Včera parkoviště pro ruské peníze, dnes problém. Trofejní vily v Česku marně čekají na kupce

Ruská média mu přezdívala železniční kmotr. Byl letitou pravou rukou šéfa Ruských drah a Kreml jej i přes korupční skandály zahrnoval celou řadou poct, včetně medaile za zásluhy pro vlast přímo od Vladimira Putina. Za léta služby dokázal nashromáždit pohádkový majetek, který bylo vhodné zaparkovat do zahraničních aktiv. Mimo jiné i do Prahy. 

Proměna politického klimatu po vpádu ruských vojsk na Ukrajinu ale znamenala i nový přístup k majetku. Boháč a dost možná miliardář Oleg Toni vyrobený ruskou byrokracií zařadil v Česku zpátečku. Jenže zjistil, že to zdaleka nebude tak lehké.

Není v tom sám

Jeho ultraluxusní vila na legendární pražské Hanspaulce vstupovala v létě roku 2023 na realitní trh s cenovkou 205 milionů korun. Ani po třech letech nenašla svého kupce. Vila mezitím prostřednictvím účelové společnosti rodiny Toni s názvem VT - Company přešla na syna někdejšího ruského byrokrata Sergeje. Realitní investor spravující od letoška dubajský fond William Rose Family Office, na jehož evropské realitní impérium už v roce 2021 upozornily investigativní projekt OpenLux a mezinárodní investigativní síť OCCRP, se rozhodl prodej urychlit. Vila je tak aktuálně v nabídce prestižních realitních kanceláří orientovaných na luxusní nemovitosti s pětapadesátimilionovou, tedy zhruba čtvrtinovou slevou. Ani tak se kupci o nemovitost neperou. 

Snaha prodat své nemovitosti v Česku narážející na sporadický zájem kupujících není pro ruské majitele v posledních letech výjimkou. Jak e15 v posledních měsících zmapovala, na prodej je například vila ruského expolitika a byznysmena Garika Kalendzhyana v pražské Troji s cenovkou 200 milionů korun nebo třeba slavná karlovarská vila Lützow vlastněná někdejším vysokým úředníkem ruského státního obchodníka se zbraněmi Rosvooruženije Gennadijem Lachovem. Společným jmenovatelem těchto nemovitostí je nejen exkluzivita, ale i obtížná prodejnost s ohledem na původ jejich vlastníků. 

„Hlavním problémem je nezbytná sankční prověrka a legislativa proti praní špinavých peněz, které od možného kupujícího vyžadují pečlivou analýzu skutečného vlastnictví nemovitosti, původu peněz a vazeb na sankcionované osoby,“ vysvětluje ekonom a partner poradenské společnosti Moore Czech Petr Kymlička. Riziko podle něho spočívá zejména v případném zablokování transakce nebo v následných právních sporech, pokud se ukáže, že prodávající nebo skutečný vlastník nemovitosti podléhají sankcím nebo že převod měl sankce obcházet. 

Transakce plné nesnází

„Velkým problémem bývá také financování a vypořádání kupní ceny, protože ruský vlastník může mít omezený přístup k bankovním účtům a převod peněz do Ruska může být prakticky nemožný, nemluvě o poskytování financování pro takové transakce ze strany tuzemských bank,“ dodává expert. Pro případné kupující tak podle Kymličky u podobných nemovitostních transakcí vznikají rizika právně napadnutelné transakce, problematického financování, výrazně delšího vypořádání a možných budoucích sporů, což se promítá i do požadavků na slevu z ceny, respektive na takové ošetření záruk, které jsou pro prodávajícího neakceptovatelné či dokonce nemožné nabídnout. 

Toni zřejmě koupil vilu kolem roku 2004, podle obchodního rejstříku se totiž v tomto roce začala objevovat adresa hanspaulské vily jako byrokratovo pražské sídlo. Právě v této dekádě ruský kapitál vyrážel do světa včetně Prahy ve velkém. Britský Guardian v březnu 2004 s odkazem na realitní společnost Knight Frank uvedl, že Rusové v předchozím roce stáli za třetinou všech londýnských nákupů uskutečněných zahraničními kupci a koupili každý patnáctý byt či dům v dražším segmentu trhu. Knight Frank tehdy popisoval tento trend jako postupně rostoucí po dobu zhruba pěti let, s výrazným zrychlením v předchozích dvou letech. Časopis Property Wire pak už v roce 2008 zdůrazňoval Rusko jako tradiční zdroj zahraničního kapitálu plynoucího do pražských nemovitostí. 

Nemovitosti patří podle expertů mnohdy do nejvyššího segmentu trhu, kde se pohybují jednotky až nižší desítky potenciálních zájemců. „Půjde zejména o velmi majetné české a slovenské podnikatele či zahraniční klienty dlouhodobě žijící v Praze,“ říká na adresu potenciální poptávky majitel realitní kanceláře REMAX Horizont Štěpán Gjurič. Experti se shodují, že fakt ruského vlastníka může transakci zkomplikovat, neměl by však být automatickou překážkou, pokud majitel není na sankčním seznamu a vlastnictví i finanční toky jsou právně transparentní.