Retailové realitní fondy rostly o téměř 29 miliard. Výnosově je předběhly FKI

Nová data Indexu e15 nemovitostních fondů ukazují trh ve dvou rychlostech. Fondy kvalifikovaných investorů logicky nabídly vyšší zhodnocení při vyšším cílové riziku, retailové fondy ale potvrdily roli hlavního objemového tahouna českého realitního investování.

České nemovitostní fondy mají za sebou silný rok. Aktualizovaný Index e15 nemovitostních fondů za období od Q4 2024 do Q4 2025 ukazuje, že segment dál roste, ale ne jednotně. Fondy kvalifikovaných investorů doručily vyšší výnos, retailové fondy zase výrazně silnější růst objemu kapitálu.

U sledovaných fondů kvalifikovaných investorů dosáhla kapitalizace 34,14 miliardy korun. Meziročně vzrostla o 5,57 miliardy korun, tedy o 19,5 procenta. Kapitálově vážený index FKI za stejné období přinesl výnos 7,94 procenta.

Retailový segment byl objemově podstatně větší. Kapitalizace sledovaných retailových fondů vzrostla na 107,89 miliardy korun, což znamená meziroční nárůst o 28,68 miliardy korun a 36,2 procenta. Kapitálově vážený retailový index dosáhl výnosu 5,55 procenta.

Rozdíl je pro trh klíčový. FKI zůstávají výnosově dynamičtější, retailové fondy ale spravují výrazně větší objem peněz a dokážou oslovit širší investorskou základnu. Nárůst kapitalizace přitom není totéž co čisté úpisy, protože v sobě může nést i zhodnocení aktiv. Pro kondici trhu je ale rozhodující, že retailová část benchmarku už přesahuje 107 miliard korun.

Nižší sazby pomohly, návrat levných peněz ale nepřišel

Makroekonomické prostředí bylo pro nemovitostní fondy příznivější než v předchozích letech. Inflace se stabilizovala poblíž cíle České národní banky, sazby byly níže než v období měnového utažení a realitní trh znovu ožil. ČNB ve svých analýzách popsala český realitní trh jako trh ve vzestupné fázi cyklu a upozornila na výrazný růst cen bytových nemovitostí.

V prvním čtvrtletí roku 2025 podle ČNB vzrostl index cen bytových nemovitostí meziročně o deset procent. U nových bytů činil růst 13 procent a u starších bytů 9,3 procenta. Za růstem stála kombinace vyšší transakční aktivity, obnovené poptávky a stále omezené nabídky.

Do nemovitostních fondů se tento vývoj propsal nepřímo, ale významně. Podporoval valuace nemovitostních aktiv, zlepšoval sentiment investorů a zvyšoval atraktivitu strategií postavených na reálných aktivech a nájemním výnosu. Zároveň však nešlo o návrat do prostředí extrémně levného financování. Repo sazba ČNB se po květnovém snížení v roce 2025 držela až donedávna na 3,50 procenta, což fondům pomáhalo oproti rokům 2022 a 2023, cenu dluhu ani refinancování ale nevrátilo na úroveň před inflační vlnou.

Pro správce fondů to znamenalo prostředí, které bylo příznivější než roky 2022 a 2023, ale stále nutilo pečlivě hlídat cenu dluhu, obsazenost, kvalitu nájemců a schopnost asset managementu zvyšovat výnos portfolia.

FKI ukázaly vyšší výnos i větší rozdíly mezi fondy

Segment fondů kvalifikovaných investorů zůstal v roce 2025 výnosově silnější částí trhu. Index sledoval třináct fondů s celkovou kapitalizací 34,14 miliardy korun. Kapitálově vážený výnos dosáhl 7,94 procenta, rovnoměrně vážený index byl výše na 8,91 procenta a medián výkonu fondu činil 8,10 procenta.

