Překotný přesun nakupování do oblasti e-commerce v době pandemie koronaviru vyvolal zvýšenou poptávku po skladových prostorách. Velké značky expandují v tisících metrech čtverečních, zatímco nově vznikajícím e-shopům stačí desítky či stovky metrů skladové plochy, a to nejlépe jen na pár měsíců. Na otázky, jak být co nejefektivnější a jak pružně reagovat na rychle se měnící prostředí odpovídal Roman Kučera, ředitel portálu Sklady.cz.
Letošní rok byl velmi atypický. Jaké nové trendy přinesl do prostředí pronájmů skladových prostor?
Trendů vidíme několik. Jednak je to zájem o expanzi ze strany potravinářů a prodejců zboží denní spotřeby, kteří se doposud on-line prodeji věnovali jen okrajově, a jednak je to boom v oblasti nových e-shopů. Velké řetězce, které si pronajímají tisíce metrů pro skladování zboží pro své kamenné prodejny či e-shopy, mají v oblasti logistiky značné zkušenosti a hlavně nastavené procesy. Při hledání řešení pro zásobování e-shopu tak mají z čeho vycházet. Ve zcela odlišné situaci se ovšem nachází vlastník e-shopu, který svůj on-line prodej rozjel teprve nedávno.
Co je klíčové u nových e-shopů?
U nově vznikajících e-shopů je obtížné předvídat, jak se jim bude dařit. Klíčem k efektivnosti je udržet si flexibilitu. Bude nám nyní poptávaných sto metrů skladové plochy stačit i za pár měsíců, anebo budeme potřebovat sklad několikanásobně větší? To je otázka, kterou řeší téměř každý začínající obchodník. Vlastníci skladů přitom standardně nabízejí nájemní smlouvy v délce pěti let.
Dá se očekávat, že developeři a vlastníci skladů v tomto změní svůj postoj a vyjdou nájemcům vstříc?
Musím říct, že v průběhu letošního roku nastal i v tomto směru určitý posun a někteří developeři jsou ochotni uvažovat i o krátkodobých smlouvách. A nyní s druhou vlnou a přípravami na předvánoční vrchol se situace opakuje. Naše zkušenost ukazuje, že úspěšný obchodník může své skladové potřeby znásobit během několika málo měsíců. Spolupracujeme s klientem, který před časem poptával prostory o velikosti tisíc metrů čtverečních v různých částech republiky. Jeho nástup byl tak raketový, že po necelém roce provozu jsme pro něj hledali sklad o velikosti deset tisíc metrů čtverečních.
Co byste začínajícím obchodníkům doporučil?
V raných fázích podnikání může být vhodnějším řešením využití služeb logisty, který účtuje podle počtu palet v určitém dnu. Je flexibilní jak do velikosti plochy, tak do počtu skladníků i objemu nabízených služeb. Provede vstupní kontrolu, zboží přetřídí a uskladní. Při expedici pak podle požadavku zboží přebalí, přelepí logem prodejce a na základě objednávek přicházejících z e-shopu ho odešle koncovému uživateli. Provozovateli e-shopu se tak uvolní ruce a on se může soustředit především na prodej a marketing.
Nadnárodní logistické firmy ale pravděpodobně cílí na velké klienty. Je pro ně začínající e-shop zajímavý?
Náš dlouhodobý partner v oblasti logistiky je česká firma WELL PACK, která je aktivní na osmi trzích Evropy a dokáže nabídnout i velmi individuální řešení logistiky zboží. Služby WELL PACKu nabízíme nejen začínajícím obchodníkům, ale také klientům, kteří si pronajímají výrobní nebo skladovou halu. Pochopitelně i oni potřebují dovážet materiál a balit a expedovat hotové výrobky a je pro ně efektivní na tuto službu najmout odborníka. Díky kvalitnímu logistovi tak nájemce dostává vše na jednom místě. Od paletizace, balení, dopravy až po kompletní outsourcing logistiky. WELL PACK je také specialistou na mytí vratných obalů, a to včetně potravinářských.
Jak širokou škálu skladových prostor nabízí portál sklady.cz?
Na portálu sklady.cz najde zájemce o pronájem skladu přes pět set nabídek skladových hal. Dokážeme přitom obsloužit i volajícího, který poptává padesát metrů čtverečních. Přesto se snažíme zjistit skutečnou potřebu zákazníka a nabídnout mu řešení, nikoliv ho pouze směřovat k uzavření nájemní smlouvy.
Jak řešíte situaci klientů, jejich potřeby v čase významně rostou, nebo poptávku tak zvaných sezonních klientů?
Pro příklad uvedu klienta, která začal provozovat velkoobchod s potravinami a do jednoho roku svůj sklad rozšířil desetkrát. Původně přišel s poptávkou 800 metrů čtverečních a nyní obývá prostory bezmála 9000 metrů. Máme také klienta, který začal do České republiky dovážet bio šťávy pro zásobování restaurací, velko- i maloobchodů. Původně přišel s poptávkou na pronájem padesáti metrů čtverečních, dnes by tato plocha zdaleka nestačila. Navíc u tohoto sortimentu platí stejná sezónnost jako u piva, tedy obrovská spotřeba během letních měsíců, zatímco přes zimu by nájemce platil za poloprázdný sklad a nevyužitý personál i techniku. Využitím služeb logisty tak efektivně snižuje své náklady.
