Většina zemí regionu střední a východní Evropy (CEE) včetně České republiky zaznamenala v uplynulém desetiletí výrazný růst cen nemovitostí, což vyvolalo obavy z možného rizika jejich nadhodnocení.
Studie finanční skupiny UniCredit analyzuje poptávkové a nabídkové faktory na trhu bydlení a snaží se odpovědět na otázku, jaké byly hlavní příčiny strmého růstu cen bytů a zdali některé ze zkoumaných zemí již nevykazují symptomy cenové bubliny. Příznivý demografický vývoj, zlepšující se finanční situace domácností a snadnější dostupnost úvěrů na bydlení se ukázaly být hlavními důvody prudkého růstu poptávky po bydlení v posledních letech. Silné poptávce nepochybně přispěla nízká výchozí úroveň soukromého vlastnictví bytů. Od počátku 90. let se díky převodům družstevních bytů do osobního vlastnictví a privatizaci státních a obecních bytů podíl vlastnického bydlení postupně zvyšoval a v roce 2007 dosáhl v ČR 60 procent. Touha bydlet ve vlastním byla podněcována i psychologickými faktory, například obavou z rychle rostoucího nájemného či cen nemovitostí. Zajímavostí ovšem je, že zatímco podíl vlastnického bydlení ve starých zemích EU je jen o něco málo vyšší než v ČR, tak v regionu CEE bydlí v průměru v důsledku masivní privatizace z první poloviny 90. let ve vlastním již 77 procent domácností. Pozitivní populační vývoj byl důležitým poptávkovým stimulem zejména ve středoevropském regionu. Vedle poptávky po novém bydlení ze strany silných populačních ročníků 70. let hrál podstatnou roli i trend rychlého přibližování životní úrovně a životního stylu vyspělejším státům Evropy. Jednalo se například o snižující se průměrný věk, ve kterém mladí lidé opouštějí domovy svých rodičů, či klesající průměrný počet členů domácnosti. Potenciál na straně poptávky se zvyšoval i s rostoucím finančním majetkem domácností. Podíl finančních aktiv obyvatel regionu CEE na HDP se vyhoupl ze 43 procent v roce 2000 až na 60 procent v roce 2007. České domácnosti poměrně rychle bohatly v letech 2005–2007 a jejich finanční majetek dosáhl na konci předloňského roku 65 procent HDP. Za silným růstem jejich bohatství stál zejména dynamický růst mezd, klesající nezaměstnanost a solidní výkonnost akciového trhu. To vše doprovázela rostoucí spotřebitelská důvěra a ochota žít na úvěr.
#####Hypotéky jako nepostradatelný faktor rozvoje trhu s bydlením
Poptávku po bydlení v celém regionu CEE významně podpořilo usnadnění přístupu jednotlivců k úvěrům, které souviselo s restrukturalizací bankovních systémů, legislativními změnami v rámci příprav na vstup do EU či s odstraněním překážek pro vstup zahraniční konkurence na lokální bankovní trhy. V některých zemích jako ČR, Slovensko, Maďarsko či Chorvatsko zlepšily dostupnost půjček na bydlení rozmanité státní pobídky od podpory stavebního spoření k možnosti daňového odpočtu úroků u splátek hypotečních úvěrů. Podíl poskytnutých půjček na bydlení na HDP se v regionu CEE prudce zvýšil z 1,3 procenta na počátku desetiletí na téměř 10 procent na konci roku 2007. Nejrychlejší růst byl pozorován v méně rozvinutých zemích jako Rumunsko, Bulharsko, Ukrajina a v poslední době také Turecko, kde hypotéční úvěry rostly v posledních čtyřech letech závratným tempem. V ČR se dynamika růstu zadluženosti související s bydlením pohybovala od počátku tohoto desetiletí meziročně mezi 30 a 40 procenty a na konci roku 2007 dosáhla její míra 14,4 procenta HDP, což bylo po pobaltských zemích a Chorvatsku nejvíce v celém regionu. Zájem o půjčky na bydlení byl v tuzemsku podnícen i příznivým vývojem nákladů na úvěr, který odrážel nízkou míru inflace a rostoucí konkurenci mezi bankami. Nízká úroveň úrokových sazeb přitom měla za následek prakticky nulový zájem o půjčky v zahraniční měně. Zatímco podíl úvěrů v cizí měně na celkových půjčkách na bydlení se v ČR postupně snižoval až na zanedbatelných 0,08 procenta v roce 2007, ve většině ostatních zemí CEE s vysokými úrokovými sazbami byl tento trend opačný. Na konci roku 2007 tak tento podíl dosáhl například v Rumunsku 90 procent, v Polsku 55 procent a v Maďarsku 46 procent. Vzhledem k flexibilním kurzovým režimům jsou domácnosti v těchto zemích vystaveny nadměrnému měnovému riziku.
