Pražské sídlo společnosti je komorní, nenápadné, ale zároveň světlé a elegantní. Poskytuje klidné pracovní prostředí, které je řešeno částečně formou open space. A tak se hned ptám na kancelářské prostory…
Jak vypadal trh s kancelářskými budovami v České republice v roce 2011?
Pokud se podíváme na statistiky, trh se choval zdravě. Dokonce se dá říci, že jsou ta čísla až překvapivě optimistická. Vůdčími trhy v regionu jsou Česká republika a Polsko, následuje Slovensko. Jen Maďarsko je na tom trochu hůře: ekonomika tam skomírá, míra neobsazenosti kancelářských budov místy přesahuje 20 procent. Jinde míra neobsazenosti naopak klesá. V Praze, Varšavě i Bratislavě se drží okolo 10 procent, někde dokonce i pod touto úrovní, a věříme, že v horizontu nejbližších 12–24 měsíců to tak zůstane. Nicméně jsou to jen čísla – a ta nám neříkají úplně objektivní situaci.
V čem se liší situace na Slovensku od té české a polské?
Slovenský trh částečně bojuje kvůli euru. Poptávka i nájemné se tam přesto udržují na stabilní úrovni, což je vcelku příznivé. Trh je ovlivňován třemi silnými hráči – společnostmi Penta, J&T a HB Reavis. Když se vrátíme do Česka: míra neobsazenosti sice nenápadně, ale přesto klesá, take up byl loni dokonce rekordní. Plocha 325 000 m2 pronajatých kanceláří za rok 2011 – to vypadá impozantně, ale realita je zkreslená dvěma velkými zakázkami, které zahrnovaly např. poptávku od PricewaterhouseCoopers.
Jak se daří spekulativní výstavbě?
Centra s dobrou dopravní dostupností, nejlépe na metru, se rozhodně uživí. Nicméně registrujeme nedostatek spekulativního investování a chuti developerů jít do rizika. Nemají to jednoduché, protože očekávání nájemníků jsou vysoká: chtějí nízké nájemné a zároveň dokonalou dostupnost a připravenost projektů. A to nejde příliš dohromady. Tradiční developeři proto mají problém, jak přesvědčit klienty a získat je pro nové projekty. Developerské a investiční společnosti, které samy nestaví, jsou v obtížnější pozici než stavební společnosti.
A jak si stojí evropský trh?
Evropa má problém: tři miliardy eur v realitách. Banky budou muset během dvou až tří let rekapitalizovat, protože je nedostatek financí na trhu. Jenomže zatím se banky chovají přesně naopak: místo aby prostředky uvolnily, spíše je stahují zpět. Bohužel v nejbližším období nepředpokládám změnu jejich postoje… Každopádně nedostatečná bankovní podpora je pro developery frustrující. Platí totiž ekonomický trojúhelník poptávka–likvidita–financování. Na českém i polském trhu je silná poptávka, dobrá likvidita, ale chybí možnosti financování.
[file:13573:small:right]
Nakolik nás ovlivňuje situace v Německu?
Jde o klíčový vztah, který na náš trh působí pozitivně. Dá se říci, že je to „ekonomický motor“: vždyť český export do Německa je druhý největší – hned po Číně! Jsou zde dobře navázané a fungující kontakty, navíc Německo má a bude mít důležité postavení v rámci Evropy. Pozitivní roli hraje nejen geografická blízkost, ale také přirozené, logické vazby.
Jak vypadá kancelářský trh v regionech?
Podle našich statistik stojí vlastně za zmínku jenom Praha, Brno a Ostrava. Praha zaujímá téměř 90 procent kancelářských prostor v republice, součet Brna a Ostravy se blíží 10 procentům. Tohle vyhraněné rozdělení republiky zůstane: pro banky je daleko přitažlivější podporovat pražské projekty než regionální.
Neobáváte se současného trendu práce z domova? Myslíte, že za 20 let budou existovat tradiční kanceláře?
V roce 2011 jsem byl členem pracovní skupiny společnosti Jones Lang LaSalle (JLL), která zahrnovala široký okruh expertů – včetně architektů, designérů, psychologů… Závěry práce této skupiny se shodly na tom, že tradiční kanceláře určitě budou existovat nadále. Některé společnosti samozřejmě budou fungovat na mobilní bázi. Od projektantů to bude vyžadovat důraz na větší flexibilitu, pružné změny uspořádání prostoru, optimalizaci využití plochy, která je k dispozici.
