Bělorus a Ukrajinec se potkali na vysoké. Dnes je z toho developerská firma s obratem 1,5 miliardy

Podnikat začali ještě při studiích. Andrej Zajcev a Rostislav Petčenko se potkali na Vysoké škole ekonomické a stali se přáteli. Ani tehdy, ani nyní neřešili, že jeden je z Běloruska a druhý z Ukrajiny. První projekt, do kterého se spolu byznysově pustili, byla výstavba rodinných domů v Újezdě nad Lesy. Jak ale Zajcev dnes říká, byla to trochu oportunistická záležitost. 

Dnes je z toho společnost Gartal, která u stavebnictví zůstala, byť v trochu jiné podobě. Dlouho byla firma Gartal v podstatě realitkou, pak dělala rekonstrukce, až se vrátila k vlastním projektům. K tomu ve firmě přibyla specializovaná stavební společnost a také investiční fond. „V tuto chvíli jsme stále středně velkým developerem, do tří až pěti let se ale chceme stát velkou firmou,“ říká v rozhovoru pro e15 Zajcev. 

Ve veřejném prostoru je každopádně zatím známější jeho druhý zájem, kterým je gastronomie. Zajcev stojí například za karlínskou restaurací a eventovým prostorem Spojka, ale i za Foyer Café na hlavním nádraží. 

Za sebou máte už několik desítek developerských projektů, vidět jste ale začali být až s tím posledním, na pražském Chodově. Jak to? 

Když jsme před dvěma desítkami let začínali, nebyli jsme si úplně jistí tím, kam míříme. V takové chvíli úplně nevyhledáváte pozornost, spíš se učíte, hledáte správnou cestu. Naše první novostavba byla navíc zkolaudovaná v roce 2019 a poptávka po ní byla tak vysoká, že nebylo nutné to marketingově podporovat. A co je zásadní, v té době jsme neměli značku. Měli jsme název společnosti Gartal, ale rozhodně jsme k tomu tehdy nepřistupovali jako ke značce. Teď naopak vyloženě budujeme silný brand. 

Gartal ale vznikl o dost dřív. Pokud se nepletu, tak první projekt jste dělali už v roce 2007 v Újezdě nad Lesy, je to tak? 

Přesně tak. Újezd nad Lesy ale byla spíš taková oportunistická záležitost. Vyhledal se pozemek za dobrou cenu a postavily se rodinné domy. Celkem jich bylo 22, mělo jich být víc, ale dohnal nás krach americké investiční banky Lehman Brothers. Naposledy jsme tak kolaudovali novostavbu v roce 2008 a pak až v roce 2019. 

Co jste dělali mezi tím? 

Působili jsme v podstatě jako realitka. Uměli jsme prodávat. V té době navíc pražský trh čelil převisu nabídky nad poptávkou. Napojili jsme se na české developery a jejich produkt jsme prodávali rusky mluvící klientele. Vzhledem k tomu, že bytů bylo víc než klientů, byli jsme žádaným partnerem. 

Situace na trhu vás vrátila zpátky k původním plánům? 

Vycítili jsme, že je to příležitost. Poměr se změnil, poptávka začala převyšovat nabídku. Ještě než jsme se ale pustili do novostaveb, dělali jsme rekonstrukce. Vyzkoušeli jsme si tým a lidské zdroje. Klíčové bylo, že jsme cítili správný cyklus, development je hodně o načasování, musíte vědět, kdy nakupovat, kdy stavět a kdy prodávat. 

Kolik projektů jste od té doby postavili? 

Necelých třicet. Všechny v Praze a blízkém okolí, třeba v Tuchoměřicích nebo v Odoleně Vodě. Realizovali jsme přes osm set bytů včetně rekonstrukcí. 

Nenaráželi jste pak na to, že už jsou v Praze pozemky spíš rozebrané?  

Na to narážíme stále. Na druhou stranu dochází ke změně územních plánů, což určité možnosti přináší. Příležitosti se stále objevují, stejně jako investoři. V dnešní době nahlížíme na nemovitosti primárně z pohledu investora, vnímáme nemovitost jako prostředek, který garantuje zhodnocení. 

Jinými slovy, stavíte především investiční byty. 

Je to podstata Gartalu. Třeba na Chodově je většina ze 138 jednotek vhodná jak pro vlastní bydlení, tak i na investici. V nejvyšším patře jsou ale také penthousy pro kvalitní bydlení. 

V čem je Chodov jiný? Je to například tím, že za projektem stojí architekt? 