#####Zahraniční poptávka a spekulace hrají nemalou roli
Neméně důležitou roli sehrála na realitních trzích zemí CEE rostoucí poptávka ze zahraničí, která se koncentrovala především v hlavních městech a prázdninových destinacích, a také poptávka vyvolaná spekulačními záměry. Například v Rumunsku se odhaduje, že poptávka ze strany cizinců tvoří až 40 procent celkové poptávky po bydlení. Stejné procento je pak připisováno spekulativním nákupům bytů v Moskvě. Zájem ze strany cizinců o nákup bytu v Praze roste v posledních letech odhadem meziročně o 10 až 15 procent, přičemž cizinci tvoří přibližně čtvrtinu celkové klientely na trhu s nemovitostmi v hlavním městě a v lukrativních horských střediscích ČR.
#####Nabídka nových bytů nepostačuje
Bytová výstavba dlouho nebyla schopna strmě rostoucí poptávku uspokojit, a to ani přes oživení v posledních letech, zejména ve velkých městech zemí CEE. Nabídka bytů zaostávala jak po stránce kvantitativní, tak po stránce kvalitativní. Na základě posledních dostupných údajů z jednotlivých zemí připadá v regionu CEE v průměru na 1000 obyvatel 413 bytů, což je přibližně o 60 bytů méně, než je obvyklé v západoevropských státech. ČR se nachází se 435 bytovými jednotkami na 1000 obyvatel nad průměrem zemí CEE, ale stále poměrně značně pod standardem vyspělých zemí Evropy. Rozvoj bytové výstavby v CEE v letech 2005–2007 se promítl do růstu počtu dokončených bytů, a to na téměř tři na 1000 obyvatel ze dvou v letech 2000–2004. To však bylo stále výrazně méně než ve starých členských zemích EU, kde byl tento ukazatel v posledních letech více než dvojnásobný. Nejstrmější nárůst stavební činnosti byl z východoevropských zemí pozorován v Pobaltí a Bulharsku. V Estonsku a Bulharsku se podíl nově dokončených bytů na 1000 obyvatel za tři roky téměř zdvojnásobil, v Lotyšsku dokonce ztrojnásobil.
#####Kvalita bydlení zaostává
Země CEE přirozeně zaostávají za západoevropskými státy i v kvalitě bydlení. Například průměrná užitná plocha na byt je ve starých zemích EU 87 m2, zatímco v regionu CEE pouhých 63 m2. ČR je v tomto ohledu s průměrnou užitnou plochou 76 m2 na tom hned po Maďarsku nejlépe v regionu. S největším podílem chátrajících staveb se pak potýkají především země bývalého Sovětského svazu. Na Ukrajině a v Rusku oficiální statistiky uvádějí, že přibližně polovina bytového fondu vyžaduje částečnou nebo úplnou rekonstrukci, přičemž zhruba čtyři procenta domů a bytů jsou určena k demolici. V Kazachstánu zase například 22 procent městské zástavby není napojeno na veřejný vodovod, 31 procent nemá kanalizaci a více než 38 procent postrádá centrální vytápění.
#####Rychlý růst cen jako důsledek nabídkové mezery
Nesoulad mezi poptávkou a nabídkou na realitních trzích se promítal do vysokého růstu cen nemovitostí napříč celým regionem CEE. Nejvyšší průměrný meziroční růst mezi 23 a 40 procenty vykazovaly v letech 2004–2007 pobaltské státy, Rumunsko a Bulharsko, u nichž se vliv vstupu do EU na ceny bytů projevil nejmarkantněji. Středoevropské státy s výjimkou Polska zaznamenaly v tomto období na druhé straně pouze jednociferný růst. V případě ČR a také Slovenska došlo k strmému růstu cen bytů ještě před vstupem do EU. V dalších dvou letech po přistoupení však ceny více či méně stagnovaly.
#####Realitní trh v ČR je cenové bublině vzdálen
#####Známky přehřátí jsou patrné jen v několika oblastech regionu CEE
Ani většina ostatních zemí CEE doposud nevykazuje známky nasycení, které by indikovaly rizika možného nadhodnocení cen na realitních trzích. S výjimkou Rumunska a Polska se ceny nemovitostí v jednotlivých zemích regionu nacházejí pod svojí „rovnovážnou“ hodnotou, která byla kalkulována na základě ekonomické vyspělosti a nákladů na úvěr v té které zemi. Prostor pro další růst cen nemovitostí v regionu tedy nepochybně existuje, i když celosvětová finanční krize pravděpodobně způsobí odklad tohoto růstu.