V čem se podle vás budou kancelářské prostory budoucnosti nejvíc lišit od těch současných?
Studie společnosti JLL s názvem Office 2020 zdůrazňuje další rozvoj moderních komunikačních technologií. Ale já vám řeknu svůj osobní názor: mobilního fungování a sociálních sítí je dnes možná až moc… Lidé jsou velmi otevření, neoddělují striktně svůj pracovní a osobní život, vše je na očích a může docházet nebo opravdu dochází k monitorování pracovníků téměř po celý den. Ten trend není v pořádku. Jsem přesvědčen, že se pozastaví, a možná dokonce vrátí zpět: lidé budou chtít návrat k většímu oddělení pracovního a soukromého života.
Znamená to, že vaše nejnovější bytové projekty s možností práce z domova nepočítají?
Schopnost pracovat z domova určitě nabízíme, za samozřejmost dnes považujeme IT, WiFi – základní pracovní zázemí pro každého. Ale pracovní ateliéry nabízet nebudeme. U všech prostor – bytových i komerčních – jdeme spíše jiným směrem. Důraz klademe na vysokou kvalitu, na moderní prostory pokud možno na metru. Dbáme na certifikaci (LEED, BREEAM) – Explora Business Centre například usiluje o certifikát LEED Gold.
*
Guy Speir
Ve společnosti Avestus Real Estate je zodpovědný za řízení pronájmu a marketingových aktivit pro celý region střední a východní Evropy. Z pražské centrály vede tým zodpovědný za pronájem projektů Emporia Towers a South City v Bratislavě, Enterprise Park v Krakově, International Business Centre a Wisniowy Business Park ve Varšavě. Má rovněž zodpovědnost za další budovy v Polsku (Forum Gliwice, Galeria Podlaska, Koszyki) a Bulharsku (Mall of Sofia) i za Explora Business Centre v České republice. Podílí se na definování a zajišťování nových obchodních příležitostí pro společnost. Guy Speir má více než 10 let zkušeností z realitního sektoru ve Velké Británii a regionu střední a východní Evropy. Je držitelem titulu BSc. (Hons) Urban Property Surveying (1997) a členem The Royal Institution of Chartered Surveyors.
Avestus Real Estate
Jeden z předních developerů v oblasti trhu s nemovitostmi ve střední a východní Evropě je součástí společnosti Avestus Capital Partners, vedoucí mezinárodní realitní a investiční společnosti se sídlem v Irsku. Avestus Real Estate poskytuje veškeré poradenské a realizační služby v oblasti inicializace, strukturování, financování, rozvíjení a řízení různorodého majetkového portfolia. Centrála společnosti je v Praze.
*
#####Budoucnost kanceláří z jiného pohledu
Poradenská společnost Colliers International věří, že i v průběhu příštích 15–20 let bude poptávka po kancelářích na stejné úrovni, jako je dnes. Bude se tak dít především kvůli narůstajícím požadavkům zaměstnanců pracujících ve velkých firmách na flexibilní prostředí vhodné pro spolupráci i dostatek osobního prostoru. Tyto požadavky budou mít za následek zvětšení prostoru jednotlivých pracovníků v kancelářích a vyrovnají tak pokles populace a nárůst flexibilních pracovních úvazků a práce na dálku. Nicméně bude docházet k velkým změnám v užívání kanceláří a celkovém uspořádání prostoru. Vzhledem ke snahám o snížení výdajů za nájem bude narůstat tlak na využívání moderních technologií a dalších flexibilních kancelářských řešení. Současně s tím však budou zaměstnavatelé usilovat o to, aby klíčoví zaměstnanci byli spokojení, motivovaní, produktivní a těšili se do práce. Vhodně zvolená pracovní strategie totiž bude mít v době stále větší konkurence na trhu práce rozhodující vliv na úspěch firmy v budoucnu. Pro developery a pronajímatele bude určujícím faktorem úspěchu portfolia kanceláří to, zda budou moci nabídnout vhodné prostory, které umožní změny dispozičního uspořádání a splní požadavky na udržitelné budovy, protože právě takové prostory nájemci a investoři nyní vyžadují. Tyto požadavky však nepocházejí jen ze strany firem, ale i od samotných zaměstnanců.
#####Trendy na současném trhu jsou následující:
