Kde v Praze se nejrychleji vrátí investice do bytu? Stačí popojet metrem a peníze jsou zpět o dvě dekády dříve
Sázka na trvalý růst cen bytů sice u investorů omlouvá nízké výnosy z nájmů, případná stagnace trhu však představuje zásadní riziko.
Jednotlivé pražské obvody vykazují propastné rozdíly v pořizovacích cenách i celkové rychlosti návratnosti investice.
Nejlepší zhodnocení momentálně nenabízejí ty nejdražší a nejpopulárnější čtvrti, ale velmi nečekaný vítěz.
Jak atraktivní vám přijde roční výnos dvě a půl procenta? Skoro polovina Dluhopisu republiky a méně než byť i jen průměrný tuzemský spořicí účet. Přesto je určitou částí investorů veleben a takřka absolutizován. Řeč je o realitních investorech do pražských bytů na pronájem.
Ochota akceptovat takto ubohý výnos má nicméně zřejmý důvod. Sázku na růst ceny samotných bytů. Potíž nastane v okamžiku, kdy se růst z nějakého důvodu zastaví a nastane fáze stagnace. V takové éře skutečně ponese průměrný pražský byt reálný hotovostní výnos 2,5 procenta brutto. Jaké části investorů to bude stačit?
Výrazné rozdíly i v rámci Prahy
Pražský trh s byty není jeden velký pytel bez vnitřních kapes, kam prodejci bez ladu a skladu házejí svůj majetek a investoři je pak náhodně vytahují a bez dalšího kupují. Ostatně si představte, že rozdíl v ceně průměrného bytu v Praze v závislosti na části Prahy (členěné do deseti základních oblastí) letos v červenci přesáhl jedenáct milionů korun.
Ano, jde jen o pouhý rozdíl v cenách. Nejdražší pražský obvod totiž svým cenovým průměrem za byt už před pár měsíci překonal metu dvaceti milionů korun a průměrný byt se tu z nájmu splatí za necelých 60 let. Naopak v nejlevnější městské části stále ještě dáte za průměr částku pod deset milionů korun a návratnost tím klesne téměř o dvě dekády. Není to láce, ale není to ani šílenství.
Pohled na extrémy
My se v našem dnešním přehledu vyhneme kategorii průměr zahrnující extrémy, které jej přirozeně zkreslují, a vezmeme si modelový byt o výměře šedesáti metrů čtverečních, který má přece jen k investičnímu bytu na další pronájem blíže než imaginární průměr. Zde je situace o něco lepší, průměrný výnos z pronájmu počítaný nad daty z realitního portálu RealityMix nám najednou vystoupal na 3,1 procenta. Není to finále World cupu, na druhou stranu jsme se zbavili cifry začínající dvojkou, což je možná malý krok vpřed pro naši investici, zato velký krok pro její psychologické vnímání.
Jak jsme si řekli, pražský trh s byty je značně diferencovaný. Ruku v ruce s tím se pochopitelně výrazně liší i investorský výnos z pronájmu. Ten poté přímo určuje i charakter investora v té které části města. V případě šedesátimetrového bytu se tak například napříč metropolí liší výnos až o téměř půldruhého procentního bodu. Pojďme si dát Prahu pod výnosový drobnohled a podívejme se na to, kde dnes zhruba začít hledat byt s co možná nejvyšším ročním výnosem z pronájmu.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
