Drobné vysvětlení úvodem: Nepoužívám termín „byt v osobním vlastnictví“, neb jej považuji za chybný.
Vlastnické bydlení – dnes neodmyslitelná forma bydlení v naší zemi i příležitost relativně „drobně“ a ještě relativněji bezpečně investovat do nemovitosti – bylo až do roku 1994 u nás neznámou. Sice se občas v reportu někoho z realitního prostředí objeví zpráva o pohybu cen bytů od počátku devadesátých let, ale nevěřme mu. Možnost rozdělení budovy na dům s jednotkami, bytovými i nebytovými, známe až od května roku 1994 díky zákonu 72/1994 Sb. A ještě několik let poté ji málokdo znal. Tato dnes samozřejmá součást bytového trhu se objevila jako okrajová možnost pro privatizaci bytového fondu obcí a příliš se nepředpokládalo její komerční využití. Této „okrajovosti“ pak také odpovídala kvalita zákona, který musel být mnohokráte novelizován a není kvalitní právní normou doposud.
#####Kdo má pravdu?
Pro trh s byty ve vlastnictví je poměrně typické, že každý na něj má svůj názor a těžko rozhodovat, kdo má pravdu. V této oblasti neexistují shody nejen v tom, co bude (nic divného), ale hlavně v tom, co je, a dokonce co bylo. Vzpomeňme jen na to, jak dlouho trvalo mnoha lidem z realit poznat, že po vstupu do EU trh s byty opravdu ochladl, včetně cen. Hodnověrná a aktuální data většinou nejsou a ta ostatní, obsažená v různých reportech a indexech, se často výrazně liší. Určitě platí, že trh s vlastnickými byty v minulosti rostl, a to výrazně. V roce nula, tedy 1994, zde nebyly. Protože již z principu šlo o zajímavou možnost si v mizerném legislativním prostředí zajistit bydlení, zájem byl. Lidé si byty kupovali od obcí, podniků, soukromých vlastníků. Poptávka umožnila i novou výstavbu, která se dala díky sílícímu zájmu i jisté lehkomyslnosti kupujících prodávat mnohem dříve, než byla dostavěna. Význam developerských projektů sice nebyl zdaleka tak velký, jak silná byla jeho hodnocení, ale počty nových bytů i jejich ceny jednoznačně rostly.
Nyní je situace trochu jiná. Bytů ve vlastnictví je přes milion. Přičteme-li družstevní byty a rodinné domky, bydlí přes sedmdesát procent z nás ve vlastním. Velký prostor zvyšovat počet vlastnických bytů tak není. K tomu klesají výnosy z pronájmu bytů a problémy s jejich obsazením (nebo naopak uvolněním) spíše rostou. Banky jsou u půjček opatrnější a nejistá ekonomická situace spíše brzdí rozhodnutí o koupi na úvěr. Mladí lidé, dříve tahoun poptávky, už nesní o vlastnictví, ale o volném pohybu. Zahraniční investory ze západního směru, kteří byty po jednotkách také kupovali s cílem zhodnotit své prostředky, nahradili ti píšící nejčastěji azbukou. Pro zahraniční vlastníky však stejně často platí, že se o byty a dům moc nestarají, a vlastnit s nimi v jednom domě bývá problém.
Současná situace na trhu s jednotlivými byty je změnou oproti letům předcházejícím, obchodům tolik nepřeje. Nejde jen o klesající ceny, které stejně nikdo přesně posoudit nemůže. Větší problémy způsobuje neustálý pokles transakcí. Ty lze sledovat v katastru nemovitostí poměrně snadno, stejně jako počty prodaných bytů v jednotlivých domech či projektech. Mnoho transakcí na bytovém trhu jde na vrub obcím, nikoli komerčním aktivitám. Obce svými zásahy u podstatné části měst a obcí fungování komerčního prostředí narušují.