Co když e-shop vyroste a stabilizuje se na určitém ročním objemu? Stále se mu vyplatí kompletní outsourcing skladovacích a logistických potřeb?
V určitém bodu nastane okamžik, kdy firma vyroste natolik, že se jí vyplatí pronajmout vlastní prostory a najmout personál i techniku. Nastaví svůj výhled na několik let dopředu a v tu chvíli zvažuje odchod od logisty. I s touto změnou dokážeme zákazníkovi pomoci a provést ho celým procesem od výběru vhodné lokality, přes výběrové řízení na dodavatele skladových ploch a vyjednání co nejvýhodnějších podmínek, až po podpis nájemní smlouvy.
Na co si má dát zákazník pozor, pokud vybírá sklad k pronájmu?
Velmi dbáme na to, abychom dobře pochopili potřeby klienta. K tomu zpracováváme detailní průzkum a probíhá osobní schůzka tak, abychom se stali experty na danou konkrétní službu nebo výrobu, abychom pochopili systém výroby a tok zboží. Podaří-li se na začátku navázat partnerský vztah s klientem, můžeme mu velmi efektivně pomoci. Cílem je takzvaně ušít řešení na míru a ideálně ještě zefektivnit. Klient si prostory k pronájmu nevybírá každý den a v okamžiku, kdy dostane smluvní podmínky, bývá zaskočen množstvím položek, které musí ještě zvážit. Snažíme se klientovi s tímto procesem pomoci a ušetřit mu tak nemalé peníze. Vysvětlíme veškeré i opomíjené podmínky nájmu, jako je výše garance, poplatky za správu areálu a energie, indexace, tedy zdražování nájmu v průběhu let, nebo třeba kdo hradí daň z nemovitosti.
Znamená to, že vy jako zprostředkovatel zařídíte veškerá jednání s developerem nebo vlastníkem nemovitosti?
Postaráme se o vyjednání obchodních podmínek mezi nájemcem a pronajímatelem. Navázání přímého a hladce fungujícího vztahu mezi oběma partnery je však klíčové pro dlouhodobou spokojenou spolupráci. Jde o vztah na pět, deset i více let na bázi denního kontaktu. Ze strany nájemce tedy zdaleka nejde jen o výběr cenově nejvýhodnější nabídky. Uzavíráme mnoho takových smluv, takže víme, jak probíhá komunikace s konkrétním developerem. Našimi doporučeními můžeme nájemce ochránit od toho, aby v průběhu nájmu řešil otázky, které se neprojednaly na začátku, zvyšují jeho náklady a brání mu v soustředění na vlastní byznys.
Jak dlouho takový proces trvá?
Všeobecně doporučujeme klientům začít se rozhlížet zhruba rok předem. Záleží na očekáváních, lokalitě a velikosti poptávané plochy. U stávajících hal dokážeme klienta nastěhovat během týdne, pokud prostor odpovídá jeho požadavkům z hlediska velikosti, počtu lidí, kanceláří a zázemí. Stojí-li už hrubá stavba, je třeba počítat se třemi až čtyřmi měsíci do nastěhování. Při nové výstavbě, kdy se staví hala na požadavek nájemce, je třeba jednat deset až dvanáct měsíců předem. Kratší termín je většinou s ohledem na veškeré rozhodovací a schvalovací procesy šibeniční.
Jak se odrazily okolnosti pandemie koronaviru na výši nájemného?
Čekalo se, že nájmy klesnou. To se však neděje, hlavně z důvodu nedostatku kapacit, a ceny stagnují nebo v okolí Prahy jdou mírně nahoru. Kolem Plzně je kvůli útlumu automotive odvětví momentálně velká nabídka volných ploch okolo 150-200 tisíc metrů čtverečních, v této lokalitě registrujeme mírný pokles cen.
Za jakých podmínek se vyplatí investovat do koupě pozemku a stavby vlastní haly?
Umíme zprostředkovat výstavbu haly na vlastním i cizím pozemku. Aktuálně disponujeme několika pozemky od Aše až po Ostravu, kde máme stavební povolení a můžeme okamžitě stavět. Stavět vlastní haly má ekonomický smysl v případě, kdy má klient dlouhodobý a jasný výhled. Například vyrábí dvacet let ve stejném objemu a ví, že zboží bude na trhu likvidní i další dekádu. Také lze kombinovat, kdy se jádro výroby umístí do vlastní haly uzpůsobené na míru a k tomu si firma v rámci flexibility pronajme haly pro skladování kdekoliv po republice.
Co ale s halou, pokud její vlastník zjistí, že už ji nepotřebuje? Umíte pomoci i v takovém případě?
Na stavbu haly je třeba nahlížet jako na investici. Vlastnictví musí být úspornější než pronájem, zároveň hala musí být co nejuniverzálnější, aby v případě ukončení vlastního provozu bylo snadné se jí zbavit. Viděl jsem hodně případů, kdy hala byla tak specifická, že bylo pro nového vlastníka výhodnější ji zbourat.
Roman Kučera (46 let)
Od roku 2018 je ředitelem sklady.cz, v nemovitostech se pohybuje od roku 1997, pracoval též v rezidenčním segmentu. Během své kariéry žil tři roky v Perském zálivu, kde pracoval pro francouzský hotelový řetězec. Otec tří dcer je sportovcem tělem i duší, jako závodní cyklista ujede na kole ročně přes 16 tisíc kilometrů.