Má to několik důvodů a architektura je jedním z nich. Druhým je loftové bydlení, které není v Česku zcela standardní, a už vůbec ne v novostavbách. I tak jsme byli překvapeni, že poptávka byla tak výrazná. Na začátku jsme tak byli opatrnější, až konzervativní, což se odrazilo i na ceně, poptávka byla ale opravdu tak velká, že se ceny nakonec dorovnaly. 

Takže je to směr, kterým se chcete dál ubírat? 

V tuto chvíli jsme stále středně velký developer, do tří až pěti let se ale chceme stát velkou firmou. Chodov jsme kupovali už se stavebním povolením, architektonická koncepce tak už byla hotová, my jsme s ní ale souzněli a přišli i se řadou vylepšení. Největší změna, kterou Gartal prochází, je jeho zaměření. Už se nechceme zabývat jednotlivými budovami, ale bytovými celky. Začínáme navrhovat celé městské čtvrti včetně urbanismu. A tam je vždy nutnost spolupracovat s dobrými architekty. Musíte správně vybudovat infrastrukturu, zeleň, obchody, služby. Chceme čtvrť, kde lidé budou chtít bydlet i trávit volný čas. 

Druhý pohled je investorský, což je to, co vychází opravdu z nás, z Gartalu. Řešíme tedy půdorysy a skladbu bytů, a to do nejmenšího detailu. Každý metr v projektech je kvalitně využitý, takže tam například nejsou zbytečně velké chodby, což je něco, co nikoho nezajímá při stanovování nájmu nebo hypotéky. Kdysi se nám za to hodně vysmívali, protože jsme tlačili menší jednotky a zkoušeli pár metrů ubrat. Měli za to, že chceme jen nasekat hodně bytů, ale nechápali logiku, že jsou pak dostupnější. 

O kolik menší byty tedy stavíte?  

Myslím, že to bude asi o deset až patnáct procent. U 2+kk to místo padesáti metrů bude spíš čtyřicet. Co se skladby týče, dbáme na efektivní využití celkové podlažní plochy. 

O to se ale přece snaží skoro každý developer, nebo ne? 

My ale chceme, aby nabídka reflektovala poptávku, což znamená, že prim hrají právě menší byty. Když je to naopak větší byt, musí mít správné umístění, správný výhled, správné podlaží. Zkoušeli jsme třeba i 5+kk, je to ale těžké, když v podstatě konkurujete rodinnému domku. Za stejnou cenu ho neudáte. 

Tři miliardy do pěti let

Už máte tedy z těch větších celků něco konkrétního? 

Aktuálně máme v portfoliu tři větší projekty. Jsou to Letňany, Horní Počernice a Ďáblice. Jednáme ale i o dalších. V Letňanech povolujeme kolem 500 bytů, očekáváme ale, že se ten projekt rozroste. Pozemky se nacházejí blízko obchodního centra. Letos čekáme územní rozhodnutí. Stejně tak i v Horních Počernicích. Tam je v první etapě asi stovka bytů, dohromady by to ale mělo být až 1 200 bytů a k tomu šedesát rodinných domů. Je navíc v blízkosti plánované železniční zastávky. 

A Ďáblice? 

Tam je to zatím nejkomplikovanější. Jednáme s městskou částí o napojení na místní komunikaci, bohužel původní dohody nebyly dodrženy, byť podle územního plánu se tam mají postavit byty. Takže uvidíme. 

Předpokládám, že i tady půjde o menší a investiční byty. Budou tedy i dostupnější? 

Ano, lokality jsme vybírali s ohledem na ceny. Jediný rozdíl je, že si v Letňanech a Horních Počernicích chceme vyzkoušet také nájemní a družstevní bydlení. Chceme tak zkusit zamířit na trochu jiného zákazníka. Hypotéka je dnes dost limitující a nájemní bydlení nám dává flexibilitu. Buď si byty podržíme, nebo je prodáme jako celek nějakému investorovi či fondu. 

Kromě developerské společnosti máte také stavební firmu a investiční fond. Která část je aktuálně největší? 

Nejde to srovnávat. Stavební firma je samostatná entita, která jako generální dodavatel realizuje interní a externí zakázky. Založili jsme ji jako stabilizační prvek. Jednak proto, že se nám několikrát stalo, že generální dodavatel byl najednou blízko bankrotu. Něco takového ovlivňuje realizaci celého projektu a je to situace, do které se nechcete dostat. Když oslovíte větší společnosti, dost často vás zase neberou vážně, pokud už nemáte něco za sebou. 

