Brownfield není jednodušší cesta. Může mít ale bezkonkurenční polohu

Stavět na brownfieldu bývá složitější a v některých případech i dražší než na zelené louce. Developer musí počítat s demolicemi, možnými problémy z hlediska ekologie nebo se složitější přípravou území. Přesto právě na bývalých průmyslových a drážních areálech dnes vznikají některé z největších rezidenčních projektů v Česku. Jedním z důvodů je jejich poloha a možnost navázat novou výstavbu na existující město. 

A právě tou cestou se rozhodla jít i developerská společnost Go4Home, která staví parkovou čtvrť MOSAIQ v Berouně. Společnost Go4Home ji připravuje na místě bývalého průmyslového areálu Traktorky v Berouně v blízkosti křivoklátských lesů. 

„Hledali jsme větší pozemky s rozvojovým potenciálem za hranicí Prahy, napojené na železnici,“ popsal developer projektu Michal Nečesánek v rozhovoru pro e15. Projekt má ve dvou etapách nabídnout celkem 460 bytů. „Unikátní je mimo jiné i to, že 55 procent území bude pokryto zelení včetně stromů,“ upozorňuje Nečesánek. 

Zajímavá poloha

Poloha mnoha brownfieldů je jedním z důvodů, proč mohou být brownfieldy pro rezidenční development zajímavé. „Významný bývá i benefit pro budoucí obyvatele – velká část brownfieldů se nachází v atraktivních polohách uvnitř měst, kde je dobrá dostupnost služeb i široká nabídka pracovních příležitostí. Vše potřebné je tak po ruce a bez dlouhého dojíždění z okraje města,“ říká Filip Tittl, expert na urbanismus a plánování měst z UNIT architekti. 

Dobře je to vidět například na velkých transformačních územích v Praze. Smíchov City vzniká na bývalých drážních pozemcích a kromě bydlení zde postupně přibývají kanceláře, obchody, služby a veřejná prostranství. V Bubnech-Zátorech má podle aktuální územní studie vzniknout až deset tisíc bytů pro 22,5 tisíce obyvatel. Cena takových nemovitostí je ale logicky výrazně vyšší než ve městech za hranicí Prahy. 

Brownfield může developerovi nabídnout něco, co se u nové výstavby na okraji města vytváří podstatně hůř, a sice polohu uvnitř již fungující městské struktury. Neplatí to ale pro každé takové území a výstavba rezidenčních čtvrtí na brownfieldech není v každém ohledu „růžová“. 

„Největším problémem stavby rezidenčních čtvrtí na brownfieldech je dnes podle mě složitost a délka přípravy velkých území, zejména dosažení dohody mezi městem, městskými částmi a investory,“ upozorňuje náměstek primátora Petr Hlaváček. Dodává, že nejde přitom jen o samotné bydlení, ale zároveň o potřebu zajištění škol, parků, dopravy a další veřejné vybavenosti. 

Skrytá překvapení brownfieldů

Proměna brownfieldu může také znamenat vysoké náklady na demolice a sanaci, ale také ekologické zátěže nebo komplikované majetkoprávní vztahy. Jakub Kodr, generální ředitel CTP pro Česko, loni pro e15 upozornil, že výstavba na zelené louce umožňuje jednodušeji řídit náklady a projektovat a zpravidla také zkrátit dobu realizace. Brownfieldy podle něj naopak přinášejí přidanou hodnotu v podobě regenerace městského prostředí. V případě větších transformačních území proto nejde jen o otázku, kolik bytů se na bývalý průmyslový pozemek vejde. Podstatné je také to, jak nová výstavba naváže na okolí a co kromě samotného bydlení nabídne. 

V Berouně má MOSAIQ navázat na existující občanskou vybavenost a zároveň doplnit vlastní obchodní a komunitní prostory. „Bytové domy stavíme daleko od sebe, přibližně 20 až 30 metrů,“ uvedl Nečesánek pro e15. Parková čtvrť bude zároveň disponovat velkým počtem parkovacích míst, a to jak nadzemních, tak podzemních. 

Právě schopnost začlenit novou výstavbu do existujícího města může být jedním z hlavních argumentů pro další využívání brownfieldů. „Z hlediska dlouhodobé udržitelnosti výstavby je zásadní znovuvyužití člověkem již upraveného území, nemusí se zabírat volná krajina se zemědělskou nebo rekreační funkcí,“ vysvětluje Tittl. 

O brownfieldy se stále více zajímají investoři. V roce 2025 je jako možnou alternativu připouštěli u 57 procent investičních poptávek, oproti 52 procentům o rok dříve. Podle CzechInvestu tak postupně přestávají být okrajovou variantou a stávají se běžnou součástí rozhodování o nových investicích.