Koupě nemovitosti v exekuční dražbě je podle občasných zpráv v médiích synonymem výhodné koupě za pohádkově nízké ceny. Je tomu tak ve skutečnosti? Co lze v dražbě výhodně koupit? Jaká jsou rizika koupě nemovitosti v exekuční dražbě?
Primárně je nezbytné zdůraznit, že exekuční dražby už nejsou „tajné“. Všechny exekuční dražby jsou povinně exekutory zveřejňovány na jednom místě, a to na portálu www.portaldrazeb.cz, který zřídila v roce 2010 Exekutorská komora ČR a provozuje jej. Pryč jsou tedy doby, kdy dražby byly zveřejňovány decentralizovaně (na úředních deskách jednotlivých soudních exekutorů, jednotlivých katastrálních úřadů a obcí). Portál dražeb je velmi sledovanou internetovou stránkou (Exekutorská komora ČR eviduje měsíčně desetitisíce přístupů), a tudíž informace o konané dražbě již rozhodně není unikátní.
#####Nemovitosti v menších městech jsou stranou zájmu
Zatímco ve velkých městech se dá nemovitost v exekuční dražbě za skutečně velmi výhodnou cenu koupit jen velmi těžko, stranou zájmu dražitelů zůstávají nemovitosti v menších městech či na vesnicích. Zde dochází pro nezájem dražitelů v rámci exekuce často k opakované dražbě, a tak je možné takovou nemovitost koupit za polovinu ceny obvyklé. Zajímavé je, že zájemci ostentativně ignorují rovněž dražby spoluvlastnických podílů, a to včetně spoluvlastnických podílů na lukrativních nemovitostech. Přitom u spoluvlastnického podílu se při stanovení obvyklé ceny provádí diskont za spoluvlastnický podíl, a tedy obvyklá cena je stanovena ještě níže, než odpovídá podílu na celé nemovitosti.
Vzhledem k tomu je možné spoluvlastnický podíl koupit v exekuční dražbě skutečně výhodně a následně je možné formou dobrovolného či soudního vypořádání spoluvlastnických práv realizovat zajímavý zisk. Je skutečně zvláštní, že většinou dražitelé raději absolvují dražební „bitvu“ o lukrativní nemovitost, kde mohou realizovat podstatně menší ziskovou prémii, než aby využili možnosti o něco pracnějšího, avšak podstatně vyššího zisku u spoluvlastnického podílu. Obdobná situace je také u pozemků, a to ačkoli se kolikrát jedná o zajímavé stavební parcely, rovněž ty jsou většinou stranou zájmu dražitelů, a tak bývají první dražby neúspěšné a často se realizují opakované dražby.
#####Hlavní výhodou exekuční dražby je cena
[file:11407:small:right]
Kdo má zájem o dům či byt ve větších městech, musí počítat s tvrdou „bitvou“ a s tím, že původní vyvolávací cena se s nejvyšší pravděpodobností vyšplhá podstatně výš. Na druhou stranu, kdo má zájem nemovitost koupit i za částku, která se nachází jen mírně pod odhadní cenou, má vysokou šanci na úspěch. Pro všechny případy však platí, že hlavní výhodou koupě nemovitosti v exekuční dražbě je cena. Další výhoda vyplývá z podstaty nabytí nemovitosti v dražbě, kdy vydražitel nabývá nemovitost tzv. originárně.
Vydražitel je tedy brán za prvého nového majitele nemovitosti (jako by byla nemovitost právě postavena), takže se nemusí obávat různých žalob na neplatnost nabytí nemovitosti původním vlastníkem, pozbytí vlastnictví původního vlastníka z důvodu odstupování od předchozích smluv, jež nabyly na rizikovosti v souvislosti s nedávným rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR, který v usnesení ze dne 21. června 2011, sp. zn. 30 Cdo 2010/2011, dovodil, že v případě, že předchozí vlastník nebyl ve skutečnosti vlastníkem nemovitosti, či vlastnické právo (například z důvodu odstoupení pozbyl), je i další nabytí nemovitosti, byť v dobré víře, neplatné. Toto tedy při nabytí nemovitosti v dražbě nehrozí, neboť vlastnictví nabyté dražbou není odvozené od původního vlastníka, ale je, jak je uvedeno výše, originární.
#####Nevýhodou je zejména malý počet exekučních dražeb
Nevýhodou exekučních dražeb je, že je jich podstatně méně než nemovitostí prodávaných dobrovolně na trhu. Další nevýhody pak vyplývají ze samotného exekučního procesu. Dražitel se sice stává vlastníkem vydražené nemovitosti zpětně k okamžiku vydražení-příklepu, avšak splněním dvou podmínek. Zaprvé zaplacením nejvyššího podání (ceny) a zadruhé právní moci usnesení o příklepu. Zatímco první podmínku může vydražitel sám ovlivnit, právní moc usnesení o příklepu je odvislá většinou od vnějších faktorů - zda některý z účastníků exekučního řízení nepodá odvolání do usnesení o příklepu, zda je usnesení včas soudním exekutorem vypraveno, zda je odvolací soud nezruší atd. Zastavme se ale u prvé podmínky - zaplacení nejvyššího podání. Lhůtu pro zaplacení stanovuje exekutor a nesmí být delší než dva měsíce od právní moci usnesení o příklepu.
V této souvislosti je nezbytné doporučit neplatit nejvyšší podání před právní mocí usnesení o příklepu, neboť v případě odvolání kteréhokoli z účastníků zůstává zaplacená částka zbytečně ležet na účtu soudního exekutora po celou dobu odvolacího řízení, které může trvat i rok. Tím se dostáváme k druhé podmínce nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti, a tou je právní moc usnesení o příklepu. V případě odvolání kteréhokoli z účastníků totiž o odvolání rozhoduje příslušný krajský soud, což může okamžik nabytí nemovitosti odsunout třeba i o rok, nemluvě o možném, ne příliš častém zrušení usnesení o příklepu soudem, které by znamenalo novou dražbu. S ohledem na uvedené by bylo lehkovážné spoléhat se na to, že když jsem dnes vydražil nemovitost, mohu se do dvou měsíců bez dalšího nastěhovat.
#####Nemovitost v exekuci si nelze prohlédnout
Nemalou nevýhodou je samozřejmě nemožnost si draženou nemovitost osobně prohlédnout. V případě, že dlužník v rámci exekuce neposkytuje součinnost, je prakticky téměř nemožné zorganizovat v exekučním řízení prohlídku dražené nemovitosti pro zájemce. Dražitelé tedy musejí vycházet z informací obsažených ve znaleckém posudku. Určitým rizikem je samozřejmě i to, že dlužník nemusí mít zájem na zachování dobrého stavu nemovitosti a tuto může svévolně poškozovat či nepřiměřeně „vybydlovat“. V této souvislosti je samozřejmě vůči němu možné uplatnit nárok na náhradu škody, nicméně reálnost vymožení takové škody je spíše éterická. I přes výše uvedené nevýhody podle mého názoru podstatně převažují výhody koupě nemovitosti (spoluvlastnického podílu) v exekuční dražbě, důležité je uvedená rizika mít na paměti a počítat s nimi.
