Albánie jako náhrada za Dubaj? Jeden z českých investorů koupil desítky apartmánů

Albánie v posledních letech učarovala desítkám tisíc českých turistů, ale také stovkám českých investorů, mezi nimi i zakladateli holdingu CZECH-GEN Jiřímu Žákovi. Byla to kombinace „neobjeveného“ trhu a osobní zkušenosti s místním prostředím, co ho do Albánie přivedlo.

„Zaujala mě ta nádherná země a její obyvatelé, kteří žijí bez předsudků,“ popisuje své první dojmy. Původně šlo o čistě soukromou investici – nákup dvou apartmánů pro rodinu a manažery. Dnes se ale jeho aktivity posouvají směrem k systematičtějšímu byznysu.

Od osobní zkušenosti k investiční strategii

Zásadní zlom přišel ve chvíli, kdy se otevřela možnost nakupovat v Albánii nemovitosti i přes firmy. Žákova skupina tak prostřednictvím CZECH-GEN pořídila další apartmány, tentokrát už i jako benefit pro své zaměstnance. Následovala spolupráce s realitní společností Albia, která se specializuje na zprostředkování nákupů nemovitostí v této balkánské zemi.

Právě tato firma dnes patří mezi nejviditelnější české hráče na místním trhu. Za sebou má více než stovku dokončených prodejů a nabízí kompletní servis – od právního zajištění přes komunikaci s úřady až po následnou správu nemovitosti. Pro investory je klíčové zejména to, že celý proces probíhá v češtině a se znalostí místního prostředí.

Žák šel ještě dál. V reakci na rostoucí zájem svého okolí i obchodních partnerů se rozhodl investovat ve větším měřítku a nakoupil desítky apartmánů ve Vloře – oblasti, která je dnes považována za jeden z nejperspektivnějších bodů na albánském pobřeží. A jeho aktivity v Albánii neskončily jen u apartmánů, rozvíjí tu i další byznys.

„Bylo nutné jednat rychle, proto naše firma MedicProgress převezme tyto projekty do svého porfilia. Dalšîm krokem jsou dodávky vířívek od českého výrobce do prodávaných apartmánů, protože je o ně zàjem. Je to služba zákazníkûm,” popisuje Žák.

Navíc jeho společnost MedicProgress je výrobcem kosmetiky AmeaCare, kterou na albánský trh a postupně i na celý Balkán uvádí právě právě Albia. Míří s ním především do hotelů a apartmánů.

Zakladatel holdingu CZECH-GEN Jiří Žák | Zdroj: e15

Vlora jako nový investiční hotspot

Vlora zažívá v posledních letech prudký rozvoj. Klíčovým impulzem má být nové mezinárodní letiště, které výrazně zlepší dostupnost jižní části země. Podle původních plánů mělo začít fungovat vloni, ale provoz na něm začne nejdříve příští rok. Už dnes se ale výhled na jeho otevření promítá do cen i zájmu developerů. A to i těch světových. Zeť amerického prezidenta Jared Kushner chystá na nedalekém panenském ostrově Sazan a v přilehlé zátoce Narta stavbu luxusního resortu.

Albánie k tomu nabízí silný makroekonomický příběh. Mezinárodní měnový fond pro rok 2026 očekává růst albánské ekonomiky o 3,4 procenta. Evropská komise zároveň uvádí, že Albánie v prosinci 2025 otevřela poslední vyjednávací klastr a během třinácti měsíců dostala do jednání všech 33 kapitol přístupového procesu. To sice neznamená jistý vstup do Evropské unie v konkrétním roce, ale posiluje vnímání země jako kandidáta, který se k evropskému trhu institucionálně přibližuje.   

Ještě viditelnější je růst turismu. Podle albánského statistického úřadu INSTAT do země loni přijelo 12,5 milionu zahraničních návštěvníků, o 6,6 procenta více než v předchozím roce. Letos to má být podle očkávání až 15 milionů turistů. Albánie tak už není skrytým tipem několika dobrodružnějších cestovatelů, ale masovou destinací, která se snaží dohnat infrastrukturu, služby i ubytovací kapacity.

Podle Sabriny Srbové z Albie se ceny nemovitostí v pobřežních oblastech Albánie v současné době pohybují zhruba mezi tisícem a třemi tisíci eury za metr čtvereční v závislosti na kvalitě projektu a vzdálenosti od moře. U novostaveb ve fázi výstavby přitom není výjimkou meziroční růst o 20 až 30 procent.

„Nacházíme se v období, kdy je stále možné vstoupit do projektů za rozumné ceny před dalším výrazným růstem,“ říká Srbová. Právě novostavby s recepcí, bazény a profesionální správou dnes dominují investiční poptávce.

