Praze 6.
Proč se v zahraničí spolupráci mezi soukromou a veřejnou oblastí daří lépe?
Ve Skandinávii nebo Holandsku tomu pomáhá legislativa. Mají různé zákonné nástroje včetně sdílených a družstevních modelů, integrace projektů s veřejným prostorem a stávající infrastrukturou je tam jasně daná. U nás je potíž v tom, že někteří developeři nepřemýšlejí o klientovi jako o budoucím obyvateli domu. Preferují investory, kteří rychle odkoupí byty na pronájem a zajímá je pouze celková cena a potenciální zhodnocení. Naopak v zemích, které beru jako správný příklad, je to primárně o obyvatelích a jejich komfortu a společné infrastruktuře. Tedy hřištích, sklenících, zahradách, dílnách nebo komunitních střechách. A také o cyklistické infrastruktuře nebo integraci s veřejnou dopravou, což je u nás stále ještě nadstandard.
Je v Česku vůbec o takové věci zájem? Opět se to přece promítá do ceny.
Myslím že ano, postupně se tam dostáváme. Když jsme před osmi lety stavěli projekt Neugraf na Praze 5, pro obyvatele domu jsme udělali společnou střechu s kuchyní a místem na grilování, dole pak vzniklo wellness, velká recepce nebo sdílená prádelna, aby lidé s malými byty nemuseli řešit umístění pračky. Na začátku to zaujalo hlavně cizince nebo Čechy, kteří měli zkušenosti se životem v zahraničí. Ostatní se nejdřív na projekt dívali s nedůvěrou, což mě trochu mrzelo, čekal jsem větší „wow efekt“. Ale zpětně vidím, že jsme udělali dobře. Všechno tam funguje, recepci ani wellness nezavřeli, střecha se stala součástí komunity. I tady platí, že vše má svůj čas. Nyní děláme podobný projekt v Brně.
Zajímá zájemce o bydlení i často skloňovaná udržitelnost?
Ještě nedávno bych tvrdil, že Češi na udržitelnost slyší jen do té doby, než za ni mají platit. Jakmile byl ekologický dům dražší, vždy raději sáhli po „obyčejném“. Ale s rapidním nárůstem nákladů na energie došlo k velké změně a lidé pochopili, že certifikace jako BREEAM a LEED znamenají reálné úspory. To dnes hodně rezonuje a zejména mladí lidé na to slyší. Navíc jak podražují standardní stavební materiály, tedy cihly, beton nebo železo, inovativní technologie zaměřené na udržitelnost by díky svému většímu rozmachu mohly do budoucna zlevňovat a přispět tak k jisté rovnováze.
