Tato rubrika vzniká ve spolupráci s Asociací realitních kanceláří ČR
Poměrně dlouho hledám v Brně vhodný byt k pronájmu. Protože vlastními silami se mi to nedařilo, rozhodl jsem se využít služeb realitní kanceláře. Když už mi realitní makléř našel jeden byt, který se mi líbil (zejména výše měsíčního nájemného i služeb spojených s užíváním bytu jsou pro mne akceptovatelné), přišel na mne realitní agent s požadavkem jakési kauce. Chce po mně složit peníze, které by prý měly garantovat moji platební nekázeň, případně škody, které v bytě za dobu mého nájmu vzniknou. Je to legální?
Ano, jedná se o často využívaný instrument, kterým si pronajímatel zajišťuje své případné pohledávky vůči nájemci bytu. Tuto možnost upravuje zákon č. 107/2006 Sb., kterým byl novelizován občanský zákoník. Vložení nového ustanovení § 686a přineslo nový institut, nazvaný „složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem“ neboli „kauce“. Se zmíněnou úpravou je spojena řada skutečností, mimo jiné, že maximální výše kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a záloh na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a má být složena na zvláštním účtu pronajímatele.
Důležitým upozorněním pro pronajímatele je skutečnost, že finanční prostředky shromážděné jako „kauce“ lze použít k úhradě pohledávek na nájemném a plnění poskytovaného v souvislosti s užíváním bytu nebo jiných závazků nájemce souvisejících s nájmem, pouze pokud nájemce sám svůj dluh na výše uvedených plněních písemně uzná nebo je tento závazek nájemce přiznán vykonatelným soudním rozhodnutím, případně vykonatelným rozhodčím nálezem. § 686a.
(1) Pronajímatel je oprávněn při sjednání nájemní smlouvy požadovat, aby nájemce složil peněžní prostředky k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem. Pronajímatel uloží složené peněžní prostředky na svůj zvláštní účet, společný pro všechny nájemce, u peněžního ústavu.
(2) Výše složených peněžních prostředků nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu.
(3) Pronajímatel je oprávněn tyto prostředky použít k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě jiných závazků nájemce v souvislosti s nájmem, přiznaných vykonatelným rozhodnutím soudu nebo vykonatelným rozhodčím nálezem nebo nájemcem písemně uznaných. Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na vrácení úhrady podle odstavce 1. Nájemce je povinen doplnit peněžní prostředky na účtu u peněžního ústavu na původní výši, pokud pronajímatel tyto peněžní prostředky oprávněně čerpal, a to do jednoho měsíce.
(4) Po skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci nebo jeho právnímu nástupci složené peněžní prostředky s příslušenstvím, pokud nebyly oprávněně čerpány podle odstavce 3, a to nejdéle do jednoho měsíce ode dne, kdy nájemce byt vyklidil a předal pronajímateli.
(5) Na vyplacení peněžních prostředků ze zvláštního účtu má jinak právo strana, které svědčí rozhodnutí soudu nebo jiného veřejného úřadu se stejnými účinky.
(6) Na nájem bytu nelze použít ustanovení o prodloužení nájmu (§ 676 odst. 2).
Vlastním několik hektarů zemědělské půdy a rád bych ji výhodně prodal. Chtěl bych ji nabídnout zahraničním zájemcům, protože si myslím, že tak prodám za lepší cenu. Jak mám postupovat?
Nemyslím si, že vaše úvaha je správná. Jedná se o častý omyl, kdy se někteří vlastníci realit domnívají, že prodat nemovitost (a tou je i pozemek) lze výhodněji cizincům než tuzemským zájemcům. Ale to není v tuto chvíli podstatné. Důležité je, že Česko si při vstupu do Evropské unie vyjednalo výjimku zákazu prodeje půdy, která skončí až letos v květnu. Nyní podle zákona obyvatelé Unie zemědělskou půdu kupovat nesmějí. Je pravda, že desítky tisíc hektarů však již vlastní zahraniční firmy, které mají v ČR sídlo.
Dvacátého sedmého dubna letošního roku Poslanecká sněmovna propustila do závěrečného čtení vládní novelu devizového zákona, která cizincům umožní nakupovat v tuzemsku zemědělskou půdu včetně lesů. Její schválení vám umožní váš záměr realizovat snáze. Přesto bych doporučil, abyste se obrátil na některou realitní kancelář, která má s prodejem zemědělské půdy zkušenosti. Jednak vám dokáže poradit, jaká je reálná tržní hodnota pozemků, které chcete prodat, jednak vám dokáže kupce snáze nalézt. Ať již se jedná o kupce domácího, nebo ze zahraničí.
Chci prodat rodinný domek, který jsem zdědil a který leží zhruba 250 kilometrů od mého bydliště. Je výhodnější obrátit se na realitní kancelář ve městě, kde bydlím (pro mě jednodušší), nebo na kancelář, která působí v místě, kde je rodinný domek?
Podle mých zkušeností je zpravidla výhodnější obrátit se na realitní kancelář působící v blízkosti prodávané nemovitosti. Místní kancelář má určitě lepší možnosti pro nabízení vašeho rodinného domku, a to i včetně organizování prohlídek pro zájemce, zná lépe místní trh, a tudíž je schopna přesněji odhadnout výši ceny, za niž je nemovitost prodejná. Realitní kancelář je také schopna vyhledávat zájemce o koupi i mimo daný region. Tyto faktory určitě převýší fakt, že v takovém případě bude nejspíš potřeba, abyste zvolenou realitní kancelář osobně navštívil, mimo jiné i proto, aby si příslušný realitní makléř mohl vaši nemovitost prohlédnout a převzít do nabídky.
Při té příležitosti by mohla být také podepsána zprostředkovatelská smlouva mezi vámi jako prodávajícím a realitní kanceláří jako zprostředkovatelem, a to samozřejmě po předchozím předložení návrhu takové smlouvy ze strany realitní kanceláře a případných úpravách, na nichž byste se s realitní kanceláří shodli. Realitní obchody patří nejen díky vysoké hodnotě prodávaného majetku, ale i řadě problémů, které se mohou při prodeji vyskytnout, k těm obchodním případům, kterým je nutné věnovat maximální pozornost.
Je proto třeba vybrat solidní realitní kancelář, jejíž makléři jednají na vysoké profesionální úrovni a chovají se eticky. Nejlepší je vybrat si realitní kancelář na základě kladných referencí od spokojených klientů; členství dané kanceláře v Asociaci realitních kanceláří ČR je také důležitým vodítkem při hledání té „správné“ realitky