Zakladatelka společnosti Albia Sabrina Srbová | Zdroj: Albia

Jaká je návratnost investice?

Investoři se logicky ptají na návratnost. Ta se v Albánii odvíjí především od krátkodobých pronájmů během turistické sezony, která trvá zhruba od května do října. Například apartmán o velikosti 2+1 může v severních letoviscích kolem Drače generovat kolem 70 eur za noc, v první linii u moře i přes 100 eur. Na jihu, tedy i ve Vloře nebo Sarandě, bývají ceny ještě vyšší. Ve vnitrozemí jsou ceny nižší, samostatnou kapitolou je ale Tirana, kde se některé lokality dostávají na úroveň pobřeží. 

Přesto je potřeba zůstat realistický. Výnos zpravidla nepokryje celou hypotéku – spíše její významnou část. Hlavní hodnota investice tak spočívá v kombinaci průběžného příjmu a růstu ceny nemovitosti. „Drobné investory nejvíce zajímá, zda jim výnos splatí hypotéku. Tady je budeme muset zklamat. Reálně dosáhnou maximálně na tři čtvrtiny ročních splátek,“ říká Srbová. Investice tak podle ní nedává smysl jako jednoduchý stroj na pasivní příjem od prvního roku, ale spíše jako kombinace vlastního užívání, částečného výnosu a sázky na růst hodnoty nemovitosti.   

Nový typ českého investora

Zajímavým trendem je proměna struktury investorů. Zatímco dříve dominovali drobní kupci hledající dostupný apartmán u moře, dnes do Albánie vstupují i větší hráči.

„Už to není jen o jednotlivcích. Vidíme nástup českých firem i investičních skupin,“ říká Srbová. Tento trend podle ní zesílil i v důsledku geopolitické situace, například ochlazení zájmu o Dubaj přesměrovalo část kapitálu právě do Evropy.

„Albánie už není jen o starších apartmánech v domech z minulých dekád. Roste výstavba rezidencí, hotelů a resortů, a to nejen v tradičních letoviscích, jako jsou Drač, Vlora nebo Sarandë, ale i na místech, kde dříve rezidenční výstavba prakticky nebyla,“ doplňuje Srbová.

Její Albia posiluje právě ve zmíněné Vloře. Nově nabízí apartmány v rezidenčním komplexu Poseidon nedaleko centra, v první linii u pláže Lungo Mare. Podle Srbové mají největší investiční smysl menší a střední apartmány v moderních komplexech s recepcí, bazénem, parkováním a profesionální správou. Umožňují jednodušší provoz a vyšší obsazenost než samostatné domy. Vily a větší nemovitosti sice přibývají v poptávce majetnějších klientů, ale z čistě výnosového pohledu často nevycházejí tak dobře.

Stavba nového letiště ve Vloře | Zdroj: Facebook letiště Vlora

Rizika: právo, developeři i správa

Navzdory atraktivitě trhu zůstávají i rizika. Největším problémem může být nedostatečná právní prověrka nemovitosti nebo neověřený developer. Albánský trh je stále méně regulovaný než ten český, což zvyšuje význam kvalitního poradce.

Dalším faktorem jsou náklady na správu. Ty mohou výrazně ovlivnit celkovou návratnost, zejména pokud investor nemá zajištěný profesionální servis. Právě zde se snaží profilovat firmy jako Albia, které nabízejí kompletní řešení „na klíč“ včetně správy, pronájmu i údržby.

Zahraniční kupující mohou nemovitost pořizovat i sami, ale lokální právník a zkušený poradce jsou podle Srbové v Albánii prakticky nutností. U novostaveb je navíc potřeba počítat s tím, že rychlý stavební boom nemusí vždy znamenat stejnou kvalitu.

Daňově je Albánie podle Albie pro zahraniční investory relativně vstřícná. Roční daň z nemovitosti se má zpravidla pohybovat kolem 0,05 procenta z hodnoty nemovitosti, konkrétní sazba se ale liší podle obce. Daň z kapitálového zisku při prodeji činí standardně 15 procent. Při nákupu je potřeba počítat s notářskými a právními poplatky, případně s provizí za zprostředkování.

Tady je dovolená pro Čechy nejlevnější. Žebříček zemí, kde za korunu dostanete nejvíc

Ekonomika

Sázka na růst

Albánie dnes stojí na prahu další fáze svého rozvoje. Očekávaný vstup do Evropské unie v horizontu několika let, pokračující růst turismu i příliv zahraničního kapitálu vytvářejí prostředí, které investory přitahuje.