Proto jsme si založili stavební divizi, která naštěstí velmi rychle přesvědčila třetí stranu na trhu, takže staví nejen pro Gartal, ale i pro další hráče. Třeba pro Creditas. Dostali jsme se také do tendrů k větším developerům. Má to ale ještě jednu výhodu. Cyklus stavební a developerské společnosti je totálně odlišný. Jako developer na projektu pracujete třeba i deset let. Stavební firma realizuje denně. Investiční fond je motor pro financování našich projektů. 

Jaké s ním máte plány? 

Potřeby skupiny budou větší než dřív, proto potřebujeme, aby fond rostl. Zároveň vidíme, že loni i letos je o nás větší zájem ze strany větších investorů. Počítáme, že za dva roky bude fond o dost větší, než je teď. 

Jaký obrat má Gartal aktuálně? 

Development se stavebním segmentem je nyní asi 1,4 miliardy korun. Do pěti let bychom chtěli mít obrat tři miliardy ročně.  

To si slibujete hlavně od těch větších projektů? 

Ano, jen Chodov představoval v obratu firmy víc než miliardu. Samozřejmě se neprodá za rok, ale za dva ano. K obratu tři miliardy tak potřebujeme takových šest Chodovů. Kromě těch velkých projektů chceme každopádně pořád dělat i ty menší, které pomohou překlenout dobu strávenou na jednom urbanistickém celku. Aktuálně máme v portfoliu několik malých projektů, které nám umožňují flexibilně reagovat na trh. 

Nakolik projekty stavíte z vlastního kapitálu? 

Struktura celého projektu stojí ze sedmdesáti procent na financování banky. Třicet procent je vlastní kapitál. Cílem je, aby osmdesát procent vlastního kapitálu tvořil investor a dvacet procent my. 

Jak dlouho už jste v Česku? 

Před pár dny to bylo 29 let, co sem přišli moji rodiče. Pro mě to bude 29 let až v květnu. Nechali mě v Bělorusku dodělat sedmou třídu a pak jsem se přestěhoval. Rodiče přijeli napřed, nastoupili na Karlovu univerzitu, ubytovaní byli na kolejích a začali se učit česky. Bylo jim tehdy čtyřicet, stejně jako je teď mně. Hodně na to vzpomínali, bylo to pro ně takové druhé mládí. 

Dovedete si představit, že uděláte něco podobného? 

Nedovedu. Oba měli vysokou školu, táta dokonce dvě. V Bělorusku tehdy zvolili Lukašenka a oni vyhodnotili, že minimálně pro mě bude lepší, když budu vyrůstat jinde. Strejda už tehdy žil v Německu, tam se jim ale nechtělo, Česko dřív navštívili a hodně se jim tam líbilo. Vsadili na to veškeré úspory a pak, po nějaké době, když tady byli, prodali v Bělorusku byt i chalupu. Bylo to all in.  

Chodil jste do sedmé třídy, takže vám bylo asi třináct? 

Je to tak. Pro mě to tenkrát byl konec světa. Měl jsem kamarády, znal jsem to prostředí, najednou je všechno jinak. Rok jsem nevěděl nic, psal jsem diktáty se slovy, která neexistovala. Řekli mi: piš, co uslyšíš. Po půl roce jsem to dotáhl na dvojku. 

Kdybych to nevěděla, asi bych ani nepoznala, že nejste rodilý Čech. 

Když jsem studoval, moje čeština byla mnohem lepší. Teď mluvím rusky i anglicky, protože pracuji i v gastru, kde se schází spousta jazyků. Hodně se to na tom odráží. 

Z vašeho vyprávění vyplývá, že jste Gartal založil hned po vysoké škole, bylo to tak?

V podstatě ještě při studiu. S Rostislavem jsem chodil na Vysokou školu ekonomickou na Žižkově. Poznali jsme se hned v prváku a řekli jsme si, že to zkusíme. 

Co že jste tak spěchali? 

Můj táta v té době onemocněl rakovinou, takže jsem se musel postarat o rodinu. I proto jsem hned naskočil do toho Újezda, dělal jsem projekt management, Rostislav tehdy zajišťoval prodej. Dali jsme to. 

Takže jste vlastně nikdy nedělal nic jiného?