Rozdíl mezi kapitálově váženým a rovnoměrně váženým výsledkem ukazuje, že část menších nebo středně velkých fondů dosahovala vyššího zhodnocení než segment jako celek po zohlednění velikosti jednotlivých fondů. U FKI tak rok 2025 nebyl jen o celkovém růstu trhu, ale hlavně o rozdílech mezi strategiemi.

Nejvyššího výnosu v segmentu FKI dosáhl fond SILVERLINE, který za sledované období vykázal zhodnocení 15,89 procenta. Druhá byla EVROPA s výnosem 12,11 procenta a třetí BRIXX s výnosem 11,28 procenta. Všechny tři fondy výrazně překonaly kapitálově vážený benchmark FKI.

Zakladatel EVROPA Investičního Fondu Michal Macek výsledek spojuje s kombinací dvou strategií, vlastního developmentu a nájemního bydlení. „Výsledek za rok 2025 potvrzuje, že investoři stále více oceňují fondy s jasně definovanou strategií a dlouhodobou vizí. V našem případě stojí výkonnost na kombinaci vlastního developmentu a nájemního bydlení,“ říká Macek.

„Pozitivně se do výkonnosti promítl růst hodnoty nemovitostí v atraktivních lokalitách, stabilní příjmy z nájemního bydlení, každoroční promítání inflačních doložek do nájemních smluv i vlastní developerská činnost. Věříme, že právě kvalitní aktiva v lokalitách s omezenou nabídkou nové výstavby budou i v roce 2026 patřit mezi nejzajímavější investiční příležitosti,“ dodává.

Retail vydělal méně, ale přinesl hlavní objem trhu

Retailové fondy měly nižší výnos než FKI, ale z hlediska velikosti trhu byly dominantní. Index sledoval devět retailových fondů s celkovou kapitalizací 107,89 miliardy korun. Kapitálově vážený retailový index dosáhl výnosu 5,55 procenta, rovnoměrně vážený index 6,09 procenta a medián výkonu fondu byl 5,92 procenta.

Hlavním sdělením retailového segmentu ale není jen samotný výnos. Je jím objem kapitálu. Kapitalizace sledovaných retailových fondů vzrostla o 28,68 miliardy korun, tedy více než pětinásobek absolutního přírůstku v segmentu FKI. Retail tím potvrdil roli hlavního objemového tahouna českého trhu nemovitostních fondů.

Nejvýkonnějším retailovým fondem byl WOOD Realitní OPF s výnosem 10,37 procenta. S odstupem následovaly ZDR Public s výnosem 6,27 procenta a Trigea se zhodnocením 6,16 procenta. WOOD Realitní OPF se tak od zbytku retailového trhu výrazně oddělil a dosáhl výnosu, který se přiblížil spíše horní části segmentu FKI.

Jiří Hrbáček z WOOD & Company vysvětluje výsledek fondu kombinací investic do existujících nemovitostí generujících příjem z nájmů a do developerských projektů. Fond podle něj může investovat napříč segmenty, od kanceláří přes nákupní centra a logistiku až po rezidenční bydlení, a zároveň regionálně napříč evropskými trhy.

„WOOD & Company Realitní OPF má pečlivě zvolenou investiční strategii, která kombinuje investice do existujících nemovitostí generujících příjem z pronájmů a do developerských projektů,“ říká.

„Fond zároveň může investovat do všech segmentů nemovitostního trhu, od kanceláří přes nákupní centra a logistiku až po rezidenční bydlení, a regionálně napříč evropskými trhy. Tato flexibilita a diverzifikace nám umožňuje vybírat atraktivní projekty s kontrolovaným a nízkým rizikem,“ dodává Hrbáček.

Obchodní centra se vrátila, kanceláře čekají na rehabilitaci

Výkon retailových fondů nebyl postavený jen na makru a sazbách. Velkou roli hrála provozní výkonnost konkrétních aktiv. Tomáš Trčka z fondu Trigea říká, že výkonnost fondu je dlouhodobě dána zejména inkasem nájemného. Z pohledu fondu podle něj rok 2025 nebyl mimořádně výjimečný, do portfolia ale přibyly dvě nové nemovitosti. Za zmínku stojí zejména varšavská Wola Centrum v kancelářském distriktu.