#####Zajímavá investice
I přesto, že situace se na rezidenčním trhu změnila, zůstává investice do bytové nemovitosti zajímavá. Ceny nemovitostí výkyvům podléhají, ale stále jde o aktivum s velmi malou volatilitou. Navíc nejde jen o investici, ale mnohdy hlavně o užitek užívat. V akcii či zlatě se bydlet nedá. Je však nutné pohlížet na takovou investici z hlediska dlouhodobého a také počítat s nutností osobní i finanční péče. Nevýhodou nemovitostí pro běžné investice bývá cena. Zavedení možnosti zápisu jednotlivých bytů přineslo možnost investice do nemovitosti v řádově nižších částkách než u celých budov. S tímto je ale spojena také jejich největší potíž. Náš zákon o vlastnictví bytů a nebytových prostor je koncipován tak, že získáte do výlučného vlastnictví byt a zároveň do spoluvlastnictví společné části domu, popř. pozemku. Tedy vlastníci jednotek se musí o společné části, jejich provoz, správu, úhrady nákladů společně starat. To, že se tak neděje, platí pro většinu domů, stejně tak i to, že z toho jednou budou velké problémy. Ze zákona se stávají majitelé bytů členy právnické osoby zvané společenství vlastníků a za toto společenství dokonce neomezeně a solidárně ručí (§ 13, odst. 7), což drtivá většina zúčastněných ani netuší. Na rozdíl od jiných realitních investic tedy nezáleží jen na tom, jak se staráte o byt, v jakém ho máte stavu. Záleží, a to především, na tom, jak se s ostatními staráte o dům.
[file:12910:small:right]
U pořízení bytu do vlastnictví je mnoho momentů, jejichž řešení nezáleží pouze na vás. Potřebujete součinnost ostatních. Je dost objektů s nesprávně vypracovaným Prohlášením vlastníka o rozdělení domu na jednotky. Chybou může být již vymezení jednotek, zápisy a prodeje nezkolaudovaných jednotek (známé prodeje půd), vyčlenění ze zákona společných částí jako jednotky (kotelna, prádelna…), spojování či rozdělování jednotek bez schválení na shromáždění, změny užívání stavby/jednotky bez souhlasu všech vlastníků atd. Je toho mnoho, co je třeba prověřit, dodržovat, společně schvalovat. Častá je ignorace užití Smlouvy o výstavbě tam, kde např. vznikají nové jednotky či se mění jejich velikosti. Asi nejbanálnějším prohřeškem je přehlížení předkupního práva při prodeji parkovacího stání coby ideálního podílu na jednotce. Zanedbání či porušení zákona 72/94 Sb. mohou vést až k neplatnosti úkonů a tím k velkým problémům.
Poměrně zajímavým a málo známým je § 16, který zaručuje ostatním vlastníkům v domě přednost při uspokojování pohledávek za dlužníkem z řad vlastníků před pohledávkami ostatních, tedy hned za státem. Vzhledem k tomu, že jsou někteří majitelé bytů schopni „nasekat“ statisícové dluhy vůči společenství, mají banky o čem přemýšlet. Ono je docela zajímavé i to, že ani hypoteční kreditoři se doposud příliš fungováním společenství včetně stavu společných částí nebo právním stavem dokumentace k domu příliš nezaobírali. V kontextu toho, co obnáší vlastnit jednotku a spoluvlastnit vše společné, působí mnohdy diskuse nad procentními pohyby cen bytů směšně. Špatně vybraný dům, špatně fungující společenství, neplnění povinností a neschopnost nakládat se společnou věcí může vést k daleko větším ztrátám než při hůře nastavené kupní ceně. Proto je u bytů, kde nejsme v rozhodování a nakládání zdaleka svými pány, mnohem důležitější, od koho kupujeme, s kým budeme spoluvlastnit, v jakém stavu je dům či právnická osoba zvaná společenství. Pokud zvolíme špatně a špatně se budeme starat, nebude i velká sleva při koupi vést k dobré investici. Bohužel se většina lidí při koupi rozhoduje podle kritérií, která jsou podstatná méně – v jakém stavu je byt a jakou dostanou slevu. Byt si lze zrekonstruovat, společné části domu však sami do pořádku nedáme. Sleva se pak snadno rozpustí v obtížích se špatně fungujícím společenstvím. Dotazy na to podstatné nepadají. Investice do nemovitosti je o informacích, odpovědnosti a péči. U bytů ve vlastnictví to platí dvojnásob. Teprve tak mohou být investicí výhodnou, bezpečnou a dlouhodobou.
