#####Na dotazy odpovídá JUDr. Richard Gűrlich, Ph. D. právní poradce
?
Bydlení v domě, kde má sídlo nebo provozovnu právnická osoba, je samozřejmě možné, a dokonce v praxi poměrně časté. Pokud se navíc jedná o právnickou osobu, kde působí na vrcholných pozicích osoba, jejíž rodina ve sdílené budově bydlí, neměla by nastat žádná nepředvídatelná a tíživá situace. Chtěl bych však upozornit na možnost, že se právnické osobě nepovede moc dobře a dostane se do insolvence (to znamená, že není schopna plnit své závazky). V takovém případě by pozemek i budova, pokud jsou ve vlastnictví právnické osoby, byly patrně použity na splacení dluhů společnosti, tedy mohlo by dojít k jejich prodeji. Potom by byly i soukromé osoby obývající předmětné nemovitosti povinny se odstěhovat nebo dohodnout s novým majitelem objektu.
Další nebezpečí, které na osoby nacházející se ve výše uvedené situaci číhá, je možnost, že v průběhu let dojde ke změně majitelů společnosti a tito budou mít s nemovitostmi jiné plány a budou na obyvatele domu tlačit, aby se odstěhovali. Proto bych doporučoval zřídit k nemovitosti například věcné břemeno podle § 151o zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, čímž by byli obyvatelé domu proti případným ,,výpadům“ právnické osoby alespoň nějak chráněni. Pokud však ani jedna z výše popsaných situací nehrozí, a navíc je právnická osoba řízena a spravována týmiž osobami, kterých se bydlení v nemovitosti vlastněné právnickou osobou týká, měly by si tuto situaci pohlídat a případně na hrozící změny flexibilně reagovat.
Jak se od 1. ledna 2012 zvýšil poplatek za vklad do katastru nemovitostí?
Stejně jako došlo novelou zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, od 1. 9. 2011 ke zvyšování poplatků za soudní řízení, začínají se zvyšovat i poplatky správní. Dne 26. října 2011 schválil parlament novelu zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, a dne 11. 11. 2011 tuto novelu podepsal prezident Václav Klaus. Novela nabyla účinnosti od 1. 1. 2012, což znamená, že od tohoto data se musíme novým zněním zákona řídit. Novela mění i malou část zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, která se právě týká správních poplatků za povolení vkladu do katastru nemovitostí. Zatímco do konce roku 2011 za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu zaplatil žadatel 500 Kč, již od začátku ledna to je dvojnásobek, tedy 1000 Kč.
Za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí na základě listin, které souvisejí s výstavbou veřejně prospěšné stavby pro zneškodňování odpadu, zásobování vodou, odvádění odpadních vod a jejich čištění, pro veřejnou dopravu, veřejné školství, veřejnou správu a obdobné veřejné účely, zaplatí nyní žadatel rovněž dvojnásobek loňských poplatků: 1000 Kč za každý návrh a v souhrnu maximálně 10 000 Kč. Pokud se jedná o další změny, které přinesla zmiňovaná novela, je jich poměrně dost. Za zmínku stojí určitě další novinka související s podáváním návrhu na povolení vkladu. Jedná se o samotnou formu návrhů. Tyto musí být nově podávány na předepsaných formulářích, které stanovila vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Protože by přechod na používání formulářů mohl být problematický, ponechává zákon ještě po dobu jednoho roku možnost podat návrh bez použití formuláře. Tento jeden rok tak má sloužit jako přechodná doba, během níž by mělo vejít v obecnou známost, že návrhy na vklad do katastru nemovitostí je nutno podávat pouze na předepsaném formuláři.
V rámci dědického řízení jsem spolu se svou sestrou získal spoluvlastnický podíl na činžovním domě (každý vlastníme jednu polovinu domu), ve kterém stále bydlí nájemci. Musíme s nimi uzavřít nové nájemní smlouvy, kde budou uvedena naše jména? A pokud ano, za jakých podmínek? Můžeme si stanovit podmínky nové? A pokud budeme uzavírat další smlouvy s jinými osobami (např. stavební firmou), musí tam být podpis nás obou, nebo stačí jeden?
V obecné rovině lze říci, že se právní vztahy v případě změny majitele nemovitosti nijak nemění. Ze zákona dochází automaticky k přechodu nájmu bytů a nový majitel tak automaticky vstupuje do právního postavení předchozího vlastníka. Vztah s nájemci je tedy daný původní nájemní smlouvou. Pokud by mělo dojít ke změně smlouvy, například zapracováním nových podmínek, musí se na tom dohodnout obě strany, tedy musí souhlasit jak pronajímatel, tak nájemce. Jedinou povinností, kterou tak nový majitel domu má, je oznámit změnu vlastníka nájemcům, aby věděli, že tu k takové události došlo. Mají totiž možnost z různých důvodů nesouhlasit s osobou nového pronajímatele a podat výpověď z nájmu bytu. Oznámení má pouze informační charakter, proto nejsou kladeny žádné velké požadavky na jeho formu. Důležité je, aby bylo patrné, kdo oznámení činí, komu je směrováno, aby bylo dostatečně určité a srozumitelné co do obsahu a sdělení.
Pokud se jedná o hospodaření se společnou věcí (zde s činžovním domem), rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle jejich podílů. Protože v tomto případě má každý ve spoluvlastnictví podíl o velikosti jedné poloviny, nikdy nezíská sám pro rozhodování potřebnou většinu. Proto pro úkony, které vyžaduje správa domu a hospodaření s ním, bude třeba souhlasu, a tedy i podpisu, obou spoluvlastníků.