„Výkonnost fondu Trigea je dlouhodobě dána zejména inkasem nájemného. Jinak nebyl z pohledu fondu rok 2025 nijak výjimečným. Do portfolia jsme koncem roku zařadili dvě nové nemovitosti, za zmínku stojí zejména varšavská Wola Centrum, která se nachází přímo v centru kancelářského distriktu,“ říká Tomáš Trčka.

„Dlouhodobě se nám vyplácí portfoliový přístup. Největším tahounem loni byla obchodní centra, jejichž výsledky se zvolna dostaly na předcovidovou úroveň. Zajímavostí je například situace na Arkádách, které jsou aktuálně pronajaty ze sta procent,“ doplňuje Trčka.

Zajímavým tématem pro další období mohou být kanceláře. Trčka je označuje za neprávem postcovidově přehlížený segment. Z provozního pohledu podle něj kancelářská aktiva Trigey performují dobře a na začátku příštího roku by mohla začít znovu získávat sebevědomí.

Retail parky zůstávají silné, ale trh je nasycenější

Samostatnou kapitolou jsou retail parky, které v posledních letech patřily mezi nejčitelnější a nejžádanější realitní strategie. Jejich investiční příběh je relativně jednoduchý. Každodenní spotřeba, diskontní nájemci, nižší provozní náročnost a často silná regionální návštěvnost.

David Čubr, CEO skupiny ZDR Investments, připomíná, že v minulém roce proběhla dosud největší akvizice zavedeného retail parku ve Znojmě.

„V minulém roce proběhla dosud největší akvizice zavedeného retail parku ve Znojmě. Navýšení nemovitostní složky podpořilo celoroční výkonnost, na které se podílely zejména nájemní výnosy a systematický asset management”, říká. 

Zároveň ale upozorňuje na důležitou změnu. Budoucí vývoj podle něj určí nejistý vývoj úrokových sazeb a relativní saturace trhu retail parků v Česku. Ta na investory klade vyšší nároky na znalost maloobchodního trhu a schopnost vyhodnotit budoucí výkonnost konkrétního aktiva.

To je pro celý trh důležitá zpráva. Strategie, která v minulých letech fungovala díky kombinaci stabilní poptávky, dostupných aktiv a příznivého financování, bude v další fázi vyžadovat přesnější selekci. Výnos už nebude automaticky plynout z toho, že fond vlastní retail park. Rozhodovat bude lokalita, nájemní mix, udržitelnost tržeb obchodníků a cena, za kterou fond aktivum koupil.

Růst trhu zvyšuje nároky na investory

Rok 2025 potvrdil, že české nemovitostní fondy dál rostou a že pro mnoho investorů zůstávají jedním z nejsrozumitelnějších investičních produktů. Stojí za nimi reálná aktiva, nájemní výnosy a příběh profesionálně spravovaného portfolia. V době, kdy část investorů hledala alternativu k dluhopisům a zároveň nechtěla nést plnou volatilitu akciových trhů, měly realitní fondy silnou pozici.

Zároveň ale platí, že větší objem trhu automaticky neznamená nižší riziko. S rostoucím kapitálem poroste tlak na kvalitu akvizic, schopnost fondů najít atraktivní aktiva a transparentně vysvětlit, odkud výnos přichází. Pro investory proto bude stále důležitější rozlišovat mezi výnosem z nájemného, přeceněním nemovitostí, developmentem, pákou a aktivním řízením portfolia.

Český trh nemovitostních fondů tak v roce 2025 dál rostl. Výnosově silnější byly FKI, objemově silnější byl retail. Právě tento rozdíl bude pro další vývoj rozhodující. Nemovitostní fondy už nejsou jen doplňkem portfolia. Staly se významným hráčem českého realitního trhu. A s tím poroste i tlak na to, aby investoři dokázali rozlišit silnou strategii od pouhého příběhu o cihlách.