Kde byty zdražují nejrychleji? V Praze 7 a 8 roste cena tempem až 25 procent ročně
- Ceny bytů v Praze 7 a 8 výrazně unikají zbytku metropole, meziroční zdražení zde dosahuje hranice 25 procent.
- Nedostatek nové výstavby a masivní zájem investičních fondů vyprodávají trh rekordním tempem, což drtí dostupnost v dříve levnějších čtvrtích.
- Zatímco se průměr v novostavbách usadil nad 170 tisíci korun za metr čtvereční, nejžádanější lokality už atakují metu 200 tisíc korun.
Trh s pražskými byty se v posledních letech mění rychleji než kdy dříve. V některých částech města ceny meziročně rostou až o 25 procent a čtvrti, které byly dříve relativně dostupné, se postupně přibližují cenám v centru.
Praha 7, Praha 8 a Praha 4 se staly místy, kde se o byty bojuje nejvíce. Silný zájem kupujících a omezená nabídka nových projektů zvedají ceny nahoru a mění dynamiku celého trhu.
Nové centrum luxusu: V Praze 7 stojí metr už přes 223 tisíc korun
Dlouhou dobu platilo, že nejdražší adresy se koncentrují výhradně v historickém jádru na Praze 1 a 2. Data z roku 2025 však ukazují, že místa, kde se o byty nejvíce bojuje a kde ceny rostou nejstrměji, už leží jinde.
Praha 7 (Holešovice) a Praha 8 (Karlín a Libeň) zažívají bezprecedentní boom. Podle Deloitte Develop Indexu za třetí kvartál roku 2025 se Praha 7 definitivně zařadila mezi nejdražší lokality vůbec. Průměrná nabídková cena nových bytů zde meziročně prudce vzrostla na 223 400 korun za metr čtvereční. Skokem o 4,5 procenta za jediné čtvrtletí v podstatě smazala rozdíl oproti centru a nastavila nový cenový standard pro prémiové bydlení.
Raketový růst pohání fakt, že místo chátrajících skladů a fabrik dnes v těchto čtvrtích vyrůstají luxusní byty, které mění tvář celé Prahy. Z Holešovic se tak stala moderní čtvrť, kde neutuchající poptávka po bydlení v těsné blízkosti Vltavy naráží na čím dál omezenější nabídku volných jednotek.
Podobný scénář je patrný i na Praze 8. Karlín je již prakticky vyprodaný a cenově nedostupný, proto se pozornost investorů přesunula do Libně k Palmovce, kde modernizace lokality táhne ceny vzhůru tempem přesahujícím 20 procent ročně.
Praha 4 a vliv metra D: Ceny rostou o 23 procent a slevy jsou nereálné
Zatímco Holešovice lákají na unikátní atmosféru a kulturní vyžití, Praha 4 těží ze své rozlohy a vynikající dopravní dostupnosti. Jde o lokalitu, kde se staví nejvíce kancelářských ploch, což přirozeně generuje poptávku po nájemním i vlastnickém bydlení.
Růst cen zde dosahuje až 23 procent, což je v absolutních číslech pro mnohé šokující, uvážíme-li, že Praha 4 byla dříve vnímána jako „sídlištní“ volba. Dnes se zde metr čtvereční v novostavbě běžně prodává za 160 až 175 tisíc korun.
Praha 4 výrazně profituje z metra D, kdy spekulace na budoucí zhodnocení vyhnaly ceny v okolí stanic nahoru dávno před dokončením stavby. Pro běžné kupující to znamená, že čekání na slevy je v této lokalitě nereálné a kvůli setrvalému růstu cen se pravděpodobně nevyplatí.
Šest týdnů a dost. Proč kvalitní byty mizí z nabídky rekordní rychlostí?
Současná situace není jen o nedostatku bytů, ale o změně struktury kupujících. Velké realitní fondy a banky si uvědomily, že výnosy z nájemného v Praze jsou sázkou na jistotu, a kupují celé bytové domy ještě před jejich dokončením. Podle serveru FocusOn.cz tak pro běžné rodiny zbývá v novostavbách jen zlomek vhodných a dostupných bytů.
Dalším faktorem je rychlost prodeje. Podle dat analytické společnosti CEMAP se trh dramaticky zrychlil: zatímco dříve trval prodej bytu v průměru čtyři měsíce, dnes kvalitní nemovitost v žádané lokalitě zmizí z nabídky do šesti týdnů.
Data vycházejí z Deloitte Develop Indexu a jsou aktuální ke třetímu čtvrtletí 2025.
Nájemné přes 30 tisíc korun: Pro střední třídu se Praha stává nedostupnou
V situaci, kdy se vlastní bydlení v dynamických částech Prahy stává pro střední třídu nedostižným luxusem, dochází k masivnímu přesunu poptávky směrem k nájmům. Tento trend není ani tak volbou jako spíše nutností.
Podle analýzy společnosti Knight Frank vzrostlo nájemné v pražských novostavbách o 14 procent a dosáhlo tak 606 korun za metr čtvereční. I v Holešovicích či Karlíně tak nájem za byt běžně přesahuje 30 tisíc korun.
Pro investory tento vývoj představuje zásadní obrat. Zatímco před lety byla investice do bytu v Praze vnímána primárně jako spekulace na růst ceny nemovitosti, dnes se do hry vrací výnos z nájemného.
Díky tomu, že nájmy rostou rychleji než reálné mzdy, se výnosnost pronájmu v lokalitách, jako jsou Libeň nebo Holešovice, začíná přibližovat nákladům na obsluhu úvěru. To však zároveň vytváří začarovaný kruh: vysoké nájmy lákají další investory, kteří kupují byty, čímž dále zmenšují nabídku pro vlastní bydlení a opět zvyšují prodejní ceny.
Ani starší byty nezlevňují. Ceny vyletěly o 14 procent
Kupující, kteří jsou vytlačeni z trhu novostaveb, se logicky upínají k takzvanému secondhandovému trhu. Starší cihlová zástavba v Praze 7 nebo panelové domy na Praze 4 v okolí Pankráce se tak dostávají do hledáčku jako zdánlivě dostupnější varianta. Realita je však komplikovanější.
Rozdíl v ceně mezi moderním bytem a bytem v původním stavu se v žádaných lokalitách dramaticky zmenšuje. Podle říjnového indexu Sreality.cz se průměrný meziroční nárůst cen starších bytů v Praze vyšplhal na 14 procent. V nejžádanějších lokalitách, jako je Praha 8, se však toto tempo blíží celorepublikovému průměru, který atakuje hranici 18,5 procenta, přičemž v některých čtvrtích růst přesahuje i pětinu původní ceny. Poptávka je tak vysoká, že kupující akceptují i nemovitosti vyžadující rozsáhlou rekonstrukci.
Zatímco novostavby s energetickou třídou A či B jsou úsporné, starší byty mohou své majitele nepříjemně překvapit vysokými platbami do fondu oprav nebo energetickou náročností. I přes tyto komplikace mizí starší byty z nabídky rekordním tempem. Často se prodají dříve, než se vůbec dostanou na velké realitní portály, a to díky interním databázím makléřů a rychlému jednání hotovostních investorů.
Mýtus o levných hypotékách: Proč ceny neklesly ani při drahém financování?
Mnozí zájemci o bydlení čekali, že vysoké úrokové sazby hypoték zchladí trh a ceny klesnou. Stal se však pravý opak. Jak uvádí portál Hypoindex, i přes mírný pokles sazeb zůstává financování nákladné.
Vlastnictví bytu v Praze je stále vnímáno jako nejefektivnější pojistka proti inflaci. Navíc se ukazuje, že regiony začínají Prahu v tempu růstu dohánět, což paradoxně zvyšuje atraktivitu hlavního města. Rozdíl mezi cenou bytu v Plzni a na okraji Prahy se totiž zmenšuje, což řadu kupujících vede k rozhodnutí upřednostnit investici v metropoli s vidinou stabilnějšího zhodnocení a vyšší likvidity.
Velkou roli hraje také nájemné, zejména u novostaveb. Nájemné v Praze meziročně vzrostlo o 14 procent, což zásadně zvyšuje atraktivitu nemovitostí jako výnosového aktiva. Výnos z nájmu se začíná přibližovat nákladům na hypotéku, což opět vrací do hry spekulativní nákupy, které byly v roce 2023 v útlumu.
Směřujeme k 200 tisícům korun za metr?
Kdy narazíme na cenový strop? Podle rozhovorů a predikcí není konec růstu v dohledu. Kombinace pomalého povolování staveb a rostoucích nákladů na materiály drží nabídkovou stranu pod tlakem. Experti odhadují, že hranice 200 tisíc korun za metr čtvereční se brzy stane standardem pro širší centrum Prahy, nikoli jen pro luxusní segment.
Čekání na slevy se může prodražit. Vyplatí se v roce 2026 ještě nákup?
Rychlý růst cen v čtvrtích, jako jsou Praha 7 či Praha 4, naznačuje, že případné zlevnění hypoték v budoucnu pravděpodobně nevyváží nárůst prodejní ceny bytu. Čekání na nižší úroky se tak může paradoxně prodražit.
Kde končí dostupnost a začíná investiční souboj
Tradiční rozdělení Prahy na levné okraje a drahé centrum přestává platit, neboť roli hlavních tahounů trhu přebírají čtvrti jako Praha 7 a Praha 8. Ty se díky přeměně starých průmyslových areálů staly symbolem moderního bydlení. Jejich hodnota roste zejména tam, kde jsou byty blízko Vltavy nebo budoucích stanic metra a tramvají.
Podobně je na tom i Praha 4, kde napojení na nové metro D zajišťuje majitelům jistý růst hodnoty. V roce 2025 toto zhodnocení spolehlivě poráží inflaci i výnosy z většiny běžných investic, jako jsou spořicí účty nebo akcie.
Běžné rodiny navíc musí soupeřit s velkými fondy a bankami, které skupují celé projekty v předprodejích. Rozdíly mezi dříve levnými a drahými čtvrtěmi tak mizí a hledání levnějšího bydlení na okraji města přestává fungovat.
Teprve nadcházející měsíce ukážou, zda se novým pražským standardem definitivně stane hranice 200 tisíc korun za metr čtvereční, nebo zda už trh narazil na svůj limit.
