Právní nejistota dílčích úprav územních plánů | E15.cz

Právní nejistota dílčích úprav územních plánů

Sdílet na Facebook Messenger Sdílet na LinkedIn
V případě „dílčích úprav“ územního plánu větších sídel se v minulosti běžně postupovalo podle § 188 odst. 3 stavebního zákona.

Podle tohoto ustanovení se při projednání a vydání návrhu změny územního plánu obce, regulačního plánu nebo územně plánovací dokumentace sídelního útvaru či zóny schválené do 31. prosince 2006 postupuje podle tohoto zákona a o úpravě směrné části této dokumentace rozhoduje pro své území obecní úřad, v ostatních případech úřad územního plánování.

V praxi to znamenalo, že se směrná část územního plánu, míra využití území, měnila pouze jednoduchým a v zásadě neveřejným procesem na žádost oprávněného, nikoli běžným postupem změny územního plánu prováděné podle § 55 odst. 2 stavebního zákona. Jedním z důvodů bylo, že se na dílčí úpravu směrné části územního plánu nepohlíželo jako na opatření obecné povahy, jinými slovy se předpokládalo, že nemůže nijak ovlivnit vlastnická práva vlastníků dotčených a sousedních nemovitostí.

Z hlediska developera je kód využití území vysoce důležitý, neboť obsahuje tzv. koeficient podlažních ploch a koeficient zeleně a významně tak ovlivňuje, jak velkou stavbu může v daném území developer umístit a s jakou podlažní plochou. Typicky se jedná o navyšování koeficientu podlažních ploch a ponižování koeficientu zeleně.

Kód míry využití území se obecně stanovuje za účelem regulace zástavby, aby nedošlo k překročení únosné míry zatížení území (jeho přetížení nadměrnou výstavbou) a aby byly zajištěny urbanistické hodnoty území. Stanovení kódů míry využití území ve směrné části územního plánu se opírá mj. o přílohu č. 7 odst. 1 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, vydanou podle § 193 stavebního zákona.

Příloha č. 7 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, vymezuje obsah územního plánu, jeho textovou a grafickou část a je zde také uvedena možnost stanovit v územním plánu základní podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu, přičemž výslovně uvádí možnost upravit takto i výškové regulace zástavby a intenzity využití pozemků v plochách.

V poslední době se objevují právní názory opírající se o výklad judikatury Nejvyššího správního soudu a zejména Ústavního soudu, že výše uvedené dílčí úpravy územních plánů mohou trpět výraznými právními vadami, a dokonce neplatností, neboť nebyly provedeny klasickým procesem, jaký stavební zákon stanoví pro změnu územního plánu. Jde totiž o to, zda může změna kódu využití území zasáhnout do práv vlastníků nemovitostí a veřejnosti, nebo ne.

#####Chybí jasná judikatura

V minulosti již byla dílčí úprava územního plánu napadena před Nejvyšším správním soudem, který však nevyslovil konečný názor na to, zda musí být provedena formou opatření obecné povahy jako změna územního plánu. Navrhovatel totiž v daném případě neprokázal věcnou legitimaci na podání žalobního návrhu. Nejvyšší správní soud znovu poukázal na předcházející judikát rozkličující pojem „dotčenosti“: „Pojem,dotčenosti‘ je nutno vykládat šířeji nežli jen tak, že může být naplněn pouze u vlastníků pozemků a staveb, na které změna územního plánu přímo dopadá. Dotčenost se ovšem nevyčerpává ani v hranicích mechanicky vnímaného,sousedění‘ pozemků či staveb určitých vlastníků s těmi pozemky a stavbami, na něž přímo dopadá změna územního plánu; dotčen totiž může být - ovšem spíše výjimečně - i vlastník pozemku (stavby) vzdálenější, má-li zamýšlená změna územního plánu takovou povahu, že při jejím provedení je reálné podstatné ovlivnění poměrů i na tomto pozemku (stavbě).,Dotčení‘ se proto musí posuzovat materiálně, s důkladným uvážením poměrů příslušné lokality, konkrétních pozemků (staveb), ve vztahu k nimž se dotčenost posuzuje, a povahy územního plánu.“

K materiálnímu nahlížení na opatření obecné povahy v minulosti vydal nález Ústavní soud a Nejvyššímu správnímu soudu nezbývá než se jím řídit. Jednoduše řečeno to znamená, že opatření obecné povahy je třeba hodnotit podle jeho charakteristických znaků, nikoli podle toho, zda je tak označeno např. právním předpisem nebo správním orgánem, který jej vydává. Při aplikaci takového názoru lze pak dojít k tomu, že kód míry využití území je regulativem územního plánu, je způsobilý zasáhnout do práv veřejnosti i vlastníků dotčených nemovitostí, a proto musí jeho nové vymezení podléhat stejnému procesu jako klasická změna územního plánu.

#####Rizika a právní nejistota

Výsledný stav znamená nezanedbatelná rizika pro stavebníky a developery, protože pokud by soudní přezkum vydaných dílčích změn směrných částí územně plánovací dokumentace vedl k jejich zrušení, mohlo by to vést ke zrušení již vydaných územních rozhodnutí a stavebních povolení na konkrétní území. Vzhledem k významné novele soudního řádu správního účinné od 1. ledna 2012 budou takové spory rozhodovat nově krajské soudy, resp. pro hlavní město Prahu Městský soud v Praze. Soudy musí odpovědět na otázku, zda je úprava směrné části územního plánu sídelního útvaru opatřením obecné povahy a zda je tomu tak vždy, nebo za jakých podmínek. Výsledek takových soudních sporů je nejistý.

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Hlavní zprávy

Nejčtenější

Video