🎧 Češi si stěžují na drahé bydlení zbytečně. Domy jsou dostupné, říká známý stavitel
- Vlastní dům může být podle jednatele společnosti Ekonomické stavby Davida Mencla pro část Čechů dostupnější než byt ve velkém městě.
- Největší bariéru nevidí ve výši splátek, ale v regulaci hypoték, bankách a mýtech ze sociálních sítí.
- Zároveň varuje před nájmem, který podle něj může střední třídu ve stáří dostat do vážných problémů.
Debata o nedostupném bydlení v Česku se podle Davida Mencla, jednatele společnosti Ekonomické stavby, příliš často zužuje na ceny bytů v Praze. Realita je podle něj širší. Pokud se do úvah zahrnou i rodinné domy mimo hlavní město, vlastní bydlení nemusí být nedosažitelné ani pro domácnosti s běžnými příjmy.
„V Česku si může dovolit dům i člověk, který má podprůměrnou mzdu,“ říká Mencl v podcastu Business Club e15. Dodává ale, že tím nechce popírat problém s dostupností bydlení jako takový. „My máme v Česku problém s dostupností bydlení. Ale ta dostupnost není ve výši splátky, jak si mnozí myslí,“ tvrdí.
Ekonomické stavby podle něj v Česku zprostředkují zhruba osm hypoték týdně, a firma tak vidí velké množství konkrétních případů. Mencl uvádí, že pár se společným čistým příjmem kolem 60 tisíc korun měsíčně může podle jeho zkušenosti postavit rodinný dům 4+1 s menším pozemkem u okresního města. „Úplná hrana začíná někde na padesáti tisících. Na padesáti tisících jsou to opravdu odřená ramena, ale už tam se otevírá možnost postavit rodinný dům,“ říká.
Snáz dům než byt
Podle Mencla se v Česku často zaměňuje situace na trhu bydlení jako celku se situací na trhu pražských bytů. Praha je podle něj nejproblematičtější částí českého realitního trhu, ale nevypovídá o celé zemi. „Vy vážně dneska v Čechách pořídíte snáz dům než byt, což je opravdu i pro mě zvláštnost,“ říká. Pro jeho byznys je to prý krátkodobě výhodné, společensky ale nikoli.
Za jeden z hlavních problémů považuje regulaci hypoték ze strany České národní banky. Kritizuje zejména vývoj po roce 2017 a následné změny, které podle něj sjednotily podmínky napříč bankami a omezily prostor pro individuální posuzování žadatelů. „Česká národní banka z toho jednoduchého produktu udělala velmi složitý,“ říká Mencl.
Argument, že stát a centrální banka musely trh brzdit kvůli hrozbě realitní bubliny, podle něj neobstál. Připomíná, že ceny bytů v Praze od té doby výrazně vzrostly. Omezení hypoték podle něj nevedlo k zastavení růstu cen, ale k tomu, že část střední třídy zůstala v nájmu. Krátkodobě se podle Mencla pro tyto domácnosti nemusí mnoho změnit, protože místo hypotéky platí obdobnou částku na nájmu. Střednědobě a dlouhodobě je to ale podle něj zásadní rozdíl.
Největší riziko vidí ve stáří. „Zůstat v nájmu v kombinaci s tím, kam se řítí důchody, je cesta do starobní chudoby,“ tvrdí Mencl. Nájem podle něj dává smysl hlavně pro vysokopříjmové domácnosti, které po zaplacení bydlení dokážou dál významně investovat nebo spořit. „Nájem v Česku se hodí pro někoho, kdo je vysokopříjmový,“ říká. Běžné střední třídě podle něj hrozí, že po zaplacení nájmu, běžných výdajů a nákladů na děti nezbude dost peněz na zajištění na stáří.
Do banky perfektně připraven
Velkou část negativního pohledu na hypotéky podle Mencla vytvářejí samy banky a sociální sítě. Lidé podle něj často přijdou na přepážku své banky a očekávají pomoc podobně jako u lékaře. „Do banky nemůžete jít pro pomoc. Do banky musíte jít perfektně připravení,“ říká. Na přepážkách podle něj žadatelé často dostanou pouze nejzákladnější informaci, například že potřebují vlastní kapitál ve výši 20 procent, a tím pro ně snaha končí.
Mencl tvrdí, že řadu odmítnutých žádostí lze při správné přípravě vyřešit. Uvádí příklady klientů, kteří ve své bance hypotéku nedostali, ale po úpravě podkladů a lepším nastavení žádosti ji nakonec získali. Pro banku podle něj hrají roli i zdánlivé detaily ve výpisech z účtu, kreditní karty nebo kontokorenty. „Já mám za sebou vysoké stovky, možná už dnes tisíce klientů, kteří přišli s tím, že v bance úvěr nedostali, a já jsem jim ve stejné bance ten úvěr za měsíc zařídil,“ říká.
Dvojdomy nebo vícegenerační bydlení
Jako možné řešení pro mladé domácnosti zmiňuje dvojdomy nebo vícegenerační bydlení. Není zastáncem jednoduché rady, aby lidé kupovali investiční byt kdekoliv v republice jen proto, že je levnější. „Měl byste na tu nemovitost vidět,“ říká. U dvojdomu podle něj může druhá část budovy pomoci splácet hypotéku, ale majitel má nemovitost pod kontrolou.
Vícegenerační bydlení podle Mencla v Česku poškodila špatná stavební praxe minulých dekád. Pokud jsou ale jednotky skutečně oddělené a rodina si nastaví jasná pravidla, může jít o funkční cestu. „Jenom postavit dům stavebně dobře nestačí, je třeba dát na stůl pravidla,“ říká. Mezi taková pravidla podle něj patří například domluva, že se jednotlivé domácnosti nenavštěvují bez předchozí dohody, nebo pravidelné vyhodnocování toho, co v soužití funguje a co je potřeba změnit.
Na kapacitním maximu
Ekonomické stavby jsou podle Mencla aktuálně na svém kapacitním maximu. „Naše maximum je 1,5 miliardy obratu. Naše struktura neumožní víc,“ říká. V letošním roce firma očekává v Česku právě obrat kolem 1,5 miliardy korun a zisk před zdaněním mezi 150 a 200 miliony korun. V minulých letech se podle něj společnost pohybovala spíše kolem miliardového obratu, byznys ale opakovaně komplikoval nedostatek materiálu, inflace nebo zdlouhavá stavební povolení.
Další zahraniční expanzi Mencl nevylučuje, firma už působí také v Polsku a na Slovensku. Rychlý růst ale podle něj brzdí hlavně personální kapacity. Vedle firmy se věnuje také podcastu Šťastný dům, kterým chce podle svých slov reagovat na špatné nebo zavádějící informace ve stavebnictví. Podcast podle něj vznikl proto, aby lidem nabízel střízlivější pohled opřený o čísla. Připomíná například dobu energetické krize nebo boom fotovoltaiky.
