Velký boom zažívají retail parky

Při pohledu na rekordní objem plánovaných ploch obchodních center v roce 2008 se ostatně ani není čemu divit: hranice 265 tisíc m2 v jediném roce v České republice dosud nebyla překonána.

V souvislosti s touto expanzí je nutné vedle samotné definice plochy upozornit na často zaměňované druhové členění jednotlivých typů maloobchodních prodejen. Díky překladu, ale i rychle se měnícímu středoevropskému trhu se ztrácí původní konotace, následkem čehož často dochází ke smíchávání pojmů. Důsledkem je stav, kdy rozdíl mezi nákupním centrem, retail parkem, nákupním komplexem nebo hypermarketem zůstává zákazníkům dobře utajen.

Vynecháme-li obchody v centrech měst (High Street) a samostatně stojící objekty určené pro jediného, s výjimkou super- a hypermarketů většinou specializovaného nájemce, můžeme moderní maloobchodní trh rozdělit na dvě velké skupiny objektů, kterými jsou nákupní centra (shopping centres) a maloobchodní parky (retail parks).

#####Nákupní centrum a maloobchodní park

Podle definice ICSC (International Council of Shopping Centres) se v českých podmínkách tradičním nákupním centrem rozumí nemovitost sloužící maloobchodním účelům, provozovaná jako jeden celek o celkové pronajímatelné ploše větší než pět tisíc m2 s minimálně 10 samostatnými jednotkami. Mluvíme-li tedy o obchodních centrech, myslíme tím nejčastěji kombinaci nákupní galerie (Mall) a kotevního nájemce majícího nejčastěji formu hypermarketu či většího supermarketu. I díky výskytu různých maloobchodních formátů v rámci jednoho projektu je evidentní, že plocha nákupních center připadající na obyvatele vypovídá pouze o popularitě daného konceptu, a širší souvislosti penetrace trhu maloobchodními plochami mohou být zřejmé až z pohledu na celkovou maloobchodní plochu dostupnou v daném území. Maloobchodní park můžeme definovat jako development zahrnující tři a více obchodních jednotek v rámci jednoho objektu s celkovou plochou asi 5 tisíc metrů čtverečních a více. Součástí těchto projektů je vždy parkoviště, které je sdíleno všemi operátory v rámci parku. Retail park bývá cíleně vybudován jediným developerem v jednotném designu.

Klasickým retail parkem je například AVION Park v Praze na Zličíně nebo Retail Park Tesco Hradec Králové. Typem prodejního konceptu, jenž občas připomíná maloobchodní parky, je klastr (cluster) - skupina minimálně tří samostatně stojících jednotek, které jsou umístěny v těsné blízkosti. Každá z nich může mít odlišného majitele. Součástí bývají parkoviště, která jsou buď sdílená nebo samostatná pro jednotlivé operátory. Jako příklad uveďme komerční zóny v PrazeČestlicích/Průhonicích nebo v Praze na Černém Mostě. Nahlíženo výše zmíněnou optikou, dosahovala plocha nákupních center v České republice v polovině roku 2008 téměř 1,8 milionu m2. V případě započtení nákupních parků, které jsou vedle nákupních center často budovány v dalších fázích expanze, celková plocha vzroste až na více než 1,92 milionu m2.

Plocha samostatných nákupních parků pak v porovnatelném období dosahovala objemu téměř 470 tisíc m2.

#####Trendy v nákupních centrech

Kromě rozšiřování úspěšných center o další fáze (Praha, Brno, Ostrava) se setkáváme s pronikáním tohoto maloobchodního formátu do stále menších měst. V současnosti v České republice neexistuje město s více než 50 tisíci obyvateli, ve kterém by už nestálo nákupní centrum, nebo by se alespoň v nejbližší době neplánovalo. Evidentní je i úspěšnost velkých center, která průběžně rozšiřují plochy a přidávají tím na své atraktivitě.

V budoucnosti je tedy možné očekávat zájem developerů nákupních center především o lokality ve středu měst či místa mající přirozeně vysokou návštěvnost.

Naopak nákupní parky zaujmou pozice na dobře dostupných okrajích. V této souvislosti je nutné vnímat i zájem developerů o projekty umístěné v blízkosti, nebo dokonce jako součást stadionů, železničních stanic nebo stávajících historických budov (redevelopment brownfieldů, např. pivovary, textilky). Mix prodejen je u těchto malých nákupních center tažen především prodejci módy, jejichž podíl na celkovém počtu jednotek se v některých případech blíží až hranici 40 procent.

#####Přichází boom retail parků

V současné době zažívá trh maloobchodních neboli retail parků významný rozvoj. V rámci tohoto rozvoje je patrný trend expanze tohoto formátu obchodních ploch i do menších měst (15 tisíc obyvatel), který je podporován apetitem obchodních firem rozšiřovat svou obchodní síť a být blíže ke svým zákazníkům. V nedávné době bylo otevřeno několik center v menších městech, jako například v Hranicích na Moravě, Břeclavi, Vyškově a další projekty jsou již ve výstavbě nebo v přípravě. Retail park představuje ideální možnosti, jak přiblížit obchodníky i do lokalit, kde není možno vybudovat klasickou obchodní pasáž. Tradiční mix v retail parcích zahrnuje zejména sortiment módy, obuvi, sportovního vybavení, drogerie a elektroniky. Častokrát bývá rozšiřován o další typy, jako například nábytek, hračky, koberce, chovatelské potřeby, tedy zboží spotřebního charakteru. Novým trendem v obsazování tohoto typu center je zaměření se na společnosti poskytující služby návštěvníkům, a to například občerstvení a restaurace, banky, čistírny, kadeřnictví, lékárny atd. V současné době jsou na trhu zaznamenávány snahy developerů o obsazování části ploch právě těmito operátory, kteří dokážou přilákat další klientelu.

#####Vývoj na trhu potravinových řetězců

V minulých letech dominovala trhu s obchodními prostory hlavně poptávka ze strany potravinových řetězců, které expandovaly na celém území republiky.

Vyjádřeno v plochách, největšími „tahouny“ trhu byly hypermarkety, které nabízely komplexní sortiment zboží. Další velkou skupinu představovali operátoři diskontních prodejen, kteří rychle rozvíjeli svá portfolia prodejen. Nyní se tento trh stabilizoval a expanduje výrazně pomalejším tempem, převážně menšími formáty prodejen v menších městech, která ještě nejsou obsazena konkurencí nebo je zde tedy mnohem větší prostor než ve větších sídlech. Velkoformátové prodejny se již pomalu stávají minulostí, jejich expanze je pouze v jednotkách objektů ročně. Naopak je zájem o budování menších formátů - malé hypermarkety, supermarkety, diskonty - a jejich specializace převážně na potravinářské zboží.