Doba od prvního kontaktu zpravidla s navrhovatelem takové dražby až po její ukončení a předání majetku vydražiteli trvá podle zkušeností společnosti Naxos, největšího dražebníka v zemi, zhruba kolem půl roku - pokud jde vše podle předpokladů. Taková dražba, ať již dobrovolná, či nedobrovolná, je personálně i režijně náročná věc. „Při její přípravě jde mimo jiné především o preciznost prováděcích dokumentů,“ říká obchodní ředitel Naxosu a renomovaný odborník na realitní trh Libor Nevšímal. Jedním z prvních kroků je právní posouzení všech potřebných dokumentů.
„Naprosto zásadně pak může ovlivnit dražbu znalecký posudek, a to jak svým obsahem, tak i cenou, která je v něm stanovena,“ uvádí Libor Nevšímal. Je totiž základem při rozhodování o tom, jaké bude nejnižší podání. To nesmí být u nedobrovolné dražby menší než polovina ceny, již stanovil znalec. U dražby dobrovolné nejsou výsledky posudku zavazující. „Nicméně je berou v potaz ti, kdo rozhodují o obchodních podmínkách, a posléze zájemci o účast na dražbě. Velmi důležitý je i obsah posudku, který je zdrojem informací a dat pro specifikaci předmětu dražby především v dražební vyhlášce,“ dodává Libor Nevšímal.
Taková vyhláška musí být naprosto perfektně zpracovaným a bezchybným dokumentem. Jakákoli chyba v něm by mohla způsobit problémy a v krajním případě i neplatnost dražby. V Naxosu se věnuje její přípravě tým špičkových odborníků. „Když je pak dražba vyhlášena, objeví se vyhláška kromě internetových stránek Naxosu také na webu Centrální adresa, na vývěskách příslušných úřadů, jak stanoví zákon, a rozesíláme ji rovněž potenciálním zájemcům,“ vysvětluje Libor Nevšímal.
#####Klíčem je lokalita, způsob využití a investice
[file:10518:small:right]
O úspěšnosti dražby rozhoduje v její další fázi také vyhledání zájemců. „V některých případech je oslovujeme už před vyhlášením dražby, jakmile známe základní údaje - tedy nejnižší podání, termín a identifikaci předmětu dražby. Jde o to, aby potenciální investoři měli dostatek času mimo jiné na zajištění úvěru. Následuje vypracování základní marketingové strategie, kdy se snažíme stanovit co nejširší možnosti využití dané nemovitosti. To nám pomáhá především specifikovat cílové skupiny potenciálních zájemců,“ říká Libor Nevšímal. Obchodníci z Naxosu pak zvolí nejvhodnější komunikační kanály, mezi něž patří nepřímé oslovení prostřednictvím médií a na základě vlastní databáze také oslovení přímé.
„První databáze vzniká z těch subjektů, které již máme podchycené zpravidla díky tomu, že se na nás spontánně obracejí se zájmem o nějakou konkrétní investici. Větší část pak tvoří ti investoři, kteří se zúčastnili některého zpeněžení, jež jsme již dříve realizovali. Při výběru zájemců postupujeme podle takového tříbodového klíče - lokalita, způsob využití a přibližná výše investice. A vycházíme i z toho, že podnikatelé, kteří jsou schopni investovat opakovaně, jsou spíše výjimkou. Ten, kdo již u nás nějakou nemovitost vydražil, většinou nemá na další investici. Proto zařazujeme do databáze často ty, kteří se dražby nebo výběrového řízení zúčastnili, ale nestali se vítězi,“ dodává Nevšímal. Součástí této fáze dražby jsou pak prohlídky pro zájemce.
#####Zákon stanovuje maximální výši kauce
Důležitou roli sehrává výše kauce, tedy suma, kterou je nutné složit v hotovosti či převést na účet dražebníka v okamžiku konání dražby. Zákon stanovuje maximální částku - nejvýše třicet procent z nejnižšího podání. A vůbec nejvýše to může být jeden a půl milionu plus 10 procent z rozdílu nad pět milionů. Takže například při desetimilionové dražbě může kauce činit nanejvýš dva miliony. Podle Libora Nevšímala není vždy dobré stanovit kauci v maximální výši. U velkých dražeb to mohou být totiž částky v řádech desítek milionů korun a bývá složité mít na účtu takové peníze, s nimiž se dá volně disponovat. Po zaplacení kauce se již zájemce může zúčastnit dražby. Společnost Naxos je pořádá v aukční síni Sacré Coeur. A když zazní poslední odklepnutí kladívka a je znám vítěz, začíná běžet lhůta stanovená pro doplacení ceny dosažené vydražením. U nedobrovolné se pohybuje do 30 dnů od jejího konání, u dražby dobrovolné je to v rozpětí 10 až 90 dnů.
#####Nedobrovolná dražba s celkem šťastným koncem
Jedním z unikátních obchodních případů, které Naxos realizoval, byla loňská nedobrovolná dražba hotelu Koruna v historické části Prahy. „Vlastník nás oslovil již před zhruba pěti lety s tím, že chce hotel prodat za 80 milionů korun. Tato cena však byla příliš vysoká a nejvyšší reálnou nabídku činící 45 milionů korun odmítl. Naše spolupráce pak skončila až do té doby, kdy banka, u níž si vzal úvěr, podala návrh na nedobrovolnou dražbu. A Naxos tuto transakci realizoval,“ uvádí Libor Nevšímal. Majitel, který komunikoval s dražebníkem prostřednictvím své právní zástupkyně, se zpočátku stavěl k celé transakci spíše negativně. Postupně se však podařilo navázat s ním spolupráci. Umožnil prohlídky jak znalci, tak i zájemcům o účast na dražbě. A v ní pak byla dosažena cena o 50 procent vyšší než nejnižší podání, které činilo 38 milionů korun.
„Což vyústilo ve šťastný konec, který je v současné době spíše výjimkou. Unikátní totiž bylo, že kromě uspokojení pohledávky věřitelů a nákladů spojených s provedením dražby zůstala vlastníkovi velká částka v hodnotě zhruba 17 milionů korun,“ vypráví Nevšímal a dodává, že právě díky dobré spolupráci Naxosu se zadluženými vlastníky byly úspěšné i další velké loňské nedobrovolné dražby obřího průmyslového areálu v Brandýse nad Labem a pozemku v atraktivní komerční zóně v plzeňských Borských polích.