Ale ano, ještě jsem řídil bowling. Pro studenta to byl dream job. Byl to první bowling v centru města, V Celnici, a pro mě to byla velká škola. Chodili tam lidé z firem z Prahy 1, stejně jako zaměstnanci České národní banky včetně tehdejšího guvernéra Zdeňka Tůmy. Byly standardní dny a někdy plonkové, to jsem pak zavřel ve dvanáct a pozval jsem studenty z ekonomky. Moji nejlepší kamarádi jsou z té doby a všichni, až na Rostislava, jsou to vlastně Češi. V té době si o mně lidé mysleli, že jsem Čech, který umí hodně dobře rusky. Bowling mě naučil jednat s lidmi a zařizovat nejrůznější věci, jako jsou večírky a podobně. 

Rostislav, což je dodnes váš byznysový partner, je z Ukrajiny. Nevstupovala mezi vás někdy politika? 

Jestli se to někdy stalo, tak v roce 2014, kdy začala válka na Krymu. Byla to moje chyba, vždycky jsem vyrůstal v tom, že Krym je ruské území. Bylo to tak dáno, už od doby mých praprarodičů. Bylo to tedy téma, na kterém jsme se neshodli. Když pak ale na Ukrajině začala skutečně válka, spíš nás to stmelilo. Válka totiž není o národnosti, ale o tragédiích lidí. Tehdy jsme začali systematicky pomáhat a jeden dům, který jsme měli připravený k rekonstrukci, jsme nakonec poskytli uprchlíkům. Tady v Praze jsme viděli, co se děje hodně daleko, a týkalo se to nás všech. 

První byl Etnosvět

Trochu už jste tady zmínil to gastro. Gartal totiž není vaším jediným byznysem, máte i skupinu společností Spojujeme, která provozuje různé eventové prostory a také podniky, jako je Spojka v Karlíně nebo Foyer Café ve Fantově budově na hlavním nádraží. Proč zrovna gastro? 

První restaurace, kterou jsem otevřel, byla vegetariánská restaurace v roce 2015. Jmenovala se Etnosvět a byla na I. P. Pavlova. Bylo to v budově, kterou spravoval Gartal, měli jsme tam kanceláře a majitel budovy mě požádal, abych pro ten prostor našel nějakou franšízu. Někoho jsme oslovili, ale nevyšlo to, majitel domu byl vegetarián, který tehdy prohlásil, že to je velký trend a že nám s tím pomůže. 

Vlastně nevím jak, tehdy jsem miloval maso, ale dokázal mě přesvědčit. Potřeboval jsem tehdy pochopit ten byznys, snažil jsem se nahlédnout do toho světa, tak jsem taky přestal jíst maso. Jsem tak asi první a poslední komerční vegetarián na světě. Byl to úspěšný podnik, byť mnoho konkurence jsme tehdy neměli. Tým Etnosvěta ale vegetariánský nebyl a cítil jsem, že to bude problém. Že budu muset buď hodně obnovit tým, nebo najít alternativu. Tak jsme otevřeli Spojku. 

Etnosvět ale už neexistuje.

Skončil za covidu a už jsme ho neobnovili. Otevřeli jsme ale Foyer Café a Dark Kitchen na Vinohradech, kde je také catering. Zároveň provozujeme franšízu dean&david. Pak máme eventový projekt Endorfin, který je takovým předstupněm Spojka events. Kdybychom neviděli, že to funguje, Spojka by nikdy nevznikla. Zároveň provozujeme eventový prostor v historických sálech ve Fantově budově. Chceme se tímto směrem rozvíjet, aktuálně vyhledáváme tendry, a jeden jsme teď dokonce i úspěšně vyhráli. Eventy přinášejí zajímavou příležitost, je velká poptávka po prostorech, kam se vejde až tisíc lidí. 

Jsou Spojujeme a Gartal dva úplně oddělené byznysy? 

Ano, byť mám často tendenci říkat, že to je naše, a Rostislav mě opravuje, že ne, že to je moje. Ale kdyby nebyl Gartal, rozhodně by nebylo ani Spojujeme, protože finance na gastro a eventy jsem vydělal hlavně v Gartalu. 

Předpokládám ale, že to není nevýdělečné. Jak se vaší gastro-eventové firmě daří? 

V dnešní době je to skupina, která má 120 zaměstnanců a obrat 180 milionů. Musíme se samozřejmě rozvíjet, ale má to různé etapy. Na začátku mohou být i ty nejzajímavější koncepty prodělečné, což tak v gastru většinou je. Lidé to většinou pojmenovávají jako můj koníček, pro mě je to ale spíš taková vášeň. 

Máte v gastru v plánu něco nového? 

Určitě jsou to nějaké ty eventové prostory, myslím si ale taky na kantýnu. Byla by ale o něco zdravější. Vždy chceme stavět něco, za co se nebudeme stydět